Судебная практика в сфере управления многоквартирным домом

До недавнего времени основными видами правонарушений, за совершение которых привлекались к ответственности лица, управляющие многоквартирными домами по договорам с собственниками помещений были правонарушения в области содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, ответственность за которые предусмотрена ст. 7.22. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ), то сейчас соответствующие лица привлекаются к ответственности по более широкому спектру статей КоАП РФ, предусматривающих ответственность за различные правонарушения.

По результатам анализа имеющейся судебной практики, сложившейся при рассмотрении дел с участием лиц, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами, представляем в таблице основные статьи КоАП РФ, устанавливающие ответственность за правонарушения, на основании которых соответствующие лица привлекались к такой ответственности.

 Выбор способа управления

 В соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в таком доме. Собственники не вправе отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют, учитывая, что в соответствии с нормами, установленными ст. 44 Жилищного кодекса РФ, именно общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. При этом только общее собрание компетентно в решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Перечень таких способов управления содержится в  ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, является закрытым и расширению не подлежит.

Исходя из содержания ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из способов управления домом, предусмотренных указанной нормой. В связи с этим одновременное совмещение нескольких способов управления многоквартирным домом не допускается. В этой связи, при выборе способа управления управляющей организацией общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в котором ранее было создано ТСЖ, жилищный или иной потребительский кооператив, способ управления изменяется. В этом случае общее собрание должно принять решение о ликвидации товарищества в соответствии с ч. 2 ст. 141 ЖК РФ. В противном случае будет иметь место совмещение двух способов управления: ТСЖ и управляющей компанией, что недопустимо, поскольку указанные способы управления в силу закона являются самостоятельными, а потому взаимоисключающими.

Помимо выбора способа управления многоквартирным жилым домом в компетенцию общего собрания входит и решение  вопроса о выборе конкретной управляющей компании (если собственники избрали способ управления управляющей организацией).  При этом  закон, а именно  ч. 8        ст. 161 ЖК РФ, предписывает, что многоквартирный дом может управляться  только одной управляющей организацией.

Вместе с тем следует иметь в виду, что ТСЖ, жилищным кооперативам  или иным специализированным потребительским кооперативам  предоставлено право заключать договоры на управление с управляющей организацией, т.е. передавать функции управления профессиональной организации. В случае заключения с управляющей организацией такого договора способ управления, предусмотренный п. 2 ч. 2 ст.161  ЖК РФ, не изменяется.

Необходимо также учитывать, что именно собрание собственников помещений в многоквартирном доме (не просто жильцов этого дома, а только собственников помещений в многоквартирном доме) имеет право принимать решения на общем собрании, в том числе и по выбору способа управления.   При этом проживание в доме на основании договора найма помещения не дает право на участие в общем собрании с правом принятия решения по вопросам, поставленным на голосование.

Разрешая такие споры, суды  ставят  на обсуждение   вопросы проверки соблюдения  процедуры созыва собрания, надлежащего уведомления собственников о его проведении, наличия кворума для голосования, правильности подсчета голосов.

Управляющая организация

В соответствии с требованиями ст. 161 ЖК РФ решение о выборе способа управления  (управляющей организацией) принимается на общем собрании собственников помещений жилого дома. Вместе с тем, если сами собственники способ управления многоквартирным домом не выбрали или решение о выборе способа управления не было реализовано, вопрос о выборе управляющей компании в соответствии с чч. 4 и 5 ст. 161 ЖК РФ передается органу местного самоуправления, который  обязан провести  открытый конкурс по отбору управляющей компании. Порядок проведения такого конкурса регулируется  Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным  домом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г.   № 75. В соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ, п. 39 названных Правил орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей  организации также и в том случае, если в течение года до дня его проведения собственниками помещений в многоквартирном доме  не выбран способ  управления или до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления (решение Верховного Суда РФ от 10.08.2009 г. N ГКПИ09-830).

В соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ  решение  общего собрания  о выборе способа управления и конкретной управляющей организации, а также результаты проведенного органом местного самоуправления  открытого конкурса по отбору управляющей организации является основанием для  заключения договора  управления  многоквартирным жилым домом. Однако, как показывает судебная практика, не всеми жильцами (собственниками квартир) такие договоры оформляются. Это связано с разными причинами, в том  числе с несогласием части собственников с принятым  решением, непроживанием  некоторых собственников  в своих жилых помещениях  и просто с нежеланием заключать такие договоры. Между тем, отсутствие договора как письменного документа, в таких случаях расценивается судами как злоупотребление собственниками  квартир  своим правом, и договоры на управление считаются заключенными на условиях,  определенных  решением общего собрания собственников.

Товарищество  собственников жилья

В соответствии с требованиями ст. 135 ЖК РФ для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, управления общим имуществом жилого дома собственники помещений многоквартирного  жилого дома  вправе создать товарищество собственников жилья, коим признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Члены же товариществ собственников жилья, как  следует из содержания приведенной нормы, являются собственниками помещений, т.е. они оплатили или приобрели жилое помещение по различным основаниям до вступления в товарищество (либо до его образования).

Следует иметь ввиду, что возможность создания и деятельности ТСЖ  появилась  ранее  введения в действие нового  Жилищного Кодекса РФ.   В частности, такая возможность была   обусловлена  требованиями ст. 291 ГК РФ, а также ранее действовавшим (до введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации)  ФЗ «О товариществах собственников жилья» (1996 г.). При этом признание  ст. 2 ФЗ «О введение в действие  Жилищного Кодекса Российской Федерации» утратившим силу ФЗ «О товариществах собственников жилья» не означает  утрату легитимности ранее созданных ТСЖ, а также отдельных  положений его Устава, если эти положения не вступают в прямое противоречие с новым правовым регулированием.

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, основанная на членстве. В соответствии  со ст. 143 ЖК РФ членом ТСЖ может быть собственник любого помещения в многоквартирном доме: как жилого, так и нежилого. При этом членство в товариществе возникает при учреждении такого товарищества, а также на основе заявления о вступлении в товарищество. При этом собственник помещения в многоквартирном доме становится членом ТСЖ с момента подачи заявления в правление товарищества.

Следует  отметить, что ФЗ «О товариществах  собственников жилья» несколько   по-иному определял порядок вступления и приобретения   членства в  таких товариществах.  Так, в соответствии  со ст. 32 названного ФЗ  членами товарищества  являлись  домовладельцы – собственники помещений  в кондоминиуме; после организации товарищества все лица, приобретающие  помещения в таком кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после  возникновения у них права собственности на помещение. Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» положения закона в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца,  признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации. В этой связи, разрешая спор о членстве в товариществе  собственников жилья, созданного до введения  в действие Жилищного Кодекса РФ, следует исходить из положений Устава ТСЖ, устанавливающих основания и условия вступления в члены товарищества, учитывая при этом   направленность волеизъявления  собственника, его последующее поведение, в том числе и его участие в делах товарищества.

Права и обязанности  члена товарищества собственников жилья как участника организации определяются Уставом. По общему правилу  член ТСЖ вправе в любое время  быть ознакомлен  с любыми документами ТСЖ, в том числе касающимися  его финансово-хозяйственной деятельности.   В случае нарушения таких прав член ТСЖ вправе обратиться  за судебной защитой.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ организация товарищества собственников жилья возможна при наличии в одном жилом доме нескольких собственников жилых или нежилых помещений. В соответствии с требованиями данной нормы собственники помещений в одном многоквартирном доме, реализуя свое право по выбору способа управления,  могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Встречаются случаи, когда самостоятельный   адресный номер  присваивается  не всему строению (жилому дому),  а его части (подъезду), что воспринимается гражданами  как следствие признания такой части дома  самостоятельным объектом недвижимости.

Однако следует иметь в виду, что многоквартирный жилой дом  представляет собой строение - отдельно построенное здание, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, расположенное на едином земельном участке, квартиры в котором имеют общие внеквартирные помещения и инженерные  системы. Признаками  такого строения  как единого целого  являются фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

В этой связи, даже  если подъезду  присвоен  самостоятельный почтовый адрес, это не означает, что такой подъезд приобретает статус самостоятельного объекта и способ управления в нем может быть иным по сравнению со способом управления в других частях (подъездах)  жилого здания.

Обстоятельствами, имеющими значение для разрешения споров, связанных с оспариванием  решений общих собраний собственников о создании ТСЖ, является установление соблюдения процедуры созыва и проведения общего собрания: уведомление  о проведении собрания, наличие кворума для принятия решения, а также результаты голосования. При этом  число  голосов, принадлежащих  собственнику помещений жилого дома, при голосовании на общем собрании в силу требований  ч. 2 ст. 39, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ  прямо пропорционально доле в праве общей собственности  на общее имущество. 

Вместе с тем, разрешая такие споры, следует иметь в виду, что  соответствующие нарушения не должны носить формальный характер. В том случае, если выявленные судом нарушения  при созыве и проведении собрания  не являлись существенными, а принятое собранием решение не повлекло за собой  нарушение прав и законных интересов  истцов, при этом  их участие  в собрании не могло повлиять на результаты голосования, решение такого собрания суд вправе оставить в силе.

Высшим органом управления  товариществом является   общее собрание.  Задача такого управления  состоит  в решении  наиболее важных вопросов, связанных с деятельностью товарищества. Реализацией  права  каждого собственника – члена товарищества - на  участие в управлении деятельностью  ТСЖ  является  его непосредственное  участие  в  общем собрании,  принятии решений  путем голосования  по всем  вопросам  жизни товарищества, а также в обжаловании  принятых  решений.

Следует  отметить, что  наиболее  распространенную категорию  судебных споров, связанных с  деятельностью ТСЖ,  составляют  споры об обжаловании  решений  общего собрания  товарищества. 

В соответствии с требованиями  ст. ст. 46, 146 ЖК РФ член товарищества собственников жилья вправе обжаловать в суд решение, принятое  с нарушением законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

При этом, в соответствии с требованиями приведенных выше норм Жилищного Кодекса РФ,  заявление о таком обжаловании  может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда  член товарищества узнал или должен был узнать о принятом решении. 

Комментарии