Квалификационный экзамен

ekzamen
Оплата (возврат) платежей

Виртуальный консультант

Телеграм канал

Обобщение практики по административным делам, с выделением наиболее часто встречающихся нарушений при осуществлении государственного жилищного надзора и лицензионного контроля за 1-й квартал 2020

Создано: 21 Апреля 2020 Обновлено: 21 Апреля 2020

Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее - Служба) за 1-й квартал 2020 года зарегистрировано 318 дел об административных правонарушениях предусмотренных Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях.

Рассмотрено 302 дела об административных правонарушениях, из них 82 дела рассмотрены должностными лицами Службы в пределах компетенции, 220 дел - судами. Наложено административных штрафов на общую сумму 4 966 400 руб.

За 1-й квартал 2020 года превалирующая часть нарушений обязательных требований составляет нарушения в области содержания общего имущества в многоквартирных домах, а именно в нарушенииПравил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).

Согласно пункту 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее - Постановление № 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими компаниями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома.

Управляющими компаниями допускаются такие нарушения при содержании общего имущества в многоквартирном доме как, например: наличие сосулек на кровле многоквартирного дома, придомовая территория не очищена от снега, подвальные помещения не проветриваются, не обеспечен равномерный прогрев нагревательных приборов в жилых помещениях, промерзание стен и наличие следов затоплений в жилых помещениях, наличие бытовых отходов в помещениях мусорокамер в подъездах, не обеспечивается чистка, промывка и периодическая дезинфекция, дезинсекция и дератизация, трубопроводы системы отопления в подвальном помещении многоквартирного дома, не имеют тепловой изоляции, значительный износ трубопровода и запорной арматуры системы отопления.

Встречаются и такие случаи, когда управляющие компании заключают с операторами связи договоры аренды общего имущества в целях размещения оборудования сотовой связи, телекоммуникационных антивандальных шкафов на крышах многоквартирных домов без решений общего собрания собственников по данному вопросу.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, подпунктами 1 и 3 части 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу подпункта «а» пункта 1 Правил № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Кроме того, из обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) следует, что заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения многоквартирного дома, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования оператором связи общим имуществом многоквартирного дома и освобождать его от внесения платы за такое пользование. Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения многоквартирного дома, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг общество использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме.

В этой связи условия договоров о том, что абонент предоставляет оператору на безвозмездной основе право на размещение оборудования на конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим имуществом, не могут являться основанием для пользования оператором связи таким имуществом, так как, в силу статьи 307 и 308 ГК РФ, договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Исходя из изложенных выше норм, размещение технического оборудования с использованием общего имущества многоквартирного дома (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

Помимо прочего, службой часто устанавливаются нарушения нормативных значений температуры воды, в точках водоразбора в жилых помещениях.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 31 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Правила № 354) исполнитель обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, настоящими Правилами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг.

Пунктом 5 раздела 2 приложения № 1 Правил № 354 закреплено обеспечение соответствия температуры горячей воды в точке водоразбора требованиям законодательства Российской Федерации о техническом регулировании (СанПиН 2.1.4.2496-09).

Согласно пункту 2.4 СанПиН 2.1.4.2496-09 температура горячей воды в местах водоразбора независимо от применяемой системы теплоснабжения должна быть не ниже 60 °C и не выше 75 °C. Данные санитарно-эпидемиологические требования к системам горячего централизованного водоснабжения направлены в том числе на предупреждение загрязнения горячей воды высоко контагиозными инфекционными возбудителями вирусного и бактериального происхождения, которые могут размножаться при температуре ниже 60 градусов, в их числе Legionella Pneumophila, а также на предупреждение заболеваний кожи и подкожной клетчатки, обусловленных качеством горячей воды.

Таким образом, санитарно-эпидемиологическими правилами определены требования к качеству горячей воды, подаваемой потребителям при предоставлении коммунальной услуги по горячему водоснабжению по такому показателю, обеспечивающему ее безопасность, как температура. Данный показатель характеризуется минимальным (не ниже 60 °C) и максимальным пределом (не выше 75 °C) и не допускает отклонений от указанного температурного режима, при соблюдении которого обеспечивается качество коммунальной услуги.

Управляющие организации, заключив договор управления многоквартирным домом, в силу статьи 161 ЖК РФ, принимают на себя обязательство обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. В связи с чем, управляющая организация как исполнитель коммунальной услуги по отношению к жильцам жилого дома, обязана контролировать уровень качества предоставляемой коммунальной услуги.

Согласно пункту 150 Правил № 354, исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления коммунальных услуг, если докажет, что такое нарушение произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы или по вине потребителя.

Неоднократно управляющие компании приводят довод о том, что Правила № 354 (пункт 5 раздела 2 приложения № 1) содержат допустимые отклонения температуры горячей воды в точке водоразбора и следовательно факт несоответствия температуры горячей воды в точке водоразбора не является нарушением, что основано на неверном толковании норм права.

Служба считает, что данное отклонение температуры горячей воды влияет только на перерасчет платы за коммунальную услугу за расчетный период, соответственно температура горячей, должна соответствовать установленным нормативам (пункт 5 приложения №1 Правил № 354, СанПиН 2.1.4.2496-09), что подтверждается обширной судебной практикой (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014 № 17АП-5352/2014-ГК по делу № А50-20505/2013, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 N 17АП-5476/2014-ГК по делу № А50-18545/2013, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу N А36-4395/2014).

Отсутствие автоматического регулятора для поддержания температуры горячей воды в открытой системе горячего водоснабжения, также является нарушением обязательных требований.

Согласно пункту 5.3.1 Постановления № 170 расход воды на горячее водоснабжение жилых зданий должен обеспечиваться исходя из установленных норм.

Качество воды, подаваемой в системы горячего водоснабжения жилого дома, должно отвечать требованиям ГОСТов.

Температура воды, подаваемой к водоразборным точкам (кранам, смесителям), должна быть не менее 60 град. С в открытых системах горячего водоснабжения и не менее 50 град. С - в закрытых. Температура воды в системе горячего водоснабжения должна поддерживаться при помощи автоматического регулятора, установка которого в системе горячего водоснабжения обязательна. Температура воды на выходе из водоподогревателя системы горячего водоснабжения должна выбираться из условия обеспечения нормируемой температуры в водоразборных точках, но не более 75 град. С.

Из буквального толкования пункта 5.3.1 Постановления № 170 следует, что при открытой системе горячего водоснабжения температура воды должна поддерживаться при помощи автоматического регулятора, установка которого в системе горячего водоснабжения обязательна.

Пункт 18 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» среди общих работ, выполняемых для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах определяет, в том числе, проверку исправности, работоспособности, регулировки и технического обслуживания автоматических регуляторов и устройств. При этом, следует отметить, что Постановление № 170 не содержит положений, в части исключающей применение автоматического регулятора в случае подключения системы горячего водоснабжения к обратному трубопроводу.

Нарушением обязательных требований Правил № 491, также является переоборудование тамбуров в подъездах многоквартирных домов, например когда демонтируются стены на площадках первого этажа в подъезде многоквартирного дома.

Так, в соответствии с подпунктами «а», «б», «г» пункта 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Кроме того, из подпункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ следует, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Следует обратить внимание, управляющих компаний на то, что собственники помещений многоквартирных домов самовольно устанавливают металлические конструкции с дверью в подъездах и используют часть общедомового имущества, отгороженного данной металлической конструкцией, что является нарушением действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе:

- соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

- доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

В силу положения ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Пунктом 3.2.15 Постановления № 170 не допускается использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для размещения мастерских, кладовых и других целей.

Пунктом 4.3 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (приняты и введены в действие Постановлением Минстроя РФ от 13.02.1997 № 18-7), установлено, что в процессе эксплуатации зданий и сооружений следует не допускать изменений конструктивных, объемно-планировочных и инженерно- технических решений без проекта, разработанного в соответствии с действующими нормами и утвержденного в установленном порядке.

Также согласно подпункту «к» пункта 23 Постановления Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме», запрещается устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы.

Поскольку управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, управляющие компании должны принимать меры в гражданско-правовом порядке, для устранения препятствий в пользовании общим имуществом.

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение