Что необходимо знать участнику долевого строительства при заключении договора участия долевого строительства, предусматривающего размещение денежных средств на счетах эскроу

Служба уже неоднократно информировала участников долевого строительства о новом механизме привлечения застройщиками денежных средств на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Когда по договору участия в долевом строительстве средства участников долевого строительства поступают не напрямую застройщику, а размещаются в уполномоченном банке на специальных счетах эскроу, где хранятся до ввода объекта в эксплуатацию. В свою очередь застройщик строит объект на собственные средства либо за счет кредитных средств и лишь после ввода объекта в эксплуатацию может воспользоваться средствами участников долевого строительства.

Данный механизм обязателен к применению с 01.07.2019 и призван максимально защитить средства участников долевого строительства.

Вместе с тем, любая деятельность по инвестированию средств, всегда сопряжена с рисками Служба считает необходимым проинформировать участников долевого строительства о следующем:

1.Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации

договора участия в долевом строительстве, заключенного в установленном порядке, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. Участник долевого строительства (депонент) обязан уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве.

2.Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу,

не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

3.Договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается:

- при расторжении договора участия в долевом строительстве;

- при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

4.Основания одностороннего отказа участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве, денежные средства в счет уплаты цены которого внесены на счет эскроу:

- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

- неисполнения застройщиком обязанностей: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков,в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;

- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

- в иных установленных федеральным законом или договором случаях;

- наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора, в предусмотренных законом, кредитным договором (договором займа) и (или) договором залога (ипотеки) случаях;

- признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";

- вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица - застройщика.

5.Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.

6.В случае прекращения договора счета эскроу, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Если при заключении договора участия в долевом строительстве использовались средства материнского (семейного)капитала, уполномоченный банк на основании заявления гражданина - участника долевого строительства направляет в Пенсионный фонд Российской Федерации и его территориальные органы запрос. Возврат средств (части средств) материнского (семейного) капитала, использованных на приобретение (строительство) жилого помещения по такому договору, осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" .

Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

7.Если до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома в отношении уполномоченного банка, в котором открыт счет эскроу, наступил страховой случай (отзыв (аннулирование) у банка лицензии Банка России на осуществление банковских операций; введение Банком России в соответствии с законодательством Российской Федерации моратория на удовлетворение требований кредиторов банка), застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком.

8.В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

При этом следует учитывать, что при уступке прав требований размер уплачиваемых средств может отличаться от размера средств задепонированных на счете эскроу, например быть гораздо больше чем сумма задепонированная на счете эскроу. Но в случае расторжения договора участия в долевом строительстве или банкротстве застройщика возврату будет подлежать именно сумма задепонированная на счете эскроу!!!

Комментарии