Актуальные вопросы в области долевого строительства, изменения и предлагаемые новеллы законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Создано: 10 Декабря 2014

В настоящее время в Государственную думу внесено 5 законопроектов, которые так или иначе, в случае их принятия, повлекут изменения законодательства в области долевого строительства:

1. Проект N 479905-6 внесен депутатом Государственной Думы А.Е. Хинштейном, проект Федерального закона включен в примерную программу законопроектной работы Государственной Думы в период весенней сессии 2014 года (май).

Законопроект предъявляет повышенные требования к страховщикам и обществу взаимного страхования (далее ОВС).

Предлагается, в целях повышения прозрачности деятельности общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, ввести дополнительный орган управления некоммерческого объединения ОВС - наблюдательный совет, в состав которого включить представителей Правительства Российской Федерации, Банка России, депутатов Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, независимых экспертов. Все решения наблюдательного совета будут носить рекомендательный характер.

Кроме того, предлагается снять ограничение максимального количества членов ОВС, установленное частью 4 статьи 5 Закона N 286-ФЗ, что даст равные возможности всем застройщикам при выборе способа обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Справочно: В созданное НО ОВС вошли 70 крупных застройщиков из 17 регионов, учредителями общества стали 30 крупнейших девелоперов из 10 регионов страны. Председателем правления НО «ОВС застройщиков» стал Александр Ручьев (президент группы компаний «Мортон»). Место нахождение НО ОВС : 111024 г.Москва, ул. Авиамоторная, д.10, корп.2. В планах правления принять в НО ОВС не менее 500 членов и создать филиальную региональную сеть в крупных городах - миллионниках. ВКрасноярске также планируется открыть представительство ОВС. Получена лицензия на взаимное страхование рисков, начато заключение договоров страхования, по состоянию на конец мая было заключено 658 договоров с 27 застройщиками из 17 регионов на общую сумму 4,6 млрд.рублей. В настоящее время идет формирование внутреннего инструмента контроля за членами ОВС, посредством проведения плановых и внеплановых проверок, в том числе за целевым использованием денежных средств участников строительства, визуальный осмотр объектов с проверкой актов выполненных работ.

Предусматривается обязанность Банка России по размещению на официальном сайте в сети Интернет сведений о банках и страховых компаниях, соответствующих установленным требованиям, на периодической основе.

Повышаются требования к страховым компаниям в части увеличения размера собственных и уставных средств в целях недопущения злоупотребления действующими нормами законодательства об обеспечении ответственности застройщиков по договорам участия в долевом строительстве и нарушения прав граждан-участников строительства. В настоящее время интерес к данному виду страхования проявляют страховые компании, удовлетворяющие минимальным требованиям, чье финансовое состояние не позволяет осуществлять страхование ответственности застройщика по договорам участия в долевом строительстве на систематической основе ввиду высокой стоимости затрат на реализацию проектов строительства жилья, что в случае неисполнения обязательств застройщиком хотя бы по одному проекту может повлечь банкротство страховой компании.

2. Проект N 469182-6 Внесен депутатом Государственной Думы А.Е. Хинштейном, 09.06.2014 - рассмотрен Советом ГД ФС РФ (Протокол N 173)

Предлагается Уголовный кодекс Российской Федерации дополнить новой статьей 200.2, предусматривающей введение уголовной ответственности за привлечение денежных средств гражданина лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

При этом, ответственность будет возникать в случае наличия ущерба в крупном и особо крупном размере, который согласно законопроекту составляет пять и десять миллионов рублей соответственно. За вышеуказанные преступные деяния при наличии ущерба в крупном размере предлагается санкция, в том числе в виде лишения свободы до двух лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, при наличии ущерба в особо крупном размере - в виде лишения свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы до двух лет или без такового.

Кроме того, применительно к данной норме предлагается ввести основание для освобождения от уголовной ответственности, в частности предлагается освобождать от уголовной ответственности лицо, впервые совершившее данное преступление и возместившее ущерб в полном объеме.Расследование по данной категории дел предлагается передать органам дознания, а также следователям внутренних дел.

3.Проект N 465174-6 Внесен Законодательным Собранием Республики Карелия, проект Федерального закона включен в проект примерной программы законопроектной работы Государственной Думы в период осенней сессии 2014 года (сентябрь).

Обязательным условием заключения договора участия в долевом строительстве является указание в нем гарантийного срока на объект долевого строительства, в течение которого застройщик несет полную ответственность за сданный объект и обязан за счет собственных средств устранять недостатки капитального характера, выявленные в процессе эксплуатации многоквартирного дома.

В связи с чем, настоящим проектом Федерального закона предлагается освободить собственников помещений в многоквартирном доме, являющемся объектом долевого строительства, от обязанности по уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в течение гарантийного срока, установленного договором участия в долевом строительстве.

4. Проект N 296629-6 Внесен депутатами Государственной Думы ФС РФ А.Е. Хинштейном и группой депутатов, проект Федерального закона включен в примерную программу законопроектной работы Государственной Думы в период весенней сессии 2014 года (июнь).

Законопроект касается изменения закона о рекламе, ужесточены требования к рекламе по привлечению денежных средств участников строительства на строительство жилья.

Так в настоящий момент частью 6 статьи 28 "Реклама финансовых услуг" Федерального закона "О рекламе" предусмотрен запрет рекламы, связанной с привлечением средств граждан для строительства жилья, за исключением рекламы, связанной с привлечением денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве, рекламы жилищных и жилищно-строительных кооперативов, рекламы, связанной с привлечением и использованием жилищными накопительными кооперативами денежных средств физических лиц на приобретение жилых помещений.

Продолжительная практика свидетельствует о том, что действующий запрет не обеспечивает в полной мере защиту прав граждан от действий недобросовестных застройщиков. Возникают ситуации, когда недобросовестные застройщики посредством рекламы привлекают денежные средства граждан в строительство жилья, не имея на это право в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Справочно: в городе Красноярске были прецеденты рекламы строительства многоквартирных домов на землях ИЖС в мкр. «Афганец», а также в районе пос. Удачный.

Законопроектом взамен частей 6-12 статьи 28 Федерального закона "О рекламе" предлагается дополнить главу 3 "Особенности размещения рекламы отдельных видов товаров" статьей 30.2 "Реклама жилых помещений, для строительства (создания) которых привлекаются денежные средства", предусматривающей запрет на рекламу жилых помещений до получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в состав которого входят либо будут входить указанные жилые помещения за исключением случаев, когда привлечение денежных средств осуществляется на основании договора участия в долевом строительстве, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Также законопроектом устанавливаются требования к содержанию рекламы жилых помещений, для строительства (создания) которых привлекаются денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами.

Предлагается установить запрет на распространение рекламы в период ликвидации застройщика или жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооператива, возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика или жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооператива и иных случаях, кроме того, вводится обязанность застройщика при наступлении вышеуказанных событий незамедлительно уведомить рекламораспространителя.

Устанавливаются требования к продолжительности информации, предусмотренной статьей 30.2, при рекламе, распространяемой в радиопрограммах, - не менее чем пятнадцать секунд, в рекламе, распространяемой в телепрограммах и при кино- и видеообслуживании, - не менее чем пятнадцать секунд, и такой информации должно быть отведено не менее чем пятнадцать процентов площади кадра, а в рекламе, распространяемой другими способами, - не менее чем пятнадцать процентов рекламной площади (рекламного пространства).

5. Проект N 378291-6 Внесен депутатом Государственной Думы А.Г. Аксаковым, проект Федерального закона включен в проект примерной программы законопроектной работы Государственной Думы в период весенней сессии 2014 года (март).

Законопроектом вносятся поправки в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", заменяющие непопулярный и затруднительный для применения кредитными организациями механизм поручительства на действенный механизм гарантирования, поскольку в банковской практике наиболее распространена именно банковская гарантия. Банковская гарантия по мнению законодателей (в отличие от поручительства) является более действенным способом обеспечения обязательства и практически неоспорима со стороны лица, ее выдавшего, что наиболее выгодно для участников долевого строительства в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей. Также предоставляются дополнительные возможности согарантирования обязательства застройщика несколькими банками-гарантами перед участниками долевого строительства. При этом законопроектом не вводятся какие-либо положения, ухудшающие положение участника долевого строительства. Поправки позволят увеличить конкуренцию среди кредитных организаций и дифференцировать ответственность каждого отдельного гаранта.

Некоторые поправки направлены на приведение в соответствие ряда правовых определений в 44-ФЗ и 214-ФЗ, имеющих явное несоответствие с терминологией действующего законодательства.

6. Также мы располагаем информацией, что Министерство строительства и ЖКХ РФ в настоящее время занимается разработкой предложений, касающихся, так скажем, «запрета» долевого строительства. Данные предложения еще пока не оформлены в виде законопроекта, не внесены на рассмотрение в Государственную думу, получили только концептуальное оформление. Речь пойдет о запрете застройщикам напрямую привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов. По мнению разработчиков, это наиболее обеспечит защиту прав граждан при наступлении кризисных ситуаций при строительстве многоквартирных домов. Схема заключается в том, что жилищное строительство может осуществляться через банки, которые будут кредитовать застройщиков поэтапно, по мере выполнения ими определенных этапов строительства. Граждане смогут свои денежные средства направить на специальные лицевые счета в банк и в случае банкротства застройщика смогут получить назад свои вложенные средства.

Выделим, на наш взгляд, слабые стороны этих предложений:

- не свойственная банкам функция осуществлять контроль за выполнением этапов строительства, потребуется еще дополнительный штат специальных сотрудников;

- не просчитаны риски, связанные со строительством;

- в случае наступления банкротства граждане получают средства в объеме вложенных ими средств, при этом банк не возмещает гражданам % за пользование денежными средствами (т.е. если сейчас застройщики бесплатно пользуются деньгами граждан и на этапе строительства с дисконтом продают право требования жилого помещения, то согласно предлагаемой схеме банки – будут пользоваться бесплатно деньгами населения, при этом снижения цен на жилье может и не произойти);

- не проработан вопрос о возмещении гражданам вкладываемых средств, в случае банкротства самого банка. В настоящее время, учитывая имеющуюся агрессивную политику, которую проводит Центробанк РФ по отзывулицензии у банков, государство гарантирует возмещение физическим лицам их вкладов в размере не более 700 тысяч рублей. В данном случае неясно,в каком размере будет распространяться гарантия государства на целевыевклады граждан, связанные с жилищным строительством, учитывая, что стоимость жилья не соотносима с размером гарантированного возмещения.

Получат жизнь данные изменения или нет, покажет время, а законодатель рационально подойдет к рассмотрению данных вопросов и те проекты, которые направлены на усовершенствование законодательства в части восполнения имеющихся пробелов будут приняты своевременно.