Информационный обзор сложившейся ситуации по завершению строительства проблемных многоквартирных домов

Ежегодно в крае вводится более 1 млн. кв.метров жилья. При этом, доля «проблемных» многоквартирных домов до 2018г. от числа строящихся объектов составляла не более 5 %, но начиная с 2017г. обозначился негативный рост.

Количество проблемных/потенциально проблемных объектов долевого строительства, стало «копиться» в крае уже начиная с 2013г., в связи с кризисными явлениями, произошедшими в экономике страны, повлекшими снижение покупательского спроса населения, увеличением себестоимости строительства, при отсутствие достаточных собственных средств у застройщиков, необходимых для продолжения строительства, в случае негативных изменений рынка, а в некоторых случаях и по причине противоправных действий руководства застройщиков и их учредителей.

Факты нецелевого использования денежных средств участников долевого строительства являются предметом расследования возбужденных уголовных дел. За последние 3 года их в г.Красноярске было возбуждено порядка 10.

Следует отметить, что в случае затягивания сроков строительства, или наличия претензий к качеству переданных помещений, в силу положений статей, 7, 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ), застройщик несет дополнительные расходы, связанные с односторонним расторжением договора участия долевого строительства, а также выплату неустойки (штрафы, пени), в том числе по гарантийным обязательствам, по ранее введенным объектам, что влечет значительное увеличение расходов застройщика по строительству объекта, которые порой доходят до десятков миллионов рублей.

При этом кредитные организации, в которых открыты застройщиками специальные счета, в отношении каждого разрешения на строительство, и на которых аккумулируются денежные средства участников долевого строительства, которые должны быть использованы только в соответствии со ст.18 Закона № 214-ФЗ, на оплату расходов, связанных со строительством объекта, при поступлении исполнительного листа от службы судебных приставов, исполняют списание средств без учета того, что это целевые средства, что в конечном итоге в отдельных случаях может привести к недостаточности средств, необходимых для оплаты расходов, связанных со строительством объекта и в конечном итоге к банкротству застройщика.

Распоряжением Правительства РФ от 26.05.2017 № 1063 «Об утверждении формы плана-графика по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных   в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» утверждена форма плана-графика («дорожная карта»), с августа 2017г. все субъекты Российской Федерации на территории которых имеются «проблемные» многоквартирные дома в отношении которых привлекались денежные средства граждан - участников долевого строительства и требования перед которыми не исполнены, по установленной форме обязаны ежеквартально предоставлять в Минстрой РФ актуализированный план-график («дорожная карта»), утвержденный руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации

Значительные дополнения регионального плана-графика («дорожная карта») в были выполнены в каре по итогам 2018г. в связи с введением процедуры банкротства   в отношении застройщика ООО СК «Реставрация», приостановившего строительство 10 многоквартирных домов в г.Красноярске.

По итогам 1 квартала 2019г. перечень объектов в плане-графике («дорожная карта») не изменялся, объекты не добавлялись.

По итогам 2 квартала 2019 план-график дополнен 4 объектами двух застройщиков: ООО «АртиСтрой-М» (1 объект) и ООО «ЭкоПром» (3 объекта). Всего в плане-графике («дорожная карта») по итогам 1-го полугодия 2019г. значится  29 многоквартирных домов, в том числе малоэтажные многоквартирные дома ООО «ЗЛАТА» (28 объектов в проекте, из них  в отношении 16 объектов имеются требования физических лиц) и ООО «Стройинвест» (6 объектов в проекте, из них в отношении 5 объектов имеются требования физических лиц). Строительство многоквартирных домов, включенных в план-график («дорожная карта»), осуществляли 16 застройщиков, которыми по сведениям Росреестра, были заключены 3 541 договор участия в долевом строительстве.

В целях информирования пострадавших участников долевого строительства актуализированный региональный план-график («дорожная карта») ежеквартально размещается на сайте службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в разделе: государственный надзора за долевым строительством.

В 2019 году из числа «проблемных» объектов запланирован   ввод в эксплуатацию объекта застройщика ТСЖ «Ленинградец» (г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Ленинградская, корпус № 3), в котором запроектировано 136 квартир. Служба отмечает, что завершение строительства объекта осуществляется крайне медленными темпами, имеются риски неисполнения обязательств в заявленные сроки, несмотря на то, что организация достройки указанного объекта практически осуществляется в «ручном» режиме. Еженедельно осуществляются осмотры объекта, в целях фиксации выполняемых работ, два раза в месяц в администрации района проводятся рабочие совещания, на которых застройщик отчитывается о выполненных и запланированных работах.

В целях завершения строительства «проблемных» многоквартирных домов и удовлетворения требований граждан на жилые помещения, а также объектов, строительство которых осуществляется медленными темпами, при министерстве строительства Красноярского края и органов местного самоуправления    с участием представителей службы на регулярной основе обеспечено проведение заседаний штаба и рабочих групп с участием представителей правоохранительных органов, руководства застройщиков, представителей инициативных групп граждан-участников долевого строительства, а также депутатов Городского Совета депутатов г.Красноярска и Законодательного Собрания края.

Указанные мероприятия, хотя координально не измели ситуацию в целом, но положительно повлияли на завершение строительства ряда Объектов. Так, застройщик ЖСК «Светлый», созданный из числа участников долевого строительства застройщика-банкрота ООО «СК» в соответствии с графиком осуществляет достройку объекта, расположенного по адресу: г.Красноярск, пер.Светлогорский,6. Объект включен в план-график («дорожная карта»), срок восстановления прав граждан запланирован на 2 полугодие 2020г. Годом ранее ЖСК «Светлый» завершил строительство многоквартирного дома по ул.П.Железняка,26.

Застройщиком ООО «Зодчий» завершено строительство многоквартирного дома № 1 ЖК «Панорама» по ул. Прибойная, 37, строение 6,7 в г. Красноярске, в связи с чем, будут удовлетворены требования граждан на 288 жилых и 4 нежилых помещения. Строительство указанного объекта было начато еще в 2014г., 02.09.2019 застройщику выдано заключение о соответствии объекта проектной документации, предусмотренное п.9 ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, позволяющее застройщику обратиться в орган местного самоуправления за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

В текущем году запланировано завершение строительство еще 5-ти многоквартирных домов, условно отнесенных к «группе риска», так называемые потенциально-проблемные объекты, строительство которых застройщики осуществляют медленными темпами.

В связи с наличием «проблемных» многоквартирных домов практически во всех субъектах Российской Федерации и отсутствием возможности решить проблемы пострадавших граждан-участников долевого строительства за счет средств региональных бюджетов, Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменен порядок механизма участия Публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее – Фонд)      в достройке проблемных объектов.

Правительством края в адрес Фонда направлены предложения о возможности рассмотреть завершение строительства «проблемных» объектов с использованием механизма Фонда за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественных взносов Российской Федерации и Красноярского края.

Красноярский край выразил готовность осуществить софинансирование завершения строительства объектов в размере 25 % от сметной стоимости строительства, подтвержденной положительным заключением государственной экспертизы проектной документации, определенном    по аналогии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.07.2018 № 1450-р «Об утверждении предельного уровня софинансирования расходного обязательства субъекта Российской Федерации в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации   от 30.09.2014 № 999».

В целях оказания государственной поддержки гражданам, пострадавшим от действий (бездействия) застройщиков на территории Красноярского края, были внесены изменения в Закон края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» (далее – Закон края), позволяющие предоставлять инициаторам инвестиционных проектов земельные участки без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, строительства жилых помещений      и передачи части построенных квартир в собственность граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков.

В настоящее время в указанные положения Закона края подготовлены изменения, позволяющие повысить заинтересованность надежных застройщиков, обладающих необходимыми ресурсами, в реализации масштабных инвестиционных проектов.

Также проектом закона края предлагается определить уполномоченную организацию, которая будет принимать от участников инвестиционного проекта жилые помещения, денежные средства, а также осуществлять организацию завершения строительства проблемных объектов. Первоначально предполагалось, что указанные полномочия будет реализовывать Красноярский краевой фонд жилищного строительства, но в связи с изменением законодательства, регулирующего вопросы защиты прав граждан - участников долевого строительства, эти полномочия будут возложены на региональный фонд, создаваемый Правительством Красноярского края в соответствии с требованиями ст.21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Законопроект о создании регионального фонда будет внесен в Законодательное Собрание Красноярского края до начала осенней сессии, которая начнется 03.10.2019.

При этом региональный фонд может быть создан после включения в единый реестр проблемных объектов, ведение которого предусмотрено частью 1.1 статьи 23.1 Закон № 214-ФЗ, сведений об объектах строительства, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

Банковское сопровождение всех мероприятий, связанных с достройкой проблемных объектов, будет осуществляться созданным уполномоченным банком в сфере жилищного строительства – банк дом.рф.

В настоящее время в соответствии с новыми требованиями Закона всеми субъектами РФ осуществляются мероприятия по формированию единого реестра проблемных объектов, путем наполнения раздела Единой информационной системы жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) «Проблемные объекты» информацией о проблемных объектах, в том числе внесения информации по каждому гражданину, включенному в Реестр пострадавших граждан, предусмотренного приказом Минстрой РФ № 560/пр, ведение которого, до 27.06.2019 осуществлялось всеми субъектами, на чьих территориях   имелись проблемные многоквартирные дома.

В соответствии с ч.4 ст. 23 Закона № 214-ФЗ, для реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) утверждается соответствующий план-график реализации таких мероприятий. В ближайшее время в рекомендуемую форму плана-графика, утвержденную Распоряжением Правительства РФ от 26.05.2017 № 1063 «Об утверждении формы плана-графика по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных   в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены», будут внесены изменения.

По информации, доведенной 12.07.2019 и 12.09.2019 на заседаниях краевой межведомственной комиссии по вопросам долевого строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Красноярского края, мероприятия по разработке и принятию региональных нормативно-правовых актов, регулирующих, указанные вопросы, запланировано завершить до конца текущего года.

Комментарии