Обязанность предоставления доступа к общему имуществу с целью проведения работ по капитальному ремонту

Создано: 02 Сентября 2019 Обновлено: 24 Февраля 2021

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определен ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Так, в соответствии с вышеуказанными нормативно – правовыми актами, в состав общего имущества включаются, в том числе, стояки холодного, горячего водоснабжения и отопления, а также стояки канализации, расположенные непосредственно в жилых и (или) нежилых помещениях многоквартирного дома.

Частью 2 статьи 18.1 Закона Красноярского края от 27.06.2013 № 4-1451 "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края" установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обеспечивает доступ подрядной организации к инженерным системам и конструктивным элементам многоквартирного дома, в отношении которых запланировано оказание услуг и (или) проведение работ по капитальному ремонту, расположенным и (или) пролегающим в границах принадлежащего собственнику помещения, не позднее 3 рабочих дней со дня обращения подрядной организации к такому собственнику.

Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, также установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).

Таким образом, собственник (или наниматель) должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт, в том числе, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении.

Но в случае, если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.

Непредставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ является поводом для обращения в суд заказчиком работ по проведению капитального ремонта или подрядной организации с целью разрешения вопроса обеспечения доступа к инженерным системам в судебном порядке. При этом в случае причинения вреда по причине не предоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ или капитального ремонта, до рассмотрения спора в суде, вся ответственность ложится на собственника помещения.

Данная позиция также выражена в письме Минстроя России от 16.01.2019 № 794-АО/06 «О предоставлении доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ».

Как правило, собственники помещений в многоквартирном доме с эстетической точки зрения закрывают инженерные коммуникации гипсокартонном с отделкой декоративными материалами. Действующее законодательство не содержит запрет на выполнение данных работ. Вместе с тем, зачастую возникают споры между собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме и организациями, проводящими ремонтные работы, о том, за чей счет подлежат восстановлению элементы отделки, выполненные ранее жильцами самостоятельно, закрывающие инженерные коммуникации.

В соответствии с требованиями п. 3.4.5. Правил № 170, положениями Правил № 354 (пп «е» п. 34), доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

Кроме того, нормами СанПиН 2.1.2.2645-10" (вместе с "СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы") также установлено, что системы отопления должны быть доступными для текущего ремонта и обслуживания (п. 4.2.).

Учитывая вышеизложенное, восстановление элементов отделки, закрывающих инженерные коммуникации, расположенные в помещении многоквартирного дома и выполненные жильцами самостоятельно, после проведения ремонтных работ не может быть возложено на организацию, проводившую данные работы и выполняется собственниками (нанимателями) помещений самостоятельно.