Обобщение практики осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства

Обобщение практики осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Красноярского края, а также контроля за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной с привлечением средств членов кооперативов для строительства многоквартирных домов, а также за соблюдением жилищно-строительных кооперативов требований части 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 Жилищного кодекса Российской Федерацииза период с 01.01.2021 по 30.06.2021

В 1 полугодие 2021г. государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, и контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанный с привлечением средств членов кооперативов для строительства многоквартирных домов на территории Красноярского края осуществлялся структурным подразделением службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края – отделом надзора за долевым строительством (далее – отдел НДС) при:

- долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

- деятельности жилищно-строительных кооперативов, связанной
с привлечение средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома.

Предметом государственного контроля (надзора) в данной сфере является проверка соблюдения подконтрольными субъектами требований, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) и иных нормативно-правовых актов, обязательных к применению при осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства при строительстве многоквартирных домов, и иных объектов недвижимости, а также соблюдение жилищно-строительными кооперативами, созданными в рамках дела о банкротстве застройщика или в целях строительства на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"),требований части 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 ЖК РФ.

Государственный контроль и надзор в данной сфере осуществлялся в соответствии с Постановлением Правительства Красноярского края от 06.06.2019 N 297-п "Об утверждении Порядка осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Красноярского края", Постановлением Правительства Красноярского края от 25.02.2020 N 125-п "Об утверждении Порядка организации и осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной с привлечением средств членов кооперативов для строительства многоквартирных домов, а также за соблюдением жилищно-строительными кооперативами требований части 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 Жилищного кодекса Российской Федерации на территории Красноярского края", Административным регламентом исполнения службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края государственной функции осуществления контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости", утв. Приказом Службы от 28.08.2017 № 448-п и Административным регламентом исполнения службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского государственной функции осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной с привлечением средств членов кооперативов для строительства многоквартирных домов, а также за соблюдением жилищно-строительными кооперативами требований части 3 статьи 110 ЖК РФ, за исключением последующего содержания многоквартирных домов, и статьи 123.1 ЖК РФ, утв. Приказом Службы от 28.08.2017 № 449-п в отношении:

- 94 застройщиков, осуществляющих строительство 249 объектов, общей жилой площадью 2 561, 357 тыс.кв.м, в т.ч. 74 многоквартирных дома, включенных в Единый реестр проблемных объектов, без учета 20 МКД по которым ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» произведены выплаты возмещения гражданам-участникам долевого строительства, а также 2-х объектов нежилого назначения (всего в ЕРПО значится 96 объектов). Общее количество заключенных (действующих) в указанном периоде договоров участия в долевом строительстве составило – 18 936, по которым привлечено 2 349,413 млн.рублей;

- 4 жилищно-строительных кооперативов, созданных в рамках дела о банкротстве застройщиков, которым переданы права для завершения строительства 9 многоквартирных домов, из них:

по 6 многоквартирным домам ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» приняты решения о выплате возмещения гражданам – пайщикам ЖСК «ЖСК-1»,

1 дом ЖК «Комплекс» в пер.Светлогорский,4А г. Красноярска введен в эксплуатацию 30.04.2021, разрешение на ввод № 24-RU24308000-14-12013-2007,

1 дом ЖСК «Светлый» в пер.Светлогорский,6 в г. Красноярске был введен в эксплуатацию 23.07.2020, разрешение на ввод № 24-RU24308000-31-3422-2008 (процедуры передачи не завершены);

1 дом ЖСК «Павлова-27» по ул. Павлова-Добролюбова в г. Красноярске находится в завершающей стадии строительства, подано извещение об окончании строительства, начата итоговая проверка.

В 1 полугодии 2021г. в соответствии с Административным регламентом по предоставлению государственной услуги по выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьей 3.2, статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ, утвержденным Приказом Службы от 28.08.2017 № 447-п, обеспечивалось предоставление государственной услуги по выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьям 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ, что позволяет застройщику привлекать денежные средства участников долевого строительства. В 1 полугодие 2021 года выдано 23 заключения о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, что на 92% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020г. (12 заключений). В связи с допущенными застройщиками недостатками при заполнении формы проектной декларации Службой было принято 10 решений об отказе в выдаче заключения, что в 5 раз больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рост отказов выдачи заключений был обусловлен допущенными недостатками должностными лицами застройщиков, в чьи должностные обязанности закреплено заполнение формы проектной декларации либо с наличием недостоверных сведений при оформлении проектных деклараций застройщиками, которые не имели достаточного опыта по оформлению проектных деклараций.

С 28.06.2021г. положения Закона № 214-ФЗ, обязывающие до заключения 1-го договора участия в долевом строительстве получить заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьям 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ, утратили силу (согласно подпункту «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона № 151-ФЗ с 28 июня 2021 года с 28 июня 2021 года утрачивает силу часть 5 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии с которой органы по контролю (надзору) в области долевого строительства выдавали заключения или отказывали в выдаче заключения в случае несоответствия застройщика и (или) проектной декларации установленным требованиям). С 29.06.2021 получение указанного заключения для застройщиков, планирующих привлекать денежные средства участников долевого строительства, не требуется.

В 1 полугодии 2021г были продолжены мероприятия, направленные на профилактику правонарушений: проведение мероприятий по контролю без взаимодействия с застройщиками, выдача предостережений, информирование и консультирование застройщиков о соблюдение обязательных требований законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и нормативно-правовых актов, регулирующих данную деятельность. Всего было проведено 285 мероприятий без взаимодействия (анализ отчетности застройщиков, проектных деклараций, раскрытие застройщиками информации, подлежащей к размещению в Единой информационной системе жилищного строительства). Наряду с этим, количество внеплановых проверок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 11 %, в связи с отменой моратория на проведение проверок, введенного во втором квартале 2020г. вследствие пандемии коронавирусной инфекции. Всего было проведено 108 проверок (97 в 1 полугодие 2020), по результатам которых выдано 79 предписаний, что составляет 141% к уровню аналогичного периода прошлого года, возбуждено 108 административных дел.

Продолжена работа с органами прокуратуры по проведению совместных проверок, по инициативе Службы совместно с органами прокуратуры проведено 7 проверок, результаты для принятия мер прокурорского реагирования направлены в адрес районных прокуроров, на территории которых осуществляют деятельность подконтрольные лица.

В отношении 11-ти застройщиков в Арбитражный суд Красноярского края направлены заявления в соответствии с частью 15 статьи 23 Закона № 214-ФЗ о приостановлении деятельности застройщика по привлечению денежных средств участников долевого строительства. По результатам рассмотрения, Арбитражным судом Красноярского края были вынесены решения о приостановлении деятельности застройщиков ООО «Зодчий», ООО СК «Зодчий», ООО УК «Времена года», ООО «Спецстрой» по привлечению денежных средств участников долевого строительства. В связи с устранением на момент рассмотрения заявления Службы нарушений, послуживших основанием для обращения в Арбитражный суд о приостановлении деятельности, отказано в удовлетворении заявления Службы в отношении 2-х застройщиков ООО «Фасад» и ООО «Градис», осуществляющих деятельность по строительству офисных зданий. Еще 5 заявлений Службы в отношении застройщиков: ООО «Проектстрой», ТСЖ «Ленинградец», ООО «Дарстрой», ООО «СП», ООО «ПСП», находятся в стадии рассмотрения.

В связи с поступившей информацией в Службу, свидетельствующей о наличии в действиях должностных лиц ТСЖ «Ленинградец» признаков уголовно-наказуемого деяния, информация для проверки была передана в органы полиции для принятия решения о проведении доследственных проверок и возбуждения уголовного дела.

Основными нарушениями, выявленными в ходе проведения контрольно-надзорных мероприятий при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства, являются:

Службой организован мониторинг изменения строительной готовности объектов, строительство которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе в разрезе информации о переходе на проектное финансирование и размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

Так, по итогам 1 полугодия 2021г. на территории края осуществляется строительство 132 МКД с размещением денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу, из них по 75 объектам было получено проектное финансирование. По старым правилам продолжается строительство 35 объектов, кроме того, по 8 многоквартирным домам, строительство которых завершено начаты итоговые проверки.

На начало 2021г. и по итогам 1 квартала 2021г. в Едином реестре проблемных объектов (далее – ЕРПО) значилось 93 объекта, (по итогам 2020 – 87),  в апреле 2021г. произошел прирост  ЕРПО  на 3 многоквартирных дома (далее – МКД), за счет введения 26.04.2021г. процедуры банкротства в  отношении застройщика ООО СК «Зодчий», осуществлявшего строительство 4 МКД, из них 2 МКД уже числились в ЕРПО, 2 МКД из них 1 МКД разделен на 2 этапа, в отношении каждого этапа выдано разрешение на строительство. В мае и июне объекты в ЕРПО не включались, по итогам 6-ти месяцев 2021г. в ЕРПО значится 96 объектов, из них 67 МКД в отношении которых имеются требования физических лиц – участников долевого строительства, включены в план-график («дорожная карта»).

По итогам 1 полугодия 2021г. из 96-ти объектов ЕРПО:

- 2 объекта нежилого назначения (1 объект – автопарковка ООО «Монтаж-Строй» ДДУ не зарегистрированы и административное здание застройщика ООО ИК «Стратегия», в отношении которого зарегистрирован 1 «технический» ДДУ;

- 7 многоквартирных домов по которым требования граждан-участников долевого строительства отсутствуют (2 дома ООО «Новалэнд», 3 дома ООО «ЗЛАТА»,  1 дом ООО «КрасЗападСибстрой», 1 дом ООО «Сибирь-Строй» - по которому оформлен 1 «технический» ДДУ);

- 20 многоквартирных домов по которым  ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) произведены или производятся выплаты возмещения гражданам-участникам долевого строительства (10 домов ООО СК Реставрация», 1 дом ООО «Строй-Проект,         2 дома ООО «СибСтройИнвест», 6 домов ЖСК «ЖСК-1», 1 дом ООО «Имхотеп»). 

Из 20 объектов, по которым ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) приняты решения о выплате возмещения гражданам-участникам долевого строительства», вынесены определения об удовлетворении заявления Фонда о передаче прав застройщика на земельные участки с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, правообладателем которых ранее выступал застройщик-банкрот ООО «Строй-Проект», определение от 06.02.2021 дело № А33-29098/2017 (не вступило в законную силу в связи с обжалованием) и застройщик-банкрот ООО «СибСтройИнвест», определение от 07.05.2021 дело № А33-3547-515/2017. С аналогичным заявлением Фонд обратился в Арбитражный суд в отношении передачи прав застройщика на земельные участки с находящимися на них объектами незавершенного строительства, правообладателем которых выступал застройщик-банкрот ООО СК «Реставрация», до настоящего времени решения не вынесены, 14.05.2020 протокольным определением принятие решений отложено на 22.07.2021. В силу положений пункта 2 части 1.4 статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ вынесение определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, является основанием для исключения таких объектов из ЕРПО по форме, установленной Минстрой России, утверждение которой планируется в июле 2021г. После утверждения формы Служба разместит в Единой информационной системе жилищного строительства сведения об исключении объектов, которые соответствуют основаниям для исключения,  из ЕРПО. При обзоре картотеки арбитражных дел сайта Арбитражного суда, в отношении застройщиков ЖСК «ЖСК-1» и ООО «Имхотеп», заявлений с соответствующим требованием от Фонда не поступало.

По результатам мониторинга изменения строительной готовности многоквартирных домов, строительство которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства, Службой ежемесячно формируется перечень потенциально-проблемных объектов, Служба отмечает  наметившуюся положительную динамику сокращения объектов Перечня. Ранее, по итогам мая 2021г. в Перечне числился 21 многоквартирный дом, в июне застройщиками ООО СК «Сиблидер» и ООО УКС «Агат» в установленном порядке введены в эксплуатацию 2 многоквартирных дома,  23.06.2021 повторно застройщиком ООО ЖСК «Свой дом» подано извещение об окончании строительства 1 этапа ж/д по ул.Шахтеров, который в установленном порядке введен в эксплуатацию 19.07.2021г.

За ходом строительства объектов, числящихся в Перечне, установлен контроль. На официальном сайте Службы на интерактивной карте реализовано размещение информации, в том числе касающейся изменения строительной готовности по каждому многоквартирному дому, в отношении которого Службой осуществляется региональный государственный строительный надзор. Вместе с тем, риски увеличения объектов ЕРПО сохраняются,

По результатам рассмотрения возбужденных административных дел было вынесено 106 постановлений. 

При выборе вида наказания и меры ответственности за совершение административного правонарушения Служба руководствовалась положениями КоАП РФ: учитывались смягчающие и отягчающие административную ответственность обстоятельства, а также возможность замены административного штрафа предупреждением, в случае если за данное правонарушение виновное лицо привлекается впервые и деятельность юридического лица отнесена к малому бизнесу.

По результатам рассмотренных дел в сфере долевого строительства были назначены административные наказания в виде: административного штрафа –по 33 делам  на общую сумму 1 163 600 рублей, вынесены предупреждения – по 66 делам, 8 дел было прекращено в связи с малозначительностью совершенного правонарушения.

Причинами типовых нарушений обязательных требований продолжает оставаться:

-   не принятие отдельными подконтрольными субъектами оперативных мер по исполнению нормативных требований, вносимых в законодательство о долевом строительстве, а также отсутствие правовой грамотности лиц, участвующих в долевом строительстве;

- отсутствие достаточных финансовых средств (вывод средств, неэффективное планирование и т.д.);

-  сокрытие застройщиком информации о проекте, отражение не актуальной информации (сведений о выданных технических условиях с истекшим сроком действия);

-  проблемы технического характера (в части размещения информации
в ЕИСЖС);

В целях сокращения количества допускаемых со стороны подконтрольных субъектов нарушений, Службой разработаны руководства для застройщиков по соблюдению обязательных требований, в том числе по соблюдению требований и сроков размещения информации подлежащей раскрытию застройщиками в Единой информационной системе жилищного строительства (наиболее часто допускаемые нарушения), в адрес застройщиков направлены информационные письма, комментарии об изменениях законодательства на постоянной основе размещаются на сайте Службы.

Комментарии