ОСВЕЩЕНИЕ ОСНОВНЫХ АСПЕКТОВ СТРАХОВАНИЯ ГРАЖДАНСКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ

Создано: 09 Декабря 2014

С начала 2014 года застройщик не может осуществлять деятельность на рынке долевого строительства без страхования собственных рисков перед участниками долевого строительства.

Федеральный Закон от 30.12.12 № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу с 01.01.2014г. исходит из необходимости страхования гражданской ответственности застройщиков в пользу выгодоприобретателей - участников долевого строительства, имеющих право на получение страхового возмещения.

При этом застройщик может страховать свою ответственность одним из трех способов посредством:

1. заключения договора страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей соответствующую лицензию;

2. участия в обществе взаимного страхования;

3. заключения с банком договора поручительства;

Заключения договора страхования застройщиком гражданской ответственности со страховой организациейза неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору должно осуществляться до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства; действовать договор страхования будет до предусмотренного срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение 2-х лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

К страховщику предъявляются такие требования как: осуществление страховой деятельности не менее 5 лет; наличие собственных средств в размере не менее 400 млн.рублей, в том числе уставного капитала не менее чем 120 млн.рублей; соблюдение требований финансовой устойчивости в течение последних 6-ти лет; отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства, а также отсутствие решения Центробанка о назначении временной администрации страховой организации и решения арбитражного суда о введении одной из процедур применяемой в деле о банкротстве. Условия страхования должны определяться правилами страхования, которые подлежат принятию с учетом требований, установленных Законом № 294-ФЗ.

10 октября прошлого года Президиум ВСС (Всероссийский союз страховщиков) принял проект правил осуществления страхования гражданской ответственности застройщиков и отправил их в Банк России.

5 ноября депутат А. Хинштейн направил обращение к главе Банка России Э. Набиуллиной с требованием не подписывать данные правила, так как они содержат ряд условий, позволяющих компаниям выплачивать средства только 30% обманутым дольщикам. Фактически это означает уход застройщиков от ответственности.

Одновременно 12 ноября 2013г. Правление ОВС (Общества взаимного страхования ответственности) вынесло на утверждение общего собрания свой вариант Правил взаимного страхования. Страховщики намерены определять страховой тариф для каждого застройщика индивидуально, в соответствии с показателями работы компании. Вместе с тем, из более 600 существующих в России страховых компаний лишь несколько десятков соответствуют требованиям закона и большинство из них не готовы страховать ответственность застройщиков, так как многим не ясны риски, возникающие в связи с данным видом страхования.

По мнению экспертов наиболее выгодным способом страхования рисков для застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими обязательств по передаче жилого помещения будет вступления застройщика в общество взаимного страхования (ОВС).

По закону ОВС – это единая специализированная страховая организация, создаваемая на территории страны в форме некоммерческого партнерства, главным направлением деятельности которой является страхование гражданской ответственности застройщиков только в отношении своих членов.

Основу общества взаимного страхования (ОВС) составляет создание относительно дешевого, по мнению авторов (по сравнению с коммерческим страхованием) единого взаимного фонда денежных средств, исключающего распределение прибыли и иных доходов между членами общества взаимного страхования.

В настоящее время в созданное ОВС вошли 50 крупных застройщиков (на согласовании еще 20 компаний) из 17 регионов, учредителями общества стали 30 крупнейших девелоперов из 10 регионов страны. Председателем правления НО «ОВС застройщиков» стал Александр Ручьев (президент группы компаний «Мортон»). В планах правления принять в ОВСЗ не менее 500 членов и создать филиальную региональную сеть в крупных городах-миллионниках. Уже получена лицензия на взаимное страхование рисков, к заключению договоров страхования планируется приступить в феврале 2014г., планируемая сумма на которую будут застрахованы объекты строительства – 100 млрд.рублей.

Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков будет осуществляться на основании договора страхования, который может быть заключен по каждому объекту долевого строительства (квартиры), или

в отношении каждого участника долевого строительства, с которым членом общества заключен договор участия в долевом строительстве.

Страховым случаем (событием, с наступлением которого возникает обязанность ОВС произвести страховую выплату) является неисполнение (или ненадлежащее исполнение) застройщиком (членом ОВС) обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденное:

1) решением суда об обращении взыскания на предмет залога в пределах срока исковой давности;

2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства до дня завершения конкурсного производства в отношении застройщика

Помимо страховых тарифов члены ОВС платят вступительный взнос – 500 тыс.рублей. Размер базового страхового тарифа составит 1,2% при страховании каждого договора долевого участия и 1,65% при страховании каждого объекта долевого строительства. Предусмотрено применение повышающих, коррелирующих коэффициентов. Для определения коэффициентов проводится оценка рисков, связанных с нарушением законодательства в сфере корпоративных отношений деятельности застройщика, законодательства в сфере градостроительной деятельности, а также оценка финансовых показателей деятельности застройщика.

Члены общества солидарно несут субсидиарную ответственность по страховым обязательствам общества в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов общества. Указанная субсидиарная ответственность означает, что в случае невнесения членом общества дополнительного взноса каждый другой член общества обязан внести часть такого дополнительного взноса пропорционально причитающейся к получению от члена общества страховой премии.

Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает члена ОВС от выполнения обязанностей перед обществом. Закреплена обязанность за ОВС информировать органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный контроль и надзор в области долевого строительства о расторжении или прекращении договора страхования.

После ликвидации общества, члены общества взаимного страхования застройщиков солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам общества по всем заключенным до ликвидации общества договорам страхования.

По мнению экспертов ОВС будет наиболее дешевым способом страхования по сравнению с банковской гарантией, которая в среднем обходится застройщику в 8% от стоимости объекта, или заключение договора страхования со страховой организацией, так как ОВС будет накапливать деньги и, если нет страхового случая, тарифы могут быть снижены, а страховые премии составят не более 10% против 25-40% у коммерческих страховщиков.

Вместо страхования ответственности застройщик вправе избрать и иной способ обеспечения исполнения обязательств по договору - поручительство банка,которое предусматривает субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства. При этом, к банку, который может выступить поручителем, Закон № 294-ФЗ предъявляет такие требования как осуществление банковской деятельности не менее пяти лет, наличие уставного капитала не менее 200 миллионов рублей, наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей, наличие лицензии на осуществление банковских операций, в которой указано право выдачи банковских гарантий;

Срок действия поручительства должен быть, как минимум, на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта участнику долевого строительства. Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени).

Размер ответственности поручителя (либо страховая сумма) для возмещения участнику строительства определяется ценой договора участия в долевом строительстве и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации (в соответствии с приказом Минрегион РФ от 14.10.2013 № 371/ГС для Красноярского края показатель среднерыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, предназначенной для определения в 4 квартале 2013 году размера социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные соцвыплаты предоставляются на приобретение жилых помещений за счет средств федерального бюджета - составляет 37 790 рублей).

Факт наличия поручительства банка (либо страхования гражданской ответственности) будет проверяться органами Росреестра при регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Контроль при страховании в части соблюдения требований страхового законодательства и осуществления взаимного страхования застройщиков будет осуществляться органом страхового надзора (Центробанком); в части соблюдения требований об участии застройщика в обществе взаимного страхования - органами субъектов РФ, осуществляющими контроль и надзор в сфере долевого строительства.

Пока требования Закона напрямую не коснулись застройщиков Красноярска, так как практически все застройщики постарались сделать себе задел на будущее (зарегистрировали в прошлом году первый договор долевого участия на новые объекты), в службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в прошлом году из органов Росреестра поступили уведомления о 179 новых объектах по которым заключен первый договор долевого участия. Но это лишь временная отсрочка.