Управление общим имуществом многоквартирного дома: компетенция и порядок проведения общих собраний собственников

Создано: 30 Июня 2020

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном. Общее собрание проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Общее собрание может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ);

3) очно-заочного голосования.

Обязанность проведения ежегодного общего собрания законодатель возложил на собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием, годовое общее собрание проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания являются внеочередными. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника.

Перечень вопросов, принятие решений по которым отнесено к компетенции общего собрания, закреплены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, поэтому перечислять их в данной статье не имеет смысла. Хочется отметить, что данный перечень расширенный, и может быть дополнен вопросами, отнесенными ЖК РФ к компетенции общего собрания.

В соответствии с общим правилом, решения общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании. Вместе с тем, ЖК РФ предусмотрены случаи, когда для принятия решения необходимо более чем пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников, а также случаи, когда решение считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Все эти случаи детально прописаны в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Порядок проведения общего собрания регламентирован ст. 45 ЖК РФ. Результаты голосования оформляются протоколами общих собраний. Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор.

Так как процессы проведения общего собрания и оформления его результатов достаточно трудоемкие и требуют отнюдь не поверхностных познаний в сфере жилищного законодательства, ч. 6 ст. 45 ЖК РФ законодатель предусмотрел, что собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию (ТСН, ЖСК и т.п.) для организации проведения общего собрания. В данном обращении должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников должны быть осуществлены мероприятия, необходимые для проведения общего собрания, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, а также после завершения процедуры голосования оформлены необходимые документы.

Решения и протокол общего собрания являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в ГИС ЖКХ лицом, инициировавшим общее собрание.

Подлинники решений и протокола общего собрания подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Суд имеет право на оставление обжалуемого решения в силе в следующих случаях: голос истца не мог оказать влияние на результат голосования; нарушение не является существенным; оспариваемое решение не влечет убытков для заявителя.