Судебная практика в сфере управления жилыми домами

Создано: 30 Ноября 2017

Желание сменить управляющую компанию приходит к собственникам помещений многоквартирного жилого дома по вполне понятным причинам: жильцов не удовлетворяет качество оказываемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества.

Заключение и расторжение договора управления домом с управляющей компанией

Предметом договора управления является оказание управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию, и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений дома…

Позиции ВАС РФ и ВС РФ об отказе от договора управления домом

Следует отметить, что позиции Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ по вопросу одностороннего отказа собственников помещений от договора управления не совпадают. ВАС РФ полагает, что право отказаться от услуг управляющей компании является безусловным и его реализация возможна в любой момент на основании решения общего собрания собственников вне зависимости от наличия или отсутствия нарушений договора управления со стороны управляющей компании.

ВС РФ высказывает несколько иную позицию, согласно которой из буквального толкования ч. 8.2. статьи 162 ЖК РФ следует, что собственники могут отказаться от договора управления домом лишь при условии невыполнения управляющей компанией условий договора управления, сменить же способ управления (на ТСЖ или непосредственное) возможно в любом случае.

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14

Суд пришел к следующим выводам: "..Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, … позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

ВАС РФ в указанном определении подтвердил позицию, в соответствии с которой собственники в любое время вправе изменить управляющую компанию, поскольку правовая конструкция договора управления не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом».

В отличие от судебно-арбитражной практики отказа от услуг управляющей компании, практика судов общей юрисдикции по вопросу о возможности одностороннего отказа от договора управления основана на буквальном толковании нормы части 8.2. статьи 162 ЖК РФ, согласно которой, собственники помещений … в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

По смыслу приведенной выше нормы, односторонний отказ собственников (по решению общего собрания) от услуг управляющей компании возможен лишь при условии невыполнения договора со стороны управляющей компании.

Если собственниками выбран такой способ управления, как управляющая организация, то для того, чтобы отказаться от ее услуг (сменить ее) и выбрать другую управляющую компанию необходимо наличие факта невыполнения условий договора управления со стороны управляющей компании. Однако если речь идет о смене способа управления (например, собственники решили создать ТСЖ или перейти на непосредственное управление), то отказаться от услуг управляющей компании можно вне зависимости от выполнения ею условий договора управления.

Верховный Суд РФ, в своем определении от 21.07.2017 N 53-КФ17-702 указал следующее:

« .. право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства...»