Информация о рассматриваемых Арбитражным судом Красноярского края заявлениях о признании застройщиков несостоятельными (банкротами)

О внесении изменений в законодательство о банкротстве, в части защиты прав залоговых кредиторов не участников долевого строительства

О внесении изменений в законодательство о долевом строительстве

Обзор текущей ситуации в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по итогам августа 2024 года

При мониторинге ситуации в Красноярском крае в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, по результатам анализа информации, размещенной застройщиками в проектных декларациях в Единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС), по состоянию на 01.09.2024 с привлечением денежных средств участников долевого строительства на территории края осуществляется строительство 158 объектов, включая 21 объект нежилого назначения (автостоянки, апартаменты, офисные здания) и 137 многоквартирных домов (далее - МКД), общей жилой площадью 1 783,13 тыс. кв.м.

За 8 месяцев т.г., по итогам августа было введено в эксплуатацию 22 МКД, финансирование строительства которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. в августе т.г. в эксплуатацию введено 3 МКД.

При этом, в ЕИСЖС в августе 2024 г. застройщиками было размещено 5 проектных деклараций на новые объекты строительства, общей жилой площадью 22,77 тыс. кв.м., из них 1 объект в г. Красноярске и 4 на территориях края (Емельяновский район, г.Минусинск).

Всего за 8 месяцев т.г. с нарастающим итогом в ЕИСЖС было размещено 34 проектных деклараций на новые объекты строительства, из них 33 на МКД, общей жилой площадью 449,086 тыс. кв.м., в том числе 18 из них в г.Красноярске, и 1 автостоянка. На территориях края в 2024 г. с привлечением денежных средств участников долевого строительства было начато строительство 15 МКД (Дивногорск – 1, Сосновоборск - 2, Минусинск - 5, Емельяновский район – 7).

Сокращение выхода на рынок г.Красноярска новых проектов строительства в 2024 г. обусловлено изменением подходов к планированию застройки территорий краевого центра в части процента интенсивности жилой застройки и обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой, в том числе проводимой работой органами прокуратуры по возвращению из незаконного владения земельных участков под многоквартирное жилищное строительство в государственную и муниципальную собственность. Следует отметить, что из 18 проектных деклараций на строительство многоквартирных домов в г.Красноярске, только в отношении 7 домов разрешения на строительство были выданы в 2024 г., на остальные объекты разрешения на строительство датируются более ранними датами (3 разрешения – 2015 г., по 1 разрешению – 2016, 2018, 2021, 2022 годах, 4 разрешения – 2023 г.).

Количество действующих (неисполненных) договоров долевого участия (далее – ДДУ), заключенных в отношении жилых помещений по итогам 8-ми месяцев уменьшилось на 5,3 % и составило 12 994 ДДУ (по итогам июля -13 680) по которым реализовано 656,595 тыс. кв. м на сумму 76,74млрд. руб., из них за 8 мес. текущего года было заключено 5 975 ДДУ (в 1 полугодие было заключено 4 834 ДДУ, в том числе во 2 квартале было заключено 3 003 ДДУ на сумму 18 725,2 млн. руб), в августе заключено 419 ДДУ на сумму 2 776,406 млн. руб.

Уменьшение количества заключенных ДДУ в августе связано с прекращением программы льготной ипотеки, ростом ключевой ставки до 18%, а также ставок по базовым ипотечным программам в среднем до 19,5%, что практически делает невозможным приобретения жилья для большей части населения страны. Единственным драйвером роста остается программа «Семейной ипотеки» под 6% для семей, имеющих ребенка до 6 лет. По информации ЕРЗ спрос на первичном рынке в городах миллионниках в среднем сократился от 14 до 30%.

Процент реализованной жилой площади от всей запроектированной жилой площади в строящихся многоквартирных домах, в зависимости от выхода на рынок новых проектов строительства и убытием введенных объектов в эксплуатацию прекратил рост и уменьшился до 36,8% (в июле -37,8%в июне – 37%, в мае - 36,9%) .

В отношении нежилых помещений, включая машино-места, количество действующих (заключенных) ДДУ в августе изменилось на 96 ДДУ и составило - 2140 ДДУ (в июле – 2044, в июне – 1964, в мае - 1940).Суммарная цена заключенных ДДУ на нежилые помещения составила 7568,6 млн. рублей. Средняя цена реализации квадратного метра нежилых помещений остановило снижение (с 87,5 тыс. рублей в мае снизилась до 78,6 тыс. рублейв июне, до 78,9 тыс. рублей в июле) и составила в августе – 79,3 тыс. рублей. Учитывая, что суммарная площадь всех запроектированных нежилых помещений составляет 385,097 тыс. кв. м, из которой реализовано 95,401 тыс. кв. м, процент реализованной нежилой площади составил 24,77%.

Среднее значение площади реализуемых квартир по ДДУ возросло до 52,63 кв. м (после снижения в мае до 47 кв. м показало рост и по итогам июня составила 50,25кв. м, а в июле снова снизилась до - 46 кв. м).

Количество заключенных ДДУ по итогам августа показало существенное снижение на 42% и составило - 419 ДДУ (в июле – 722 ДДУ, в июне - 1299 ДДУ, в мае - 873 ДДУ).

Объем всей реализованной жилой площади по ДДУ в августе 2024 г. также снизился на 34% и составил 22,051 тыс. кв. м (в мае этот показатель был равен 41 тыс. кв. м, в июне - 65,278 тыс. кв. м, в июле - 33,188 тыс. кв. м).

Резкое увеличение количества ДДУ в июне было кратковременным трендом и на фоне завершения программы «Льготной ипотеки», повышения ключевой ставки, а вслед за ней увеличения ставок рыночной ипотеки, в июле и в августе показало значительное снижение и достигло показателей 419 ДДУ, что соответствует практически таким же показателям на начало года (февраль 2024 г).

После снижения в крае средней цены ДДУ и средней цены кв. метра жилья в апреле до 120,76 тыс. рублей, в мае рыночная стоимость квадратного метра жилья показало рост на 5% и достигла 127 тыс. рублей за квадрат, а по итогам июня прибавила еще 2,3 % и составила почти 130тыс. рублей, в июле цена замерла на отметке 129,597 тыс. рублей, но в августе падение спроса оказало существенное снижение до 125,6 тыс. рублей за квадрат. При этом все больше застройщиков в г.Красноярске предлагают квартиры только в черновой отделке и реально чтобы заселиться в квартиру потребителю потребуется вложить еще от 5-ти до 15 тыс. рублей за квадрат.

Как и ранее Служба отмечает, что рассчитанный показатель средней цены 1 кв.м. является приближённым к реальному значению, не отражает фактическую среднюю рыночную цену реализации 1 кв.м. для конечного потребителя, данными которыми пользуется Служба берутся из открытых источников (проектные декларации на объекты, размещенные в ЕИСЖС), при ее расчете в том числе учитываются зачетные схемы застройщиков, используемые при покупке земельных участков, оплата по которым проводилась посредством заключения ДДУ по ценам ниже рыночной либо при расчете с подрядными организациями за выполненные работы или предоставленные услуги. Реальную цену кв. метра необходимо выводить в том числе с учетом цен по договорам уступок прав требований. Полагаем, что данные значения будут на 10 – 15% выше, чем рассчитанный показатель Службой. Кроме того, на среднюю цену квадратного метра повлияли цены реализации жилья на других территориях края, которые существенно ниже цен, сложившихся в г.Красноярске (г. Сосновоборск, Емельяновский район, г. Минусинск).

Самые высокие средние цены реализации квадратного метра жилья продолжают держать застройщики, входящие в ГК «Арбан», здесь стоимость квадратного метра в отдельных объектах доходят до 181,3 тыс. рублей за квадрат, также отмечаются высоки цены в объектах ООО СЗ «Новоостровский дом», ООО СЗ «Новый город» - где средняя стоимость квадратного метра -168 - 171 тыс. рублей. При мониторинге средних цен на жилье установлено, что количество жилых комплексов в г. Красноярске, реализуемых по ценам, где 1 квадратный метр жилья превышает 150 тыс. рублей за квадрат, уменьшилось с 21 жилого комплекса в июле до 11 в августе.

Суммарный размер цены всех заключенных ДДУ за месяц в отношении жилых помещений, после продолжительного роста (в апреле - 5,032 млрд. рублей, в мае 5,207 млрд. рублей, в июне – 8,485 млрд. рублей), в августе продолжил снижение до 2,776 млрд. рублей (в июле - 4,301 млрд. рублей). Суммарный объем обязательств по всем действующим ДДУ заключенным в отношении жилых помещений, строительство которых не завершено, по состоянию на 31.08.2024 (76,735 млрд. рублей) уменьшился по сравнению с июлем (81,022 млрд. рублей) и установился на уровне июня (76,372 млрд. рублей). С учетом нежилых помещений суммарный размер всех обязательств застройщиков по итогам августа оценивается 84,304 млрд. рублей (суммарная цена ДДУ по нежилым помещениям 7,569 млрд. рублей).

По итогам августа 2024 г. незначительно снизился размер кредитных средств, привлекаемых застройщиками на строительство МКД. Из 137 МКД, строительство которых на конец августа 2024 г. не было завершено, застройщиками открыты кредитные линии на строительство 114 МКД.

В отношении 23 МКД сведения о финансировании строительства за счет кредитных средств в проектных декларациях не отражены.

Суммарный размер взятых кредитных обязательств на строительство МКД составил 141,168 млрд. рублей в августе. Кроме этого, на строительство объектов нежилого назначения (офисные здания-апартаменты и автопарковки) открыты кредитные линии в размере 4,317 млрд. рублей

Совокупный размер кредитных обязательств застройщиков в отношении жилых и нежилых объектов составил 145,485 млрд. рублей.

Взятые кредитные обязательства на строительство МКД (141,168 млрд. рублей) на 52,2% обеспечены денежными средствами участников долевого строительства, подлежащими депонированию на счетах эскроу (по итогам августа в отношении МКД, строительство которых осуществляется за кредитные средства, ДДУ заключены на сумму 73,69 млрд. рублей). При этом всего договоры участия в долевом строительстве на жилые и нежилые помещения заключены на общую сумму 84,304 млрд. рублей, из них 76,735 млрд. рублей по жилым помещениям. Учитывая, что процент реализованной жилой площади по заключенным ДДУ по итогам августа 2024 г. составил 36,8%, а нежилых помещений – 24,77%, оставшуюся часть размера кредитных обязательств возможно погасить за счет реализации свободной площади.

О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу

Разъяснения вопросов правоприменения процедур передачи объектов долевого строительства

Нововведения в области долевого строительства

О ЗАКОНОПРОЕКТЕ: РЕКЛАМА ЗАСТРОЙЩИКА И ПУБЛИЧНАЯ ОФЕРТА

Обзор текущей ситуации в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по итогам июля 2024 г.

При мониторинге ситуации в Красноярском крае в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, по результатам анализа информации, размещенной застройщиками в проектных декларациях в Единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС), по состоянию на 01.08.2024 с привлечением денежных средств участников долевого строительства на территории края осуществляется строительство 159 объектов, включая 23 объекта нежилого назначения (автостоянки, апартаменты, офисные здания) и 136 многоквартирных домов (далее - МКД), общей жилой площадью 1 827,175 тыс. кв.м.

За 7 месяцев т.г., по итогам июля было введено в эксплуатацию 19 МКД, финансирование строительства которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. в июле т.г. в эксплуатацию введено 3 МКД.

При этом, в ЕИСЖС в июле 2024 г. застройщиками было размещено 7 проектных деклараций на новые объекты строительства, общей жилой площадью 100,372 тыс.кв.м., из них 4 объекта в г.Красноярске и 3 на территориях края (Емельяновский район, г.Минусинск).

Всего за 7 месяцев т.г. с нарастающим итогом в ЕИСЖС было размещено 29 проектных деклараций на новые объекты строительства, из них 28 на МКД, общей жилой площадью 426,311 тыс.кв.м., в том числе 17 из них в г.Красноярске, и 1 автостоянка. На территориях края в 2024 г. с привлечением денежных средств участников долевого строительства было начато строительство 11 МКД (Дивногорск – 1, Сосновоборск - 2, Минусинск - 4, Емельяновский район – 4).

Сокращение выхода на рынок г.Красноярска новых проектов строительства в 2024г. обусловлено изменением подходов к планированию застройки территорий краевого центра в части процента интенсивности жилой застройки и обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой, в том числе проводимой работой органами прокуратуры по возвращению из незаконного владения земельных участков под многоквартирное жилищное строительство в государственную и муниципальную собственность. Следует отметить, что из 17 проектных деклараций на строительство многоквартирных домов в г. Красноярске, только в отношении 6 домов разрешения на строительство были выданы в 2024г., на остальные объекты разрешения на строительство датируются более ранними датами (3 разрешения – 2015г., 1 – 2016г., 1 разрешение – 2018, 6 разрешений – 2023г.). Если тенденция по уменьшению выдачи разрешений на строительство многоквартирных домов в краевом центре сохранится и дальше, то имеются повышенные риски неисполнения планируемых показателей ввода жилья в 2025-2026 г.г., установленных Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года, утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 31.10.2022 № 3268-р (ввод жилья в размере не менее 120 млн. кв. метров ежегодно, обеспеченность населения жильем на уровне не менее 33,3 кв. метра на 1 человека к 2030 году; объем многоквартирных домов, находящихся в стадии строительства, в размере не менее 140 млн. кв. метров).

Количество действующих (неисполненных) договоров долевого участия (далее – ДДУ), заключенных в отношении жилых помещений по итогам 7-ми месяцев выросло на 5,6 % и составило 13 680 ДДУ (по итогам июня -12 956) по которым реализовано 690,815 тыс.кв.м на сумму 81,022млрд. руб., из них за 7 мес. текущего года было заключено 5556 ДДУ (в 1 полугодие было заключено 4 834_ДДУ, в том числе во 2 квартале было заключено 3 003 ДДУ на сумму 18 725,2 млн. руб), в июле заключено 722 ДДУ на сумму 4 301,024 млн.рублей.

Снижение заключения ДДУ в июле связано с прекращением программы льготной ипотеки, ростом ключевой ставки до 18%, а также ставок по базовым ипотечным программам в среднем до 19,5%, что практически делает невозможным приобретения жилья для большей части населения страны. Единственным драйвером остается программа «Семейной ипотеки» под 6% для семей, имеющих ребенка до 6 лет. По информации ЕРЗ спрос на первичном рынке в городах миллионниках в среднем сократился от 14 до 30%. При этом средняя стоимость 1 кв.м. жилья в городах миллионниках подросла и оценивается в 172,1 тыс. рублей (+0,8% за месяц).

Процент реализованной жилой площади от всей запроектированной жилой площади в строящихся многоквартирных домах, в зависимости от выхода на рынок новых проектов строительства и убытием введенных объектов в эксплуатацию продолжает расти и составил 37,8 % (в июне – 37%, в мае - 36,9%).

В отношении нежилых помещений, включая машино-места, количество действующих (заключенных) ДДУ в июле изменилось на 387 ДДУ и составило - 2044 ДДУ (в июне – 1964, в мае - 1940). Суммарная цена заключенных ДДУ на нежилые помещения составила 7522 млн. рублей. Средняя цена реализации квадратного метра нежилых помещений продолжило снижение (с 87,5 тыс. рублей в мае снизилась до 78,6 тыс. рублей в июне и зафиксировалось на 78,9 тыс. рублей в июле). Учитывая, что суммарная площадь всех запроектированных нежилых помещений составляет 401,456 тыс.кв.м., из которой реализовано 95,350 тыс.кв.м, процент реализованной нежилой площади составил 23,75%.

Среднее значение площади реализуемых квартир по ДДУ после снижения в мае до 47 кв.м. опять показало рост и по итогам июня составила 50,25кв.м., а в июле снова снизилась до - 46 кв.м.

Количество заключенных ДДУ по итогам июля показало существенное снижение на 55,6% это больше средних значений в городах миллионниках (до 30%) и составило - 722 ДДУ (в июне - 1299 ДДУ, в мае - 873 ДДУ).

Объем всей реализованной жилой площади по ДДУ в июле 2024 г. также снизился на 51% и составил 33,188 тыс.кв.м (в мае этот показатель был равен 41 тыс.кв.м, а в июне - 65,278 тыс.кв.м.).

Резкое увеличение количества ДДУ в июне было кратковременным трендом и на фоне завершения программы «Льготной ипотеки», повышения ключевой ставки, а вслед за ней увеличения ставок рыночной ипотеки, в июле показало значительное снижение на 55,6% и достигло показателей 722 ДДУ, что соответствует практически таким же показателям на начало гола (январь 2024г). Единственным драйвером остается семейная, арктическая и дальневосточная ипотека. Возможность получения ипотечного кредита по семейной ипотеке под 6% сохраняется для всех регионов, если возраст одного из детей не достиг 6 лет.

Скорректирует ли цену квадратного метра уменьшение сделок на фоне роста себестоимости жилья, покажет время. Как уже ранее отмечалось на фоне других городов-миллионников, у нас не самые высокие цены на жилье (средняя стоимость 1 кв.м. жилья в городах-миллионниках оценивается в 172,1 тыс. рублей).

После снижения в крае средней цены ДДУ и средней цены кв.метра жилья в апреле до 120,76 тыс. рублей, в мае рыночная стоимость квадратного метра жилья показало рост на 5% и достигла 127 тыс. рублей за квадрат, а по итогам июня прибавила еще 2,3 % и составила почти 130тыс. рублей, в июле цена замерла на отметке 129,597 тыс. рублей за квадрат. При этом все больше застройщиков в г. Красноярске предлагают квартиры только в черновой отделке, и чтобы заселиться в квартиру потребителю потребуется вложить еще от 5-ти до 15 тыс. рублей за квадрат.

Как и ранее Служба отмечает, что рассчитанный показатель средней цены 1 кв.м. является приближённым к реальному значению, не отражает фактическую среднюю рыночную цену реализации 1 кв.м. для конечного потребителя, данными которыми пользуется Служба берутся из открытых источников (проектные декларации на объекты, размещенные в ЕИСЖС), при ее расчете в том числе учитываются зачетные схемы застройщиков, используемые при покупке земельных участков, оплата по которым проводилась посредством заключения ДДУ по ценам ниже рыночной либо при расчете с подрядными организациями за выполненные работы или предоставленные услуги. Реальную цену кв.метра необходимо выводить в том числе с учетом цен по договорам уступок прав требований. Полагаем, что данные значения будут на 10 – 15% выше, чем рассчитанный показатель Службой. Кроме того, на среднюю цену квадратного метра повлияли цены реализации жилья на других территориях края, которые существенно ниже цен, сложившихся в г.Красноярске (г.Сосновоборск, Емельяновский район, Минусинск).

Самые высокие средние цены реализации квадратного метра жилья продолжают держать застройщики, входящие в ГК «Арбан», здесь стоимость квадратного метра в отдельных объектах доходят до 192,4 тыс. рублей за квадрат, также отмечаются высокие цены в объектах ООО СЗ «Новоостровский дом» - где средняя стоимость квадратного метра с 163 тыс. рублей в апреле подорожала до 168,9 тыс. рублей в мае и до 175,9 тыс. рублей в июне, а в июле подросла до 179,8 тыс. рублей. При мониторинге средних цен на жилье установлено, что количество жилых комплексов в г.Красноярске, реализуемых по ценам, где 1 квадратный метр жилья превышает 150 тыс. рублей за квадрат увеличилось с 16 в июне до 21 жилого комплекса в июле.

Суммарный размер цены всех заключенных ДДУ в отношении жилых помещений после продолжительного роста (в апреле - 5,032 млрд. рублей, в мае 5,207 млрд. рублей, в июне – 8, 485 млрд. рублей), в июле снизилось до 4,301 млрд.рублей. Суммарный объем обязательств по всем действующим ДДУ заключенным в отношении жилых помещений, строительство которых не завершено, по состоянию на 30.07.2024 увеличилось на 6 % с 76,372 млрд. рублей в июне до 81,022 млрд.рублей в июле. С учетом нежилых помещений суммарный размер всех обязательств застройщиков по итогам июля оценивается 88,544 млрд. рублей (суммарная цена ДДУ по нежилым помещениям 7,522 млрд. рублей).

По итогам июля 2024 г. увеличился размер кредитных средств, привлекаемых застройщиками на строительство МКД. Из 136 МКД, строительство которых на конец июля 2024 г. не было завершено, застройщиками открыты кредитные линии на строительство 110 МКД.

В отношении 26 МКД сведения о финансировании строительства за счет кредитных средств в проектных декларациях не отражены.

Суммарный размер взятых кредитных обязательств на строительство МКД. Увеличился с 131,193 млрд.рублей в июне до 142 млрд.рублей в июле. Кроме этого, на строительство объектов нежилого назначения (офисные здания-апартаменты и автопарковки) открыты кредитные линии в размере 7,723 млрд. рублей

Соотношение размера привлеченных застройщиками кредитных средств на жилые объекты и размера средств задепонированных на счетах эскроу в отношении жилых помещений наглядно на графике выглядит следующим образом:

Совокупный размер кредитных обязательств застройщиков в отношении жилых и нежилых объектов составил 149,723 млрд. рублей.

Взятые кредитные обязательства на строительство МКД (142 млрд.рублей) на 54,6 % будут обеспечены денежными средствами участников долевого строительства, подлежащими депонированию на счетах эскроу (по итогам июля в отношении МКД, строительство которых осуществляется за кредитные средства ДДУ заключены на сумму 77,275 млрд. рублей, которые подлежат депонированию на счетах эскроу). При этом всего договоры участия в долевом строительстве на жилые и нежилые помещения заключены на общую сумму 88,544 млрд. рублей, из них 81,022 млрд. рублей по жилым помещениям). Учитывая, что процент реализованной жилой площади по заключенным ДДУ по итогам июля 2024 г. составил 37,8 %, а нежилых помещений – 23,75%, оставшуюся часть размера кредитных обязательств возможно погасить за счет реализации свободной площади.

Информация для участников долевого строительства ЖК "Квадро"

Посмотреть письмо