Нарушения, допускаемые управляющими организациями при подаче заявлений о внесении изменений в реестр лицензий

Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр утвержден Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (далее – Порядок № 938/пр). Данным документом установлены требования к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий (далее – Заявление) и приложенным к нему документам.

Приказом Минстроя России от 30.10.2020 N 658/пр внесены изменения Порядок № 938/пр (начало действия документа - 20.12.2020).

Обозначенным приказом актуализированы перечень документов, прилагаемых заявителями при разных способах управления многоквартирными домами к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий; перечень информации, отражаемой товариществом собственников жилья при направлении уведомления о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом или сведений о прекращении управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора.

При рассмотрении Заявления служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее - служба) руководствуется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Порядком № 938/пр и сформировавшейся судебной практикой.

В адрес службы в течение 2020 поступило 3229 заявлений о внесении изменений в реестр лицензий Красноярского края в связи с заключением договора управления многоквартирным домом. По 584 заявлениям приняты решения об отказе во внесении изменений.

Наиболее распространенным нарушением, которое допускают управляющие организации при подаче Заявления, является предоставление договора управления многоквартирным домом, который не заключен в соответствии с нормами ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники, обладающие более чем 50 % от общего числа голосов собственников, выступают в качестве одной стороной договора.

Заключение договора управления многоквартирным домом подтверждает реализацию выбранного собственниками помещений способа управления домом.

При обращении в службу с Заявлением часть лицензиатов ошибочно представляет документы, которые не могут учитываться в качестве основания для внесения изменений в реестр лицензий:

- договор управления, подписанный собственниками, обладающими менее чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников, то есть не подписанный стороной собственников;

- договор управления, условия которого не утверждены решением общего собрания собственников помещений в доме;

- договор управления, подписанный сторонами до оформления результатов общего собрания собственников помещений в доме по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления;

- договор управления, подписанный одним из собственников, не уполномоченным на подписание такого договора достаточным количеством голосов собственников.

Еще одним из основных нарушений является неисполнение лицензиатом обязательства по размещению сведений, указанных в ч. 2 ст. 198 ЖК РФ, в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ, Система).

Согласно ч. 2 ст. 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эт и сведения в ГИС ЖКХ, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Подпунктом «г» п. 5 Порядка № 938/пр предусмотрена проверка соблюдения лицензиатом требования, установленного ч. 2 ст. 198 ЖК РФ, о размещении указанной в Заявлении информации в ГИС ЖКХ.

Сведения, подлежащие размещению Системе, согласно Приказу                № 368/691/пр включают, в том числе, электронный образ протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации (далее - электронный образ протокола).

Согласно подпункту «ж» пункта 20 приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор" обязательным приложением к протоколу общего собрания являются письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании.

Однако при подаче Заявления в службу лицензиаты часто забывают размещать в ГИС ЖКХ электронные образы протокола общего собрания по выбору способа управления домом (с приложениями решений собственников) и договора управления многоквартирным домом, а также направлять заявки на размещение информации о домах в самой Системе.

Факт установления признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений также влечет отказ во внесении изменений в реестр лицензий. Случаи установления наличия признаков ничтожности решения, Службой устанавливались.

С введением в Порядок № 938/пр пп. «е» п. 5 с требованием об отсутствии признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, Службой производится пересчет кворума для принятия решений по вопросам повестки дня общего собрания.

При условии, что в общем собрании собственников помещений в доме приняли участие собственники, обладающие менее чем 50% голосов от общего числа голосов, и предусмотренный ст. 45 ЖК РФ кворум отсутствовал, решение такого общего собрания признается ничтожным в соответствии со ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Также, согласно ст. 181.5 ГК РФ, решение общего собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, противоречит основам правопорядка или нравственности.

Комментарии