Введенный в действие в 2005 году Жилищный кодекс РФ существенно изменил систему управления жилищным фондом в целом и многоквартирными домами в частности. Предложил новые подходы к регулированию общественных отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу их общего имущества.
В период с 2005 года до настоящего времени Жилищный кодекс претерпел значительные изменения. Совершенствованию жилищного законодательства сопутствует увеличение ответственности, возлагаемой на собственников помещений и квартир при решении вопросов управления многоквартирным домом.
Действующее законодательство предлагает собственникам самостоятельно определиться со способом управления домом.
Управление многоквартирным жилым домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом и предлагает три способа управления многоквартирным домом:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.
Почему собственники "обязаны" выбрать способ управления многоквартирным домом? Потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его надлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу, как самого Собственника, так и здоровью и имуществу других людей.
Управление недвижимостью в нашей стране может быть профессиональным и успешным. Для этого нужны две составляющие. Во-первых, сами собственники должны понимать, что не только отдельная квартира или дом – их крепость, но и подъезд, подвал, чердак, двор, и даже улица – это тоже их крепость, о которой нужно заботиться. Вторая составляющая качественного управления – уже в компетенции управляющей компании. Вопрос только в том, как выбрать правильного управленца.
Сколько домов, столько и мнений. Домам, где уже существует инициативная группа из юридически и экономически грамотных жильцов, стоит рассматривать вариант перехода к форме управления через ТСЖ. В плане ремонта и содержания дом и жильцы, скорее всего, выиграют от этого перехода. И наоборот, если в доме есть непримиримые группировки или даже отдельные, «по-партизански» настроенные квартиры, толк в этом случае от ТСЖ минимален: кто-то будет просто из вредности вставлять палки в колеса любым решениям. Сможет ли ТСЖ нормально работать в доме, где соседи не знают друг друга годами и узнать не стремятся, где основанная масса жильцов социально инертна, квартиры сдаются в аренду. Даже если ТСЖ там каким-то чудом и организуется, то в дальнейшем при управлении возникнут проблемы.
Одним словом, можно сказать, что выбор управления домом — это своего рода лакмусовая бумажка для современного общества, показывающая соотношение активных и адекватных людей и тех, кому в лучшем случае все равно, а в худшем - очень хочется обмануть соседа.
Рассмотрим лишь один способ управления многоквартирным домом – товарищество собственников жилья (ТСЖ). Что же такое реализация выбранного способа управления и как она реализуется на практике? Критериями реализации является получение свидетельства о государственной регистрации товарищество собственников жилья и наличие заявлений о членстве в товариществе собственников жилья от собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов.
Считается, что собственники жилья, объединенные в товарищество, лучше, чем кто-либо другой позаботятся о своем имуществе. Они заинтересованы в выгодном использовании подвалов и чердаков, придомовых территорий, в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования помещениями и местами общего пользования.
Товарищество собственников жилья самостоятельно решает, каким способом будет осуществлять управление недвижимостью: силами самих жильцов или специалистов со стороны. Обладая статусом юридического лица и имея расчетный счёт в банке, товарищество собственников жилья вправе напрямую заключать договоры с предприятиями о предоставлении жилищных и коммунальных услуг и требовать применения санкций за невыполнение или плохое качество оказываемых в рамках договора услуг. Товарищество собственников жилья заинтересовано в минимизации затрат на жилищные услуги.
Члены товарищества принимают решение о капитальном ремонте, реконструкции многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройки), об использовании земельного участка, на котором расположен дом.
Товарищество собственников жилья заключает договоры найма, аренды на принадлежащие ему помещения, устанавливает арендную плату, определяет размер и порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, принимает решения о сроках ремонта и объёмах работ. Товарищество собственников жилья значительно расширяет перечень оказываемых жильцам услуг. Всё это предоставляет большие возможности для комфортного и безопасного проживания.
Однако на практике зачастую все далеко не так. Отдельные ТСЖ неэффективно функционируют, это обусловлено, в том числе недостаточной квалификацией членов и председателей правлений ТСЖ, повсеместной пассивностью и низкой правовой грамотностью собственников, а так же наличия большого количества квартир сдаваемых в аренду, соседи зачастую не знают друг друга годами, и узнать не стремятся, наличие непримиримых группировок и много другое.
Кто же управляет имуществом товарищества собственников жилья.
Органами управления ТСЖ являются:
- общее собрание членов ТСЖ (ст. 144 ЖК РФ);
- правление (ст. 147 ЖК РФ);
- председатель правления (ст. 149 ЖК РФ);
- ревизионная комиссия (ст. 150 ЖК РФ).
Сегодня круг вопросов, решение которых относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ, обозначен в п. 2 ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации. В основном они, так или иначе, связаны с жизнедеятельностью самого товарищества.
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции, принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов, избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов, принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана, утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок), утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества, утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества, рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества, определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества.
На основании части 2 статьи 149 Жилищного кодекса Российской Федерации, председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.
Согласно пункту 3 статьи 150 Жилищного кодекса РФ задачей ревизионной комиссии является контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников жилья, в связи с чем ревизионная комиссия в обязательном порядке должна проводить плановые ревизии финансово - хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год и отчитываться перед собственниками жилья о проведенной ревизии путем представления общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества, представления общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества, отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, отчитываться перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
В силу части 1 статьи 147 Жилищного кодекса руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Частью 3 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации также может быть отнесено решение иных вопросов.
Сегодня закон дает каждому Собственнику право самому принять участие в решении своей судьбы по всем вопросам, касающимся условий жизни в доме, но реализовать это право он может только вместе с другими Собственниками, придя на собрание и найдя взаимоприемлемые решения.
Поэтому не стоит уклоняться от участия в общем собрании Собственников. Если у гражданина есть право и шанс повлиять на условия своей жизни и сделать их лучше, нужно воспользоваться им. В противном случае ваше будущее в этом вопросе определят другие Собственники или органы исполнительной власти, предложив свой вариант управления домом, проведя открытый конкурс по выбору управляющей организации. И если он вам не понравится, никакой суд вам не поможет отстоять свое мнение, потому что вы своим правом, данным вам законом, не воспользовались.
Комментарии