Приоритетные направления деятельности осуществления государственного контроля и надзора в области долевого строительства в 2018 году. 214-ФЗ как его видят законодатели

Приоритетными направлениями Службы по осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также государственному  контролю над деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной со строительством многоквартирных домов, в 2018 году станет реализация новых требований, возложенных на Службу  Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также продолжение работы, направленной на предупреждения проблемных ситуаций, связанных с долгостроями.

План проверок на 2018 г. сформирован с учетом риск-ориентированных подходов. В план проверок включено 14 застройщиков, которые допустили ранее нарушения законодательства и (или) имеют риски неисполнения обязательств перед участниками долевого строительства. 

Правительство РФ  в будущем видит новый механизм привлечения денежных средств граждан, посредством счетов эскроу.Суть нового механизма заключается в том, что участники долевого строительства передают свои средства не застройщику, а банку. При этом банк осуществляет проектное финансирование застройщика. Такая схема повышает стоимость строительства на размер услуг банка. Однако при этом увеличивается степень защищенности участников долевого строительства. Планируется, что в ближайшее время указанная схема работы через счета эскроу получит широкое распространение, и заменит механизм долевого финансирования строительства.

Постановлением Правительства РФ от 27.04.2017 N 498 «О требованиях к банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» определены требования к кредитным организациям.На официальном сайте ЦБ РФ размещен перечень банков актуальных по состоянию на 01.12.2017, где указан 21 банк, филиалы 9 из которых расположены в г.Красноярске. Данной теме был посвящен круглый стол, организованный Службой в рамках 7-го Архитектурно-строительного форума в январе 2018г.  Вместе с тем эксперты отметили, что в настоящее время по разным подсчетом около 3 млн.кв.м. жилья находится в стадии строительства. Следовательно, в ближайшие 3 года эти объекты будут строиться по старым требованиям.

Ряд положений в 214-ФЗ вступили в силу с 01.01.2018г. это касается новых положений о банкротстве застройщика. Федеральный закон N 127-ФЗ  (в редакции 218-ФЗ применяется арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после 1 января 2018 года.

В отношении застройщиков будет запрещено применять стадии банкротства – наблюдение, финансовое оздоровление, допускается только внешнее управление или конкурсное производство. Компенсационный фонд может инициировать банкротство застройщика, не будучи его кредитором.

С 01.01.2018 предъявляются новые требования к руководству застройщика (ст.3.2 214-ФЗ):

Руководитель, главный бухгалтер и иные контролирующие деятельность застройщика лица не могут:

- иметь отдельные виды судимости;

- иметь не истекшего срока дисквалификации;

- быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица;

- быть несостоятельными (банкротами).

С 01.01.2018 заработал государственный информационный ресурс – Единый реестр застройщиков (Статья 23.1. Единый реестр застройщиков.) В указанном реестре должны содержаться сведения обо всех застройщиках, которые соответствуют требованиям закона о долевом строительстве (Единая информационная система жилищного строительства – далее ЕИЖС).

Основной объем информации в ЕИЖС планируется, что появится к 01.03.2018. Минстрой РФ разработал порядок размещения застройщиками информации в ЕИЖС (это в отношении тех объектов заключение по которым получено до 01.01.2018). Для новых объектов срок размещения информации составит 5 рабочих дней со дня получения заключения контролирующего органа. На сайте оценки регулирующего воздействия размещен проект приказа «об утверждении порядка, состава, способов, сроков и периодичности размещения застройщиками информации в единой информационной системе жилищного строительства». Размещение информации планируется через личный кабинет застройщика. Регистрация и вход в личный кабинет производится через портал Госуслуг.  Публичное обсуждение проекта  завершено 29.01.2018, значит в самое ближайшее време документ вступит в действие.

Минюст России 16 января зарегистрировал приказ Минстроя России от 10 января 2018 года №3/пр «Об определении сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», предназначенного для заполнения электронной формы проектной декларации застройщиком …». заполнение застройщиками электронной формы проектной декларации будет осуществляться на сайте http://dol.minstroyrf.ru/. Указанный приказ вступает в силу с 28.01.2018

С этой даты все застройщики, в случае необходимости получения заключения Службы о соответствии требованиям, предъявляемым к застройщику и проектной декларации, до заключения 1-го ДДУ обязаны размещать проектные декларации на указанном ресурсе. Служба посредством личного кабинета будет осуществлять анализ размещенной информации, и формировать заключение о соответствие либо отказ.

С  01.07.2018г. предъявляются новые требования к застройщику:

Застройщик может быть только хозяйственное общество, в наименовании которого содержится «специализированный застройщик», должен иметь опыт не менее 3-х лет участия в строительстве МКД общей площадью 10 тыс.кв.м. в совокупности, при наличии полученных в установленном порядке разрешений на ввод в эксплуатацию таких домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика, или генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

С 01.07.2018 застройщик не вправе будет одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство. Вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства по нескольким объектам, при условии, что строительство этих объектов осуществляется в пределах одного разрешения на строительство (комплексная застройка).

Требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия:

- собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации;

- денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;

- отсутствия обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство

- расходы, предусмотренные на: оплату услуг застройщика - не могут составлять более чем 10% от проектной стоимости строительства.

Совокупный размер авансовых платежей в целях строительства не должен превышать  30% от проектной стоимости строительства.

Совокупность  указанных условий исключают применения вексельной и (или) зачетной схемы, как это было у  некоторых застройщиков, объекты которых попали в список «проблемных»

С 01.07.2018 вводится Запрет на:

- осуществление иных видов деятельности;

- привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство;

- выпуск ценных бумаг, кроме акций;

- приобретение ценных бумаг;

- совершение сделок, не связанных со строительством;

- создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций;

- отменяется возможность наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов

• По каждому платежу осуществляется специальный банковский

контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.)

Требования к застройщику необходимо соблюдать:

не только в случае привлечения в строительство многоквартирных домов средств граждан, но и в случае привлечения средств юридических лиц, а также не только на момент направления проектной декларации в контролирующий орган, а вплоть до исполнения своих обязательств.

Служба будет обязана направить в Регистрирующий орган  уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в срок не более чем один рабочий день со дня установления факта несоответствия застройщика установленным требованиям.

Правоприменение вышеуказанных требований станет приоритетными направлениями деятельности Службы. Ну и конечно Служба продолжит свою работу, связанную с восстановлением прав пострадавших граждан участников долевого строительства.

Комментарии