Компенсационный фонд, счета эскроу – новые способы обеспечения обязательств застройщика

Создано: 27 Апреля 2018

С 20.10.2017 реализуются нормы Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), которыми введены требования об обязательных отчислениях (взносах) в размере 1,2% от цены Договоров в федеральную публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее – Фонд).

Средства Фонда планируется использовать на цели:

- выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства
по Договорам, предусматривающим передачу жилых помещений;

- финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Данные законодательные нормы введены для новых объектов, в отношении которых первый договор участия в долевом строительстве, поступил на регистрацию в органы Росреестра после 23.10.2017.

За период с ноября 2017г. по апрель 2018г. включительно, по информации Фонда, 17 застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов на территории края, произвели отчисления в Фонд по 26 многоквартирным домам, что составляет лишь 9,6% от всех МКД строительство которых не завершено. Следует отметить, что размер отчислений в Фонд (1,2% от цены договора) сопоставим с размером отчислений в страховые компании по объектам, по которым первый договор участия в долевом строительстве был заключен до даты регистрации Фонда.

С 01.07.2017г. появилась новая форма привлечения денежных средств участников долевого строительства через счета эскроу.

Данный механизм представляет собой следующую схему финансирования. Банк, который соответствует определенным критериям, открывает для застройщика специальную кредитную линию (проектное финансирование под определенный объект либо комплекс объектов). Правительством РФ утверждено постановление от 27.04.2017 N 498 «О требованиях к банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве», которым определено, что требования, предусмотренные Правилами размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах, утвержденные постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2011 г. N 1121 "О порядке размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах" являются требованиями, предъявляемыми к банкам, которым предоставляется право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.

Такие банки должны обладать:

а) генеральной лицензией Центрального банка Российской Федерации на осуществление банковских операций;

б) собственным капиталом в размере не менее 25 млрд. рублей, согласно имеющейся отчетности в Центральном банке Российской Федерации;

в) соответствовать одному из следующих требований:

- они должны находиться под прямым или косвенным контролем Центрального банка Российской Федерации или Российской Федерации;

- наличие договора субординированного займа и предоставление облигаций федерального займа между банком и государственной корпорацией "Агентство по страхованию вкладов" либо договора о приобретении привилегированных акций кредитной организации и оплата таких акций облигациями федерального займа в рамках мер по повышению капитализации;

г) у банка не должно быть просроченной задолженности по банковским депозитам, ранее размещенным в нем за счет средств федерального бюджета;

д) банк должен принимать участие в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации";

Т.е. это самые крупные банки страны. По состоянию на 01.07.2017 в Российской Федерации насчитывается 56 банков, удовлетворяющих всем этим требованиям. Их Перечень доступен на сайте Центрального банка РФ.

Денежные средства участников долевого строительства поступают в банк, а не застройщику как ранее, где депонируются на специальных счетах эскроу. Застройщик их получит от банка после завершения строительства и передачи объектов. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, денежные средства будут возвращены участникам долевого строительства. В свою очередь банк кредитует застройщика под номинальный процент на сумму денежных средств, задепонированных на счетах эскроу, если застройщику необходимы средства сверх этой суммы, кредитование осуществляется на условиях рыночной процентной ставки.

Пока данный механизм не заработал в полную силу, в 2017г. он начал реализовываться только в С-Петербурге, а в течение этого года еще в 3-х субъектах, ближайший от нас – Алтайский край (г.Барнаул), однако в ближайшее время он получит более широкое распространение. АО СБЕРБАНК уже подготовило специальный программный продукт, который собирается уже в сентябре запустить и в Красноярском крае.

Президентом РФ 05.11.2017 сформирован ряд поручений Правительству РФ (Пр-2261), в числе поэтапное замещение в течение 3-х лет средств граждан, привлекаемых для строительства многоквартирных домов, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. Кроме того, прорабатывается вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования.