Порядок и проблематика изменения статуса жилого помещения

На законодательном уровне понятие жилого помещения закреплено в Жилищном кодексе РФ (далее — ЖК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.15 ЖК РФ, под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Проанализировав положения вышеуказанной ч.2 ст.15 ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что жилое помещение — это помещение, обладающее рядом признаков: изолированность, отнесение к объектам недвижимого имущества, пригодность для постоянного проживания граждан.

Легальное определение понятия «нежилое помещение» в многоквартирном доме дано в «Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, в положениях которого нежилым помещением называется «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения».

Единый государственный реестр юридических лиц ежедневно регистрирует новых юридических лиц. Однако темпы строительства новых объектов недвижимости значительно уступают темпам увеличения количества юридических лиц. Более того, стоимость аренды нежилых помещений довольно часто бывает слишком завышенной, в связи с чем некоторые юридические лица не могут себе это позволить. Возможно, именно вышеизложенные факторы послужили условиями популяризации процесса перевода жилых помещений в нежилые (далее — перевод).

Целевым назначением помещений, признанных жилыми в установленном законом порядке, является проживание граждан, что закрепляется законодательством. Для того, чтобы использовать его в других целях следует соблюдать ряд положений, таких как: использование соответствующего жилища только проживающими в нём гражданами, соблюдение прав и законных интересов других граждан, соответствие деятельности санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям, а также требованиям пожарной безопасности. Законодатель разрешил размещать собственнику жилой площади различные учреждения и (или) организации, а равно использовать её для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, однако исключительно в помещениях, которые прошли соответствующую процедуру перевода, в установленном законом порядке.

При этом законодательством запрещается размещать промышленные производства на территории жилых домов.

Процедура перевода регулируется главой третьей ЖК РФ, которая устанавливает необходимые для него условия, его порядок и основания отказа в нем. Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ, вступившим в силу 09.06.2019, изменен порядок осуществления перевода жилого помещения в нежилое.

Перевод возможен, если выполняются условия, указанные в ст. 22 ЖК РФ. Так, в силу ч. 2 этой статьи перевод запрещен, если:

- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

- отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;

- переводимое помещение является частью жилого помещения;

- такое помещение используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

- право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Должен быть свободный доступ ко всем инженерным коммуникациям или возможность его обеспечить, в квартире должны быть соблюдены все нормы санитарно-гигиенических и пожарных требований.

Должны быть все разрешения на перепланировку, если она была сделана до изменения статуса помещения. Жилое помещение не относится к наемному дому социального использования. Запрещено переводить помещения из жилых в нежилые для осуществления религиозной деятельности. Запрещено менять статус помещения, которое находится в доме, готовящемся к сносу. Перевод части помещения также невозможен.

Однако на практике возникает ряд осложнений при осуществлении данной процедуры и после её реализации. Одной из главных проблем перевода являются собственники в доме, в котором планируется осуществить перевод. Если обязательным элементом перевода является его перепланировка, то орган местного самоуправления может отказать в согласовании проекта перепланировки при отсутствии согласия собственников.

Законодателем в ЖК РФ дополнились не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган местного самоуправления собственник будет обязан предоставить: протокол общего собрания собственников помещений в доме, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен; письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без опроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

В ст. 23 ЖК РФ появилась отдельная часть, в которой подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение. Примыкающим признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме. В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить: фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц; наименование и основной регистрационный номер – для юрлица, а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Внесены соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения общего собрания собственников помещений. Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ включён п. 4.5.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года внесены изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на общее собрание собственников помещений. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме. При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов общего собрания собственников помещений, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

Таким образом, перевод является долговременной и затратной деятельностью, которая требует кропотливой работы как до его осуществления, так и после. Данный институт права нуждается в освещении в средствах массовой информации. Многие проблемы и последствия связаны с правовой неграмотностью населения в этом вопросе.

Комментарии