Квалификационный экзамен

ekzamen
Порядок обращения с ТКО

Расчет платы за ЖКУ

Примеры платежных поручений

Актуальные вопросы и ответы в сфере долевого строительства

Создано: 14 Августа 2019

При анализе поступающих обращений граждан-участников долевого строительства самым злободневными вопросами являются: когда будут удовлетворены требования пострадавших участников долевого строительства, в случае если в отношении застройщика введена процедура банкротства, кто это сделает,   каким способом и могут ли возникнуть в связи с этим дополнительные обязанности по внесению денежных средств со стороны участника долевого строительства?

Служба посчитала необходимым разобраться в новых требованиях законодательства и в сжатой форме проинформировать участников долевого строительства об основных положениях законодательства о банкротстве застройщиков.

Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменен порядок механизма участия Публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее – Фонд) в достройке проблемных объектов.

Фонд не только инициирует процедуру банкротства застройщика, но также вправе обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика, предлагать кандидатуру арбитражного управляющего, который аккредитован Фондом, авансировать судебные расходы арбитражного управляющего.

В соответствии с частью 3.1 ст.13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 218-ФЗ), Фонд самостоятельно принимает решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования достройки проблемного объекта. Такой порядок должен предусматривать, в том числе предельный объем финансирования за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации с учетом предоставляемого финансирования за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации или иного публично-правового образования. Основания принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства устанавливаются Правительством Российской Федерации

Субъекты Российской Федерации имеют право создавать региональные фонды в обязанность которых будет входить достройка проблемных объектов. Фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии      с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав)            и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства. Субъект Российской Федерации вправе создать не более одного Фонда субъекта Российской Федерации.

Указанные выше мероприятия уже начаты, так в целях определения выполнения строительного объема и подготовки расчета средств,                  не обходимых для завершения строительства объектов, 16.07.2019 Служба совместно с представителем компании-оценщика, привлеченным Фондом, участвовала в осмотре «проблемных» многоквартирных домов, в отношении которых разработан региональный план-график «дорожная карта», за исключением объектов ООО СК «Реставрация», осмотры которых были выполнены Фондом еще в 2018г.

Правительством Красноярского края в адрес Фонда направлены предложения рассмотреть возможность завершения строительства «проблемных» объектов с использованием механизма Фонда за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественных взносов Российской Федерации и Красноярского края.

Красноярский край выразил готовность осуществить софинансирование завершения строительства объектов в размере 25 % от сметной стоимости строительства, подтвержденной положительным заключением государственной экспертизы проектной документации, определенном по аналогии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.07.2018 № 1450-р «Об утверждении предельного уровня софинансирования расходного обязательства субъекта Российской Федерации в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации   от 30.09.2014 № 999».

Федеральный Закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) и Закон № 218-ФЗ предполагает следующие способы удовлетворения требований кредиторов – граждан участников долевого строительства в случае, если у застройщика имеются объекты незавершенного строительства, в отношении которых были уплачены обязательные отчисления (взносы) в Фонд:

- выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ. Выплата, осуществляется в порядке (Постановление Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 "Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений"), в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам, до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика или даты принятия арбитражным судом определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, указанного в пункте 3 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в зависимости от того, какая из указанных дат наступила ранее.

Выплата возмещения по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения, но не более ста двадцати квадратных метров,                    и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке              на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной цены такого договора участия в долевом строительстве. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом;

- (ст.12 Закона № 218-ФЗ) путем завершения строительства объекта незавершенного строительства за счет средств Фонда, в случае если Фондом в установленном порядке (Постановление Правительства РФ от 07.10.2017 N 1234 "Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществления контроля за использованием предоставленных средств в рамках такого финансирования") принято решение о целесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства                  в соответствии с Законом № 218-ФЗ. При этом средства на финансирование мероприятий предоставляются Фондом юридическому лицу, имеющему        в соответствии с Законом № 127-ФЗ намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства или застройщику, в отношении которого возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве), в соответствии со статьей 201.8-1 Закона № 127-ФЗ, в лице конкурсного управляющего. В этом случае, требования законодательства Российской Федерации о долевом строительстве, предусматривающие исключительное использование счетов эскроу, предусмотренных статьей 15.4 Закона N 214-ФЗ, не применяются;

- путем передачи фонду субъекта Российской Федерации имущества (далее – региональный фонд) имущественных прав и обязательств застройщика для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества;

- (ст.201.10) путем передачи объекта незавершенного строительства для достройки жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу, в случае если Фондом не принято решение о целесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Законом № 218-ФЗ. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу возможно, если такие участники строительства отказались от получения возмещения в соответствии                  с пунктом 14 статьи 201.15-1. Закона № 127-ФЗ. При этом, в соответствии со ст.13.3 Закона № 218-ФЗ жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которому в соответствии со статьей 201.10 Закона N 127-ФЗ были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, вправе обратиться в Фонд в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства;

- (ст.201.12-1, 201-15-1) путем урегулирования обязательств застройщика, посредством передачи имущества и обязательств застройщика другому застройщику-приобретателю в случае если Фондом принято решение          о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии Закон № 218-ФЗ, и если Фондом субъекта Российской Федерации также не принято решение                о целесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства либо если решение Фонда субъекта Российской Федерации не поступило в установленный срок.

В целях оказания государственной поддержки гражданам, пострадавшим от действий (бездействия) застройщиков на территории Красноярского края, были внесены изменения в Закон края от 04.12.2008 №7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» (далее – Закон края), позволяющие предоставлять инициаторам инвестиционных проектов земельные участки без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, строительства жилых помещений и передачи части построенных квартир в собственность граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков.

В настоящее время в указанные положения Закона края готовятся изменения, позволяющие повысить заинтересованность надежных застройщиков, обладающих необходимыми ресурсами, в реализации масштабных инвестиционных проектов.

Также проектом закона края предлагается определить уполномоченную организацию, которая будет принимать от участников инвестиционного проекта жилые помещения, денежные средства, а также осуществлять организацию завершения строительства проблемных объектов.

Предполагается, что в качестве уполномоченной организации, выступит Красноярский краевой фонд жилищного строительства (далее – Фонд), который после внесения изменений в устав в части установления дополнительной цели деятельности, будет соответствовать формулировке, установленной Законом, предъявляемой к региональному фонду, либо указанные полномочия будут возложены на региональный фонд, создаваемый Правительством Красноярского края в соответствии                    с требованиями ст.21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ          «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из положений части 1 ст.21.1 Закона № 214-ФЗ,субъект Российской Федерации вправе создать не более одного Фонда субъекта Российской Федерации. При этом указанный Фонд может быть создан после включения в единый реестр проблемных объектов, ведение которого предусмотрено частью 1.1 статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ, сведений об объектах строительства, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

Единый реестр проблемных объектов представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах, который формируется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, на основании сведений, размещаемых субъектами информации.

При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.

По информации министерства строительства Красноярского края мероприятия по разработке и принятию региональных нормативно-правовых актов, регулирующих, указанные вопросы, планируется завершить до конца текущего года.

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Вопрос-ответ

vopros