Малоэтажный жилищный комплекс – новый объект долевого строительства

Индивидуальное жилищное строительство всегда составляло значительную долю в общей «копилке» объема ввода жилья, однако потенциал данного сегмента рынка недооценен девелоперами, и не освоен в силу ряда причин, связанных с кредитованием, отсутствием необходимой инфраструктуры и источников ресурсоснабжения. Вокруг краевого центра малоэтажных жилых поселков с развитой инфраструктурой крайне мало, к таким можно отнести: «Видный», «Удачный», «Новалэнд», «Шамони».

В целях вовлечения в жилищное строительство больший оборот земельных участков, пригодных для индивидуального жилищного строительства    Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ), и введено понятие «малоэтажный жилищный комплекс» (МЖК). Данные изменения вступили в силу с 01 марта 2022 года.

Нововведения позволили распространить действие норм на правоотношения, складывающиеся при возведении индивидуальных жилых домов (ИЖД) в границах территории МЖК в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).

Новый закон ввел в ст.3.1. Закона № 214-ФЗ часть 3.3., установившую перечень информации, которую застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства ИЖД в границах территории МЖК, обязан раскрывать.

Привлечение застройщиками денежных средств для строительства (создания) индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса на основании договоров участия в долевом строительстве допускается только с использованием счетов эскроу, предусмотренных ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ (в редакции   ФЗ от 30.12.2021 № 476-ФЗ).

В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке.

В случае если строительство индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил застройщику такой целевой кредит.

Проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства подлежит размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации по установленной форме (форма в стадии утверждения). Особенности составления проектной декларации при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса установлены частью 1.1 статьи 19 Закона № 214-ФЗ.

После заключения договора с первым участником долевого строительства внесение изменений в проектную декларацию в части сведений, предусмотренных настоящей частью (проект строительства), за исключением изменения сведений о сроках строительства, предполагаемом сроке передачи индивидуальных жилых домов участникам долевого строительства, сроке завершения создания общего имущества, не допускается.

На портале проектов нормативных правовых актов размещен проект  приказа Минстроя России «Об утверждении форм проектных деклараций и о признании утратившим силу приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ‎от 20 декабря 2016 г. №996/пр».

Проектом приказа предлагается утвердить две формы проектных деклараций:

- в отношении проекта долевого строительства многоквартирного дома (домов) и иных объектов недвижимости;

- в отношении проекта долевого строительства индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Первая форма практически не изменилась. В новой редакции учтены изменения законодательства, уточнившее определение для домов блокированной застройки.

Вторая форма во многом повторяет действующую в настоящее время форму. В случае принятия данного приказа приказ Минстроя России №996/пр от 20.12.2016 будет признан утратившим силу.

В настоящее время завершена разработка проекта нормативного правового акта, формируется окончательный вариант текста проекта нормативного правового акта.   Кроме того, Правительством Российской Федерации разработан проект примерной формы соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество малоэтажного жилищного комплекса.

Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в марте 2022г. направлены запросы   в органы   местного самоуправления о разрешениях на строительство, выданных застройщикам, планирующим строительство индивидуальных жилых домов с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве. Согласно поступившей информации на сегодняшний день органами местного самоуправления разрешения на строительство таких МЖК не выдавались.

Вместе с тем, земли вокруг крупных городов и населенных пунктов всегда были востребованы под застройку, а значит в ближайшее время с соблюдением требований Закона № 214-ФЗ может начаться строительство новых малоэтажных жилищных комплексов, а граждане, мечтающие жить за городом, смогут приобрести квартиры по льготным кредитным продуктам.

Комментарии