О разграничении зон ответственности управляющей организации и ресурсоснабжающей организации в случае заключения прямого договора при предоставлении некачественных коммунальных услуг

Создано: 31 Марта 2021

Положениями Жилищного кодекса РФ (далее- ЖК) и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 (далее - Правила № 354), регулируются отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливаются их права и обязанности, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяются основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируются вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.

Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, в силучасти 15 статьи 161ЖК РФ, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

Частью 1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренныхстатьей 157.2ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

При этом в силу пункта 3 части 11 статьи 161ЖК РФ лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, также обязано принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Таким образом, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, выполняет прием жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и обязано отвечать за качество предоставляемых коммунальных услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций, тогда как ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.

На основании ч. 4 ст. 157 ЖК РФ при предоставлении коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) с нарушением качества осуществляется изменение размера платы за коммунальные услуги в порядке (Правила № 354), установленном Правительством Российской Федерации. Статьей 157 ЖК РФ конкретизировано, кем осуществляется изменение размера платы за коммунальные услуги в вышеуказанных случаях, а именно: управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, а в случаях заключения с собственниками помещений в МКД прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией или региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Кроме того, ЖК РФ определен порядок взаимодействия в рассматриваемой ситуации ресурсоснабжающей организации и лица, ответственного за содержание и ремонт общего имущества в МКД. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей лицом, ответственным за содержание и ремонт общего имущества в МКД, такое лицо обязано компенсировать ресурсоснабжающей организации, предоставляющей коммунальные услуги, расходы, фактически понесенные ею вследствие изменения размера платы за коммунальные услуги по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 157 ЖК РФ. Но только при условии надлежащего исполнения ресурсоснабжающей организацией обязанностей по поставке ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома.

А в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме ресурсоснабжающая организация производит изменение размера платы за коммунальные услуги, если нарушения, произошли до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома.