Обобщение практики осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также контроля за деятельностью жилищно-строительных кооперативов

Обобщение практики осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Красноярского края, а также контроля за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной с привлечением средств членов кооперативов для строительства многоквартирных домов, а также за соблюдением жилищно-строительных кооперативов требований части 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 Жилищного кодекса Российской Федерации за период с 01.01.2020 по 01.01.2021

На 01.01.2020 государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, и контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной с привлечением средств членов кооперативов для строительства многоквартирных домов на территории Красноярского края осуществлялся структурным подразделением службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края – отделом надзора за долевым строительством (далее – отдел НДС) при:

- долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

- деятельности жилищно-строительных кооперативов, связанной
с привлечение средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома.

Предметом государственного контроля (надзора) в данной сфере является проверка соблюдения подконтрольными субъектами требований, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) и иных нормативно-правовых актов, обязательных к применению при осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства при строительстве многоквартирных домов, и иных объектов недвижимости, а также соблюдение жилищно-строительными кооперативами, созданными в рамках дела о банкротстве застройщика или в целях строительства на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"), требований части 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 ЖК РФ.

Государственный контроль и надзор в данной сфере осуществлялся в соответствии с Административным регламентом исполнения службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края государственной функции осуществления контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости", утв. Приказом Службы от 28.08.2017 № 448-п и Административным регламентом исполнения службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского государственной функции осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной с привлечением средств членов кооперативов для строительства многоквартирных домов, а также за соблюдением жилищно-строительными кооперативами требований части 3 статьи 110 ЖК РФ, за исключением последующего содержания многоквартирных домов, и статьи 123.1 ЖК РФ, утв. Приказом Службы от 28.08.2017 № 449-п в отношении:

- 96 застройщиков, осуществляющих строительство 233 объектов, в которых запроектировано 53 858 самостоятельных частей. Общее количество заключенных на начало года договоров участия в долевом строительстве составило – 19 884 на сумму обязательств - 82 969,015 млн.рублей;

- 4 жилищно-строительных кооперативов, созданных в рамках дела о банкротстве застройщиков, которым переданы права для завершения строительства 9 многоквартирных домов.

В 2020г. в соответствии с Административным регламентом по предоставлению государственной услуги по выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьей 3.2, статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ, утвержденным Приказом Службы от 28.08.2017 № 447-п, обеспечивалась предоставление государственной услуги по выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьям 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ, что позволяет застройщику привлекать денежные средства участников долевого строительства. В 2020 году выдано 34 заключения о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям. В связи с допущенными застройщиками недостатками при заполнении формы проектной декларации Службой было принято 4 решения об отказе в выдаче заключения.

В 2020г. основные усилия всех контролирующих органов были направлены на профилактику правонарушений. В первую очередь это было связано с установленным мораторием на проведение проверок в связи с пандемией, связанной с коронавирусной инфекцией.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 438 «Об особенностях осуществления в 2020 году государственного контроля (надзора), муниципального контроля и о внесении изменения в пункт 7 Правил подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» установлено, что проверки, в соответствии со статьей 10 Закона № 294-ФЗ, которые не были назначены в период с 18 марта по 5 апреля 2020 г. в соответствии с поручением Правительства Российской Федерации, в 2020 году назначению не подлежали.

Таким образом, осуществление контрольных мероприятий без взаимодействия с подконтрольными субъектами и выдача предостережений становится наиболее актуальным и востребованным инструментом профилактики.  

В 2020 г. Службой было проведено 573 (63,6% к уровню 2019 года) мероприятия по контролю, осуществленное без взаимодействия с застройщиками. Уменьшение количества мероприятий не повлекло снижение контроля за застройщиками в связи с тем, что при проведении указанных мероприятий были применены новые подходы, при которых в ходе мероприятия по контролю деятельность каждого застройщика одновременно анализировалась по всем направлениям его деятельности в рамках установленных требований законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (проверка отчетности застройщика, проектных деклараций, информации, подлежащей раскрытию застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства).

По результатам мероприятий без взаимодействия было выдано 323 (304,7% к уровню 2019 года) предостережения о недопустимости нарушений обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве по 1815 признакам нарушений. С учетом введенного в апреле 2020 года моратория на проведение проверок было инициировано всего 99 (27,5% к уровню 2019 года) внеплановые проверки, 6 проверок по инициативе Службы проведено совместно с органами прокуратуры.

В ходе проведения внеплановых проверок выявлено 506 нарушений (36,1% к уровню 2019 года) с целью устранения, которых Службой выдано 56 предписаний. По результатам проверок возбуждено 166 административных дел (52,3% к уровню 2019 года).

В отношении 4-х застройщиков, по заявлениям Службы поданным в соответствии с частью 15 статьи 23 Закона № 214-ФЗ, Арбитражным судом Красноярского края были вынесены решения о приостановлении деятельности застройщиков по привлечению денежных средств участников долевого строительства.

В отношении 3-х юридических лиц, в связи с выявленными в действиях их должностных лиц признаков уголовно-наказуемого деяния, информация была передана в органы полиции для принятия решения о проведении доследственных проверок и возбуждения уголовных дел.

Причинами значительного снижения проведенных проверок, выданных предписаний и возбужденных административных дел является введенный мораторий на проведение проверок.

Основными нарушениями, выявленными в ходе проведения контрольно-надзорных мероприятий при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства, являются:

Службой организован мониторинг изменения строительной готовности объектов, строительство которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе в разрезе информации о переходе на проектное финансирование и размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

Так, по итогам 2020г. согласно сведениям, размещенным в Единой информационной системе жилищного строительства, 48 застройщиков по 86 разрешениям на строительство осуществляют строительство 120 МКД с размещением денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу, из них по 58 объектам было получено проектное финансирование.

По старым правилам продолжилось строительство 64 объектов, из них по итогам года в стадии завершения строительства находилось 20 объектов.

В Едином реестре проблемных объектов на начало года числилось 78 объектов, соответствующих основаниям, предусмотренным частью 1.1. статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ, на конец года число проблемных объектов возросло до 87.

По итогам года из 87 проблемных объектов в отношении 6 отсутствуют требования граждан-участников долевого строительства, по 19 объектам требования граждан-участников долевого строительства удовлетворены за счет выплаты возмещения ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», еще по 5 объектам приняты решения о софиансировании завершения строительства.

В ходе мониторинга Службой был сформирован перечень объектов, по которым имеются отставания от примерного графика реализации проекта строительства и высокий риск включения этих объектов в Единый реестр проблемных объектов. В адрес застройщиков направлены предостережения о недопустимости нарушения обязательств перед участниками долевого строительства, копии предостережений направленны в органы прокуратуры, на территории которых осуществляется строительство многоквартирных домов для принятия мер прокурорского реагирования.

По результатам рассмотрения возбужденных административных дел было вынесено 142 постановления.

При выборе вида наказания и меры ответственности за совершение административного правонарушения Служба руководствовалась положениями КоАП РФ: учитывались смягчающие и отягчающие административную ответственность обстоятельства, а также возможность замены административного штрафа предупреждением.

По результатам рассмотренных дел в сфере долевого строительства были назначены административные наказания в виде: административного штрафа –по 49 делам на общую сумму 652,5 тыс.рублей, вынесены предупреждения – по 83 делам, 10 дел было прекращено в связи с малозначительностью совершенного правонарушения.

Причинами типовых нарушений обязательных требований являются:

-  изменение законодательства в сфере долевого строительства;

- отсутствие информированности и заинтересованности подконтрольных субъектов исполнять вносимые в законодательство о долевом строительстве нормативные требования, а также отсутствие правовой грамотности лиц, участвующих в долевом строительстве;

- отсутствие достаточных финансовых средств (вывод средств, неэффективное планирование и т.д.);

-  сокрытие застройщиком информации о проекте, отражение не актуальной информации (сведений о выданных технических условиях с истекшим сроком действия);

-  проблемы технического характера (в части размещения информации в ЕИСЖС);

В целях сокращения количества допускаемых со стороны подконтрольных субъектов нарушений, Службой разработаны руководства для застройщиков по соблюдению обязательных требований, в адрес застройщиков направлены информационные письма, комментарии об изменениях законодательства на постоянной основе размещаются на сайте Службы, продолжена работа по участию в семинарах, организуемых совместно с Ассоциацией «Саморегулируемая корпорация строителей Красноярского края».

Комментарии