Основные изменения, имеющие существенное значение для участников рынка долевого строительства

I-й этап реформирования с 01.01.2017г.

- Приказом № 996/пр утверждена форма проектной декларации, которую застройщик обязан оформить в отношении каждого объекта строительства и направить в контролирующий орган (Служба) через специальный сайт министерства строительства и ЖКХ РФ, до государственной регистрации 1-го ДДУ, для получения заключения о соответствии;

- Приказом № 914/пр введена обязанность по раскрытию застройщиком информации о себе и проекте строительства и размещении этой информации и документов на собственном сайте застройщика(в настоящее время обязанность по введению собственного сайта отменена, вся информация подлежащая к раскрытию должна быть размещения в единой информационной системе жилищного строительства);

- установлена обязанность застройщика поведению учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Конкретизированы на какие цели могут быть использованы денежные средства участников долевого строительства.

Контролирующий орган (Служба) наделяется:

- обязанностью по выдаче (отказу в выдаче) заключения о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям.

- дополнительными основаниями для проведения проверок застройщика;

- обязанностью по размещению на своем официальном сайте информации о проведенных проверках деятельности застройщика, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством РФ, а также сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований Закона № 214-ФЗ;

- контролем за деятельностью ЖСК;

С 01.07.2017 введены требования к размеру установленного капитала застройщика или поручительству. При принятии решения о выдаче заключения о соответствии застройщика Служба оценивает соблюдение застройщиком требований к размеру уставного капитала, а застройщик становится обязанным заполнять в проектной декларации информацию, посвященную размеру уставного капитала.

Закон устанавливает 2 требования в отношении уставного капитала застройщика:

- уставный капитал должен соответствовать требованиям к минимальному размеру, которые дифференцированы в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика;

- уставный капитал должен быть полностью оплачен.

Закон освобождает застройщика от соблюдения требований к уставному капиталу, если у него есть поручитель (п.50 ст. 25 Закона № 218-ФЗ). Поручителем может быть юридическое лицо, которое является учредителем (участником) юридического лица – застройщика.Закон допускает, что один поручитель может быть на нескольких застройщиков. Всех таких лиц в совокупности закон называет связанными лицами. В отношении суммы уставных капиталов связанных лиц действуют те же требования, что и вотношении уставного капитала отдельного застройщика. Эта сумма должна соответствовать максимальной площади объектов долевого строительства (квартир и нежилых помещений) застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц. Но поручители отвечают по обязательствам застройщика лишь за неисполнение по ДДУ, объекты которых являются жилыми помещениями.

В это же время (01.07.2017) начали действовать положения о счетах эскроу. Суть нового механизма заключается в том, что участники долевого строительства передают свои средства не застройщику, а банку. При этом банк осуществляет проектное финансирование застройщика. Такая схема повышает стоимость строительства на размер услуг банка. Однако при этом увеличивается степень защищенности участников долевого строительства. Планируется, что в ближайшее время указанная схема работы через счета эскроу получит широкое распространение, и с 01.07.2019 полностью заменит механизм долевого финансирования строительства.

20.10.2017 создана Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд). Застройщики стали обязаны до государственной регистрации 1-го ДДУ производить отчисления в Фонд. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд фиксируется на уровне 1,2% от цены ДДУ. Величина отчислений может изменяться только федеральным законом.

Если до даты регистрации Фонда осуществлена государственная регистрация ДДУ с первым участником долевого строительства, то в отношении соответствующего многоквартирного дома продолжают действовать требования по страхованию или поручительству банка.

II-й этап реформированиясвязан с введением с 01.01.2018 требований к Единому реестру застройщиков и размещению информации всеми участниками строительства и контролирующими органами и органами местного самоуправления в Единой информационной системе жилищного строительства ЕИСЖС (наш.дом.рф), которая частично уже реализована и в полной мере должна заработать с 01.10.2018г.

Ужесточены требования к деятельности застройщика в отношении объектов разрешения на строительство которых получены до 01.07.2018:

1) Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории. По разъяснения Минстрой РФ, если застройщик осуществляет комплексное освоение территории но нескольким договорам комплексного освоения, он должен передать договоры комплексного освоения своим дочерним обществам.

2) вводится так называемый «усеченный» банковский контроль, при этом в силу положений ч.7 ст.8 Закона № 175-ФЗ, требования к застройщику предъявляется в редакции 304-ФЗ ( наличие размера уставного капитала или поручительство банка и т.д.) до 01.09.2018 застройщик обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство.

Застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке, который создан в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ (это 55 крупных системообразующих банков страны), и через который должны осуществляться все расчеты по ведению строительства долевого объекта (расчетный счет застройщика). Помимо этого, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, также обязаны открыть банковский счет в этом же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. При этом на банки возложены специальные функции по осуществлению контроля за операциями на указанных счетах (усеченный банковский контроль).

По расчетному счету застройщика не допускается совершение определенных операций, за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до вступления закона в силу.

Прямой запрет на осуществление 6-ти операций по счету застройщика, если они связаны с:

- обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;

- обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;

- предоставлением ссуд, займов, за исключением целевых займов;

- покупкой ценных бумаг;

- созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ-застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;

- оплатой выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

3) Запрещаются наличные расчеты, оплата участником долевого строительства цены договора, снятие средств со счета наличными, кроме оплаты заработной платы сотрудников застройщика;

Регламентирован порядок банковского сопровождения.   Состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика, будет определен Правительством РФ по согласованию с ЦБ РФ (еще не принято).

Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика не позднее следующего рабочего дня, со дня его получения либо приостанавливает исполнение такого распоряжения на срок не более 3-х рабочих дней. По истечении 3-х рабочих дней, уполномоченный банк не позднее следующего рабочего дня исполняет такое распоряжение либо отказывает в проведении операции по счету в случае прямого запрета на операцию (выше указаны 6 запретов операций).

4) С 01.07.2018 на органы контроля (Служба) возложены дополнительные обязанности по уведомлению органов регистрации об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства (ч.2.6 ст.3 Закона):

- не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 1.1, пунктах 1, 1.2 - 1.7, 2 - 6 части 2 настоящей статьи (это только в отношении объектов, разрешения на строительство которых получены после 01.07.2018), и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных статьей 18 настоящего Федерального закона (в случае установления факта использования денежных средств участников долевого строительства не по целевому назначению);

- не ранее 5 рабочих дней, но не позднее 7 рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в пунктах 1.1, 1.8, 7 и 8 части 2 настоящей статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным настоящим пунктом (это только в отношении объектов, разрешения на строительство которых получены после 01.07.2018);

- о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве - в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности (т.е. в случае нарушения сроков исполнения обязательств по передаче более чем на 6 мес, но при этом не конкретизирован срок в который Служба должна информировать Росреест);

- о соответствии застройщика требованиям, указанным в частях 1.1 и 2 настоящей статьи, - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям (это в случае если ранее Служба направляла в органы Росреестра уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства) .

Вводится дополнительное основание отказа в выдаче застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям в случае нарушения застройщиком на дату направления проектной декларации и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, на три и более месяца. Т.е. если кто-нибудь из взаимосвязанных юридических лиц с застройщиком имеет просроченный срок ввода объекта строительства на 3 и более месяца и этот объект на дату предоставления проектной декларации не введен в эксплуатацию, такой факт будет являться основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика установленным требованиям, следовательно, регистрация ДДУ и привлечение денежных средств участников долевого строительства станет для такого застройщика не возможно до того момента пока объект не будет введен в эксплуатацию.

IIIэтап реформирования. Если разрешение на строительство получено после 01.07.2018 к застройщику устанавливаются дополнительные требования:

1) Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее - несколько разрешений на строительство).

2) Преобразовано понятие «застройщик». Если раньше так могло называться любое юридическое лицо, то теперь - только хозяйственное общество, соответствующее определенным новым требованиям:

- его наименование должно содержать слова «специализированный застройщик»;

- общество (или основное общество, или любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества) должно иметь не менее чем трехлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10000 квадратных метров в совокупности;

- общество должно иметь в наличии полученные в установленном законодательством порядке разрешения на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

3) Ужесточены требования к органам управления застройщика:

- к единоличному исполнительному органу (руководителю застройщика);

- к коллегиальному исполнительному органу или управляющей компании, если она осуществляет функции руководителя застройщика,

- к главному бухгалтеру;

- к кандидатам на указанные должности.

Так, например, руководителем или главным бухгалтером застройщика не может являться лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти; лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации; лицо, которое было привлечено к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица в связи с его банкротством и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее трех лет;

4) Введены требования к финансовой устойчивости застройщика:

- соблюдениенормативов финансовой устойчивости;

- требования к размеру уставного капитала заменяются на наличие у застройщика собственных средств в размере не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства (размер уставного капитала);

- наличие денежных средства в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;

5) Введены существенные ограничения прав застройщиков на осуществление какой-либо хозяйственной деятельности:

- застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности по продаже и аренде нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги;

- отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и (или) предоставленных основным обществом застройщика целевых займов на предусмотренные для строительства многоквартирного дома в размере, не превышающем 20% от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку ЦБ РФ , увеличенную на 2% пункта (далее - целевой заем);

- запрет на выпуск или выдачу ценных бумаг, за исключением акций;

- обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не превышают 1% от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства;

- имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов;

- отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц; (При этом застройщики, являющиеся поручителями по договорам, поручительства по отношению к своим дочерним обществам, которые заключены до 01.07.2018, считаются соответствующими требованию при отсутствии у них иных обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц).

6) Конкретизирован порядок распределения застройщиком денежных средств дольщиков, привлеченных для осуществления строительства. Устанавливается Банковский контроль за движением денежных средств по счету застройщика, помимо 6 запретов на банковские операции, установленные ч.3 ст.18 добавляется что:

- расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники, не должны составлять более 10% от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, раскрывающих финансовую отчетность по МСФО – 20%;

- Совокупный размер авансовых платежей по строительству многоквартирного дома, не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.

- Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться на другие цели только после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

Сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, либо публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова "специализированный застройщик".

IV этап реформирования.

Привлечение денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу станет обязательным с 01.07.2019, если 1 –й договор долевого участия представлен на государственную регистрацию после этого срока (ч.5 чт.8 Закона № 175-ФЗ), до этого срока это право застройщика выбрать механизм привлечения.

В случае если застройщик привлекает денежные средства участников

долевого строительства по счетам эскроу, он освобождается от требований, устанавливающих обязанность по отчислению средств в компенсационный фонд, к размеру уставного капитала, к размеру собственных средств, требований предусмотренных к целевому использованию и др. Ему необходимо лишь получить разрешение на строительство и заполнить проектную декларацию по усеченной форме.

Контролирующий орган выдает застройщику принявшему решение о привлечение денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным пунктами 1, 2 - 6, 8 части 2 статьи 3(проверка соблюдения требований застройщика к должностным лицам застройщика, отсутствие дел о банкротстве, или ликвидации юр.лица ) и статьями 20 и 21 (информация о проекте строительства) настоящего Федерального закона, или отказывает в выдаче такого заключения в случае несоответствия застройщика и (или) проектной декларации указанным требованиям.

Соответствие застройщика требованиям части 1.1 и пунктов 1.1 - 1.8, 7 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в соответствии с настоящей статьей не требуется.

Комментарии