Квалификационный экзамен

ekzamen
Оплата (возврат) платежей

Виртуальный консультант

Телеграм канал

Актуальные вопросы управления многоквартирными домами

Создано: 22 Декабря 2014 Обновлено: 22 Декабря 2014

ВОПРОС:  В эксплуатацию вводится жилой многоквартирный дом, находящийся в собственности РФ. Каким образом управляющей организации взять в управление такой многоквартирный дом?

ОТВЕТ:Согласно ч. 1 ст. 163 Жилищного кодекса РФ порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

Часть 2 ст. 163 ЖК РФ предусматривает, что управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с ч. 4 ст. 161ЖК РФ.

Вместе с тем, в настоящее время порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, Правительством Российской Федерации не установлен и соответствующего нормативного правового акта, регулирующего указанный порядок, не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 7Жилищного кодекса в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Правоотношения по выбору управляющей организации путем проведения открытого конкурса урегулированы статьей 161Жилищного кодекса и ПостановлениемПравительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

Следовательно, при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, ФАС России рекомендует руководствоваться положениями указанных нормативных правовых актов жилищного законодательства.

ВОПРОС:  Как определяется и устанавливается плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме?

ОТВЕТ:Одним из существенных условий договора управления является порядок определения его цены, а также размера платы за жилое помещение (пп. 3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ).

По общему правилу в соответствии с п. 7 ст. 156ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, в котором не создано ТСЖ, определяется с учетом предложений управляющей компании (УК) на общем собрании собственников помещений в МКД исходя из перечня объемов и стоимости работ, установленных договором управления (при управлении УК), утвержденным общим собранием (при непосредственном управлении), и принимается не менее чем на 1 год. Согласно п. 17 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

В соответствии со ст. 39, 156 (ч. 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения (ч. 2 ст. 154, ст. 155 — 158 ЖК РФ). При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) не полном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности.

Если собственники помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления с учетом нижеследующего.

В соответствии с ч.3 ст. 156 ЖК РФ, в случае если не выбран способ управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления устанавливает плату за содержание и ремонт по каждому МКД в конкурсной документации. Информация об этом доводится до собственников в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

В соответствии с ч.4 ст. 158 ЖК РФ, в случае если выбран способ управления многоквартирным домом, но собрания не проводились по причине отсутствия предложений от управляющей организации по установлению платы, орган местного самоуправления вправе обратиться к управляющей организации о подготовке и выставлении ею собственникам на собрании предложений по установлению такой платы.

Если предложения от управляющей организации представлены собственникам, но они не провели собрания по причине отсутствия кворума, но перечень работ и услуг ими утвержден, орган местного самоуправления устанавливает плату за содержание и ремонт по каждому МКД с учетом этого перечня и предложений управляющей организации.

Если предложения от управляющей организации представлены собственникам, они провели собрание и утвердили соответствующий перечень работ и услуг, но не приняли решение об установлении платы за содержание и ремонт, орган местного самоуправления устанавливает плату за содержание и ремонт по каждому МКД с учетом этого перечня и предложений управляющей организации.

В соответствии с ч.3 ст. 156 ЖК РФ, для нанимателей помещений, орган местного самоуправления устанавливает плату за содержание и ремонт не выше размера платы на содержание и ремонт установленным для собственников в каждом МКД.

В соответствии с ч. 4 ст.155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления многоквартирным домом (п. 3 ч. 3 ст. 162ЖК), то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

В случае, когда собрание собственников не проводится ввиду отсутствия собственников помещений (например, вводимые в эксплуатацию МКД), размер платы за содержание и ремонт общего имущества согласовывается сторонами договора управления: УК и застройщиком. Указанный размер платы будет действовать до тех пор, пока иной размер платы не будет установлен органом местного самоуправления в рамках конкурса (Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75) для конкретного МКД, или собственниками МКД будет осуществлен выбор способа управления (различные ситуации решения вопроса об установлении платы изложены выше). Однако стоит учесть, что управляющей компании (как только она узнала о наличии на доме необходимого для возможного принятия решения количества собственников (их долей)) необходимо исполнить свои обязанности по предложению собственникам размера платы за содержание и ремонт.

ВОПРОС:  Какая доверенность должна быть у Совета многоквартирного дома на представление интересов собственников при голосовании на общем собрании собственников?

ОТВЕТ:Согласно ч. 1 и 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально.

Комментарии

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение