Реформирование 214-ФЗ

По итогам анализа ежеквартальной отчетности застройщиков за 1 квартал 2018г., в Службу предоставили отчетность 121 застройщик по 333 объектам, из них строительство 269 объектов, включая малоэтажные многоквартирные дома, не завершено.

Из 269 МКД в г.Красноярске с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществляется строительство 238 МКД, 64 объекта, по которым застройщики предоставляют отчетность, в установленном порядке введены в эксплуатацию, но процедуры передачи объектов от застройщика участникам долевого строительства не завершены.

Кроме того, под надзором Службы остаются 8 застройщиков-банкротов, приостановивших деятельность по строительству 41МКД, в т.ч. 28 малоэтажных объектов мкр. «Златоулочка» в Емельяновском районе, отчетность о привлечении денежных средств эти застройщики в Службу не предоставляют.

На территории края действуют:

 

Общее количество заключенных договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) в 1 квартале 2018г. составило 28 308, практически аналогичное количество фиксировалось и в 1 квартале 2017г - 28139. Из общего количества заключенных ДДУ в 1 кв.2018г. - 15 713 заключены в отношении объектов, строительство которых не завершено, что на 6,6% больше, чем в 1 квартале 2017г. (14 729) и в предыдущем периоде (4 квартале 2017г. – 14 773). Причинами указанной динамики является наметившиеся тенденции нарушения планируемых сроков ввода и передачи объектов строительства у отдельных застройщиков, а также неисполнение своих обязательств застройщиками-банкротами.

  

Общий размер обязательств по действующим (неисполненным) ДДУ по итогам 1 квартала составил чуть больше 92 млрд.рублей (отмечается снижение на протяжении всего кризисного периода, это обусловлено снижением цены квадратного метра жилой площади). Наибольший размер обязательств был зафиксирован в 4 квартале 2015г., т.к. всю вторую половину 2014г. отмечалось увеличение количества сделок по ДДУ, застройщики стремились исполнить свои обязательства по заключенным ДДУ. Начиная с 2016г. размер обязательств неуклонно снижается, это обусловлено стоимость квадратного метра, но аналитики утверждают, что цены на жилье достигли своего дна и в последующем, учитывая предстоящие изменения законодательства, будут только расти.

  

По результатам проведенного анализа выданных по состоянию на 01.03.2018 администрацией г.Красноярска 315-ти разрешений на строительство установлено, что на территории г.Красноярска выданы разрешения на строительство 58-ми объектов, к строительству которых застройщики еще не приступили, в том числе по 18 многоквартирным домам с отозванными разрешениями на строительство, но строительство данных объектов будет осуществляться без учета новых требований 214-ФЗ, так как 1 ДДУ заключен до 01.01.2017г. По этим объектам будут применяться требования о страховании гражданской ответственности застройщика, которые показали свою неэффективность в части обеспечения обязательств, в связи с чем, имеются повышенные риски появления «проблемных» многоквартирных домов и пострадавших участников долевого строительства.

Повышенные риски также сохраняются в отношении объектов где:

1) заключались многообъектные сделки, что является определенным маркером, свидетельствующим об отсутствие у застройщиков поступления достаточного объема средств на реализацию проекта строительства, но формально запрет на включение в предмет договора множества объектов, отсутствует.               В дальнейшем это может привести к разрыву договорных обязательств с подрядчиком, он же участник долевого строительства, и как следствие негативные последствия для физических лиц, которым были уступлены права требования.

 2) имеется значительная закредитованность застройщиков, когда в определенный момент, для застройщика становится затруднительно обслуживание кредита.

3) имеются признаки нецелевого использования, в т.числе уплата штрафов неустоек из средств участников долевого строительства, предназначенных для строительства конкретного Объекта, по другим объектам, включая ранее введенных в эксплуатацию.

4) В отдельную группу мы бы выделили реализацию норм ст.39.6 ЗК РФ, связанные с возможностью лишь однократного предоставления застройщику, объект которого не завершен, земельного участка в аренду сроком на три года для завершения его строительства.В этой связи в сложную ситуацию у нас попадают ЖСК, созданные в рамках дела о банкротстве застройщика.

Процедуры банкротства являются длительными, в обязанности арбитражного управляющего входит зарегистрировать незавершенный объект строительства за должником, и в последствие передать в ЖСК или застройщику-приобретателю. К моменту, когда ЖСК уже готовы приступить к мероприятиям по достройке объектов, оказывается что ранее участок уже однократно предоставлялся в аренду должнику, срок действия аренды закончился, а ОМС не имеет законных оснований для продления и перекладывает принятие решения на судебные органы. А пока идут суды объекты не строятся. Полагаем целесообразным нормативно закрепить возможность сделать исключение для ЖСК, и застройщиков-приобретателей, получивших такое наследие от застройщиков-банкротов. 

С 01.01.2017г. в соответствие с ч.6 ст.23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» (далее – Закон № 214-ФЗ), в функционал Службы входит выдача заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 указанного закона, либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения.

 В 2017г. Службой выдано 64 заключения   о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, что подтверждает возможность заключать договоры участия в долевом строительстве и привлекать денежные средства участников, а также 6 отказов.

 С 28.01.2018г. проектная декларация застройщиками направляется в контролирующий орган через специальный сайт министерства http://dol.minstroyrf.ru. За 5 мес.т.г. по поступившим первичным проектным декларациям застройщикам выдано 16 заключений, подтверждающих соответствие застройщика и проектной декларации на объект установленным требованиям и 22 отказа.                                  

 С 20.10.2017 реализуются нормы Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), которыми введены требования об обязательных отчислениях (взносах) в размере 1,2% от цены Договоров в федеральную публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее – Фонд).

 

За период с конца октября 2017г. по 01.06.2018г. по информации Фонда, 19 красноярских застройщиков произвели отчисления в Фонд по 31 МКД, что составляет лишь 11,5% от всех МКД строительство которых осуществляется в рамках 214-ФЗ и строительство которых не завершено. Следует отметить, что размер отчислений в Фонд 1,2%   сопоставим с размером отчислений в страховые компании по объектам, по которым первый ДДУ был заключен до даты регистрации Фонда, но сейчас мы наблюдаем, что размер страховой премии у страховщиков снижается – 0,8%

 С 01.07.2017г. появилась новая форма привлечения денежных средств участников долевого строительства через счета эскроу.

 Данный механизм представляет собой следующую схему финансирования. Банк, который соответствует определенным критериям, открывает для застройщика специальную кредитную линию (проектное финансирование под определенный объект либо комплекс объектов).

  

Правительством РФ утверждено постановление от 27.04.2017 N 498 «О требованиях к банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве», которым определено, что требования, предусмотренные Правилами размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах, утвержденные постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2011 г. N 1121 "О порядке размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах" являются требованиями, предъявляемыми к банкам, которым предоставляется право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.

 Такие банки должны обладать:

 а) генеральной лицензией Центрального банка Российской Федерации на осуществление банковских операций;

 б) собственным капиталом в размере не менее 25 млрд. рублей, согласно имеющейся отчетности в Центральном банке Российской Федерации;

 в)   соответствовать одному из следующих требований:

 - они должны находиться под прямым или косвенным контролем Центрального банка Российской Федерации или Российской Федерации;

 - наличие договора субординированного займа и предоставление облигаций федерального займа между банком и государственной корпорацией "Агентство по страхованию вкладов" либо договора о приобретении привилегированных акций кредитной организации и оплата таких акций облигациями федерального займа в рамках мер по повышению капитализации;

 г) у банка не должно быть просроченной задолженности по банковским депозитам, ранее размещенным в нем за счет средств федерального бюджета;

 д) банк должен принимать участие в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации";

 Т.е. это самые крупные банки страны. По состоянию на 01.04.2018 на сайте ЦБ РФ размещен список кредитных организаций, удовлетворяющих всем этим требованиям, куда вошли 25 банков, из них 9 имеют свои территориальные подразделения в Красноярске.

 Планируется, что денежные средства участников долевого строительства поступают в банк, а не застройщику как ранее, где депонируются на специальных счетах эскроу. Застройщик их получит от банка после завершения строительства и передачи объектов. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, денежные средства будут возвращены участникам долевого строительства. В свою очередь банк кредитует застройщика под номинальный процент на сумму денежных средств, задепонированных на счетах эскроу, если застройщику необходимы средства сверх этой суммы, кредитование осуществляется на условиях рыночной процентной ставки.

 Пока данный механизм не заработал в полную силу, в 2017г. он начал реализовываться только в С-Петербурге, а в течение этого года еще в 3-х субъектах, ближайший от нас – Алтайский край (г.Барнал), однако в планах Правительства что он получит более широкое распространение. АО СБЕРБАНК уже подготовило специальный программный продукт, который собирается осенью запустить и в Красноярском крае.

 Президентом РФ 05.11.2017 сформирован ряд поручений Правительству РФ (Пр-2261), в т.числе поэтапное замещение в течение 3-х лет средств граждан, привлекаемых для строительства многоквартирных домов, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. Кроме того, прорабатывается вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования.

  

Согласно протоколу в число приоритетов также включено:

 - повышение доступности ипотеки для граждан, прежде всего для молодых семей;

 - формирование ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг с поручительством единого института развития в жилищной сфере с привлечением средств граждан, негосударственных пенсионных фондов, страховых организаций;

 - совершенствование экономических и нормативно-правовых механизмов для стимулирования модернизации строительной отрасли и применения передовых технологий в проектировании и строительстве;

 - вовлечение неэффективно используемых земельных ресурсов, в том числе в существующих границах городов;

 - сокращение издержек застройщиков на прохождение административных процедур в сфере жилищного строительства и подключение к сетям инженерной инфраструктуры;

 - развитие рынка арендного жилья;

 Установлены следующие основные целевые показатели:

 - увеличение возможности приобретения жилья за счёт ипотечного кредитования с 35% семей в 2016 году до более чем 50% семей к 2025 году;

 - увеличение роста количества семей, ежегодно улучшающих жилищные условия с помощью ипотеки, с 0,85 млн семей в 2016 году до 2 млн семей в 2025 году;

 Президент России Владимир Путин поручил новому Правительству к 1 октября 2018 года подготовить нормативно-правовую базу. В конце июня депутаты рассмотрели в третьем чтении законопроект№ 322981-7, ужесточающий правила работы застройщиков, привлекающих деньги дольщиков, который направлен на подпись Президенту РФ.

 Законопроект предусматривает обязанность застройщиков с 01.07.2019 заключать гражданами договоры долевого участия только с использованием счетов эскроу. Законопроект наделяет Минстрой РФ полномочиями согласовывать и снимать с должности руководителей региональных стройнадзоров. Порядок осуществления самого государственного контроля (надзора) в области долевого строительства устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с учетом требований к организации и проведению государственного контроля (надзора), установленных Правительством Российской Федерации.

 Указанные изменения направлены на исполнение поручения Президента Российской Федерации о необходимости координации на федеральном уровне органов, осуществляющих в субъектах государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, с учетом необходимости установления единого порядка осуществления такого контроля (надзора), порядка назначения и освобождения руководителей указанных органов по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти в данной сфере.

 Вводятся ограничения для  ЖСК и ответственность для бенефициаров застройщиков за срыв оплаченного дольщиками строительства жилья, предоставляют застройщикам возможность возводить дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки территории, а также кредитоваться от компании-учредителя.

 В части раскрытия застройщиком информации, предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, устанавливается обязательство застройщика по обеспечению свободного доступа к информации о себе (ее раскрытия) путем ее размещения в единой информационной системе жилищного строительства (на текущий момент раскрытие застройщиком информации осуществляется через создание и ведение сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»). Также расширяется перечень самой информации, подлежащей раскрытию (например, включен документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости застройщика, который подлежит раскрытию на ежеквартальной основе).

 Проектом федерального закона существенно развиваются положения Федерального закона № 214-ФЗ об информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС). Предусматривается, что субъектами информации системы являются застройщики, контролирующие органы, уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган регистрации прав, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора, Фонд и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами обязаны размещать информацию в ЕИСЖС. Устанавливаются полномочия Правительства Российской Федерации в отношении ЕИСЖС. Расширяется перечень сведений, подлежащих размещению в системе органом регистрации прав, застройщиком. Устанавливается перечень сведений, подлежащих размещению в системе органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора. Согласно законопроекту Единый реестр застройщиков является неотъемлемой частью системы. Проектом предусматривается дополнение Федерального закона № 214-ФЗ новой статьей 23⁴ о порядке взаимодействия контролирующих органов, Фонда и застройщиков в системе, в том числе с использованием доступа к личному кабинету.

 Проектом также расширяется состав сведений, подлежащих отражению в проектной декларации в качестве информации о застройщике. Такая информация должна содержать сведения о структуре учредителей (участников) и бенефициарных владельцах застройщика.

 Ужесточаются регулирование деятельности застройщиков в отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 01.07.2018г.

 В отношении таких объектов, застройщик освобождается от необходимости соблюдения новых требований, за исключением следующих:

 1) в двухмесячный срок со дня вступления в силу закона застройщик обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство;

 2) по расчетному счету застройщика не допускается совершение определенных операций, за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до вступления закона в силу.

 Эксперты прогнозируют, что реализация дорожной карты по отмене долевого строительства и переход на эскроу-счета объективно могут привести к удорожанию стоимости строительства, уменьшению возводимого жилья. При этом одновременно перед отраслью поставлена задача обеспечить в 2018г. ввод – 88 млн.кв.м, а к 2024 – 120 млн.кв.м.

Но есть и положительные моменты: у застройщика появится постоянный и достаточный объем финансирования, что позволит сформировать оптимальный график строительства. Минусы: себестоимость строительства для застройщика еще больше возрастет, граждане уже не смогут на начальном этапе приобретать жилье по более дешевой цене.

Комментарии