Квалификационный экзамен

ekzamen
Оплата (возврат) платежей

Виртуальный консультант

Телеграм канал

Проблематика управления многоквартирными домами

Создано: 22 Декабря 2014 Обновлено: 22 Декабря 2014

Введенный в действие в 2005 году Жилищный кодекс РФ существенно изменил систему управления жилищным фондом в целом и многоквартирными домами в частности. Предложил новые подходы к регулированию общественных отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу их общего имущества.

В период с 2005 года до настоящего времени Жилищный кодекс претерпел значительные изменения. Совершенствованию жилищного законодательства сопутствует увеличение ответственности, возлагаемой на собственников помещений и квартир при решении вопросов управления многоквартирным домом.

Действующее законодательство предлагает собственникам самостоятельно определиться со способом управления домом.

Управление многоквартирным жилым домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом и предлагает три способа управления многоквартирным домом:

    непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

    управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

    управление управляющей организацией.

Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.

Почему собственники "обязаны" выбрать способ управления многоквартирным домом? Потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его надлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу, как самого Собственника, так и здоровью и имуществу других людей.

Управление недвижимостью в нашей стране может быть профессиональным и успешным. Для этого нужны две составляющие. Во-первых, сами собственники должны понимать, что не только отдельная квартира или дом – их крепость, но и подъезд, подвал, чердак, двор, и даже улица – это тоже их крепость, о которой нужно заботиться. Вторая составляющая качественного управления – уже в компетенции управляющей компании. Вопрос только в том, как выбрать правильного управленца.

Сколько домов, столько и мнений. Домам, где уже существует инициативная группа из юридически и экономически грамотных жильцов, стоит рассматривать вариант перехода к форме управления через ТСЖ. В плане ремонта и содержания дом и жильцы, скорее всего, выиграют от этого перехода. И наоборот, если в доме есть непримиримые группировки или даже отдельные, «по-партизански» настроенные квартиры, толк в этом случае от ТСЖ минимален: кто-то будет просто из вредности вставлять палки в колеса любым решениям. Сможет ли ТСЖ нормально работать в доме, где соседи не знают друг друга годами и узнать не стремятся, где основанная масса жильцов социально инертна, квартиры сдаются в аренду. Даже если ТСЖ там каким-то чудом и организуется, то  в дальнейшем при управлении возникнут проблемы.

Одним словом, можно сказать, что выбор управления домом — это своего рода лакмусовая бумажка для современного общества, показывающая соотношение активных и адекватных людей и тех, кому в лучшем случае все равно, а в худшем - очень хочется обмануть соседа.

Рассмотрим лишь один  способ управления многоквартирным домом – товарищество собственников жилья  (ТСЖ). Что же такое реализация выбранного способа управления и как она  реализуется на практике? Критериями реализации является получение свидетельства о государственной регистрации товарищество собственников жилья и наличие заявлений о членстве в товариществе собственников жилья от собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов.

Считается, что собственники жилья, объединенные в товарищество, лучше, чем кто-либо другой позаботятся о своем имуществе. Они заинтересованы в выгодном использовании подвалов и чердаков, придомовых территорий, в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования помещениями и местами общего пользования.

Товарищество собственников жилья самостоятельно решает, каким способом будет осуществлять управление недвижимостью: силами самих жильцов или специалистов со стороны. Обладая статусом юридического лица и имея расчетный счёт в банке, товарищество собственников жилья вправе напрямую заключать договоры с предприятиями о предоставлении жилищных и коммунальных услуг и требовать применения санкций за невыполнение или плохое качество оказываемых в рамках договора услуг. Товарищество собственников жилья заинтересовано в минимизации  затрат  на жилищные услуги.

Члены товарищества принимают решение о капитальном ремонте, реконструкции многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройки), об использовании земельного участка, на котором расположен дом.

Товарищество собственников жилья заключает договоры найма, аренды на принадлежащие ему помещения, устанавливает арендную плату, определяет размер  и порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, принимает решения о сроках ремонта и объёмах работ. Товарищество собственников жилья значительно расширяет перечень оказываемых жильцам услуг. Всё это предоставляет большие возможности для комфортного и безопасного проживания.

Однако на практике зачастую все далеко не так.  Отдельные ТСЖ неэффективно функционируют,  это обусловлено,  в том числе недостаточной квалификацией членов и председателей правлений ТСЖ, повсеместной пассивностью и низкой правовой грамотностью собственников,  а так же наличия  большого количества квартир сдаваемых в аренду, соседи зачастую  не знают друг друга годами,  и узнать не стремятся, наличие непримиримых группировок и много другое.

Кто же управляет имуществом товарищества собственников жилья.

Органами управления ТСЖ являются:

- общее собрание членов ТСЖ (ст. 144 ЖК РФ);

- правление (ст. 147 ЖК РФ);

- председатель правления (ст. 149 ЖК РФ);

- ревизионная комиссия (ст. 150 ЖК РФ).

Сегодня круг вопросов, решение которых относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ, обозначен в п. 2 ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации. В основном они, так или иначе, связаны с жизнедеятельностью самого товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции,  принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов,  избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий,  установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов, принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества,  утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана, утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок),  утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества,  утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества, рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества, определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества.

На основании части 2 статьи 149 Жилищного кодекса Российской Федерации, председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

Согласно пункту 3 статьи 150 Жилищного кодекса РФ задачей ревизионной комиссии является контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников жилья, в связи с чем ревизионная комиссия в обязательном порядке должна проводить плановые ревизии финансово - хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год и отчитываться перед собственниками жилья о проведенной ревизии путем представления  общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества, представления общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества, отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, отчитываться перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

В силу части 1 статьи 147 Жилищного кодекса руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Частью 3 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных части 2  статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации  также может быть отнесено решение иных вопросов.

Сегодня закон дает каждому Собственнику право самому принять участие в решении своей судьбы по всем вопросам, касающимся условий жизни в доме, но реализовать это право он может только вместе с другими Собственниками, придя на собрание и найдя взаимоприемлемые решения. 

Поэтому не стоит уклоняться от участия в общем собрании Собственников. Если у гражданина есть право и шанс повлиять на условия своей жизни и сделать их лучше, нужно воспользоваться им. В противном случае ваше будущее в этом вопросе определят другие Собственники или органы исполнительной власти, предложив свой вариант управления домом, проведя открытый конкурс по выбору управляющей организации. И если он вам не понравится, никакой суд вам не поможет отстоять свое мнение, потому что вы своим правом, данным вам законом, не воспользовались. 

Комментарии

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение