Обзор основных нарушений, допущенных застройщиками при составлении проектных деклараций в 1 полугодии 2014 года

Создано: 10 Декабря 2014

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ)призван защитить участников долевого строительства от возможной недобросовестности застройщиков. Поэтому в качестве одного из наиболее важных условий он определяет право участников долевого строительства на информацию, основным источником которой является проектная декларация на объект строительства, включающая в себясведения о застройщике и о проекте строительства.

При отсутствии у строительной компании проектной декларации и возможности ознакомиться с ней всем заинтересованным лицам, привлекать денежные средства в форме долевого участия в строительстве объекта недвижимости запрещено.

Причем дата опубликования застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") проектной декларации тесно связана с возникновением права застройщика заключить первый договор участия в долевом строительстве. Застройщик вправе заключить первый договор участия в долевом строительстве, а соответственно и начать привлечение денежных средств для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости только по истечении 14 дней с момента опубликования (размещения) проектной декларации, а также представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В Красноярском крае органом, осуществляющим такой контроль (надзор) является Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее – Служба).

Закон разрешает не опубликовывать (не размещать) проектную декларацию, но только в том случае, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объекта осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств.

С целью актуализации информации представленной в проектной декларации застройщик обязан вносить в нее изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.Кроме того ежеквартально, в сроки указанные выше, застройщик обязан вносить изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размере дебиторской и кредиторской задолженности.Все изменения подлежат опубликованию (размещению) в течение десяти дней со дня их внесения в проектную декларацию.

В Красноярском крае преимущественно все застройщики, которые намереваются привлекать денежные средства участников строительства, выполняют обязанность по опубликованию (размещению) и предоставлению в Службу проектных деклараций. Так за за 1 полугодие 2014 года застройщиками размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»на собственных сайтах илина сайте Sibdom.ru, опубликовано в печатных изданиях (газеты), а также представленов Службу 40 проектных деклараций и 159 внесенных в нихизменений.

В указанный период Службой проанализировано98 проектных декларацийи 189 измененийв проектные декларации, в том числе 58 проектных деклараций и 30 изменений поступивших в Службу в декабре 2013 года.В случаях выявленияпри проведениианализа проектных декларации и внесенных в них измененийпризнаков нарушенийзастройщиками обязательных требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,Службой инициировано и проведено 24внеплановые документарные проверки, из которых 14 – проверок проектных деклараций.

В ходе проверок выявлено 73 нарушения действующего законодательства в области долевого строительства, в том числе: 47 нарушений при составлении, представлении либо опубликовании непосредственнопроектных деклараций.

Основными нарушениями, допускаемыми застройщиками, являются:

- сведения о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности застройщика на день опубликования проектной декларации не соответствуют данным, отраженным в бухгалтерскойотчетности, ежеквартально представляемой застройщиком в Службу;

- не указываются способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, такие как: поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Закона № 214-ФЗ и страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона № 214-ФЗ;

- отсутствует информации о том, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок;

- недостоверно указываютсясведенияо количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости);

- не в полном объеме представляется информация о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. В частности не указывается трансформаторная подстанция, строительство которой застройщик осуществляет на деньги участников долевого строительства.

К административной ответственности предусмотренной ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ,за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектных деклараций содержащих неполную и (или) недостоверную информацию привлечены должностные лица следующих застройщиков: ЗАО «Арбан», ООО «Вердикт», ООО УК «Минусинскводстрой», ООО ФСК «Монолитинвест», ООО «Простор», ООО «Р-СиМ», ООО «СИБИРЬ-Правый берег», ООО «Скиф», ООО «СМУ-1», ООО «Сосновоборская градостроительная компания», ООО ИК «Стратегия», ООО ПО «СтройАрт», ООО «СтройИнвест», ООО «Стройторгсервис».

Дела об административных правонарушениях, предусмотренных ч.2 ст. 14.28 КоАП РФ, за нарушение сроков опубликования (размещения) изменений,вносимых в проектные декларации, возбуждены в отношении должностных лиц застройщиков: ЗАО «Арбан», ООО «Корпорация ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск», ООО «ЭКО ПРОМ», ООО «Сибирская строительная компания».

По результатам рассмотрения в 1 полугодии 2014 года дел об административных правонарушениях, предусмотренных ч.2 ст. 14.28 КоАП РФ,вынесены постановления о наложении штрафов на общую сумму 118 000 тысяч рублей.

Повысить прозрачность привлечения застройщиком денежных средств граждан и усилить контроль за раскрытием застройщиками информации о застройщике и проекте жилищного строительства может принятие федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» (далее – Законопроект), в котором найдут отражение концептуально разработанные Минстрой и ЖКХ РФ предложения, касающиеся ведения единого реестра проектных деклараций, раскрытия информации, которая должна содержать проектная декларация, а также возложение обязанностей на органы исполнительной власти субъектов в области долевого строительства осуществлять контроль за соблюдением застройщиками установленных требований по раскрытию информации о застройщике и о проекте строительства и закрепление обязанности размещать акты и предписания, выданные застройщикам по результатам проверок.

В целях обсуждения и внесения предложений Законопроект был направлен в Рабочую группу Президиума Генерального совета Партия «ЕДИНАЯ РОССИЯ» по защите прав вкладчиков и дольщиков, Москомстройинвест, Минстрой Московской области, Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ставрапольского края, ОАО «Страховая компания «АИЖК», НО «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков», Фонд «Институт экономики города».

Однако, до настоящего времени данная инициатива на рассмотрение Государственной Думы не внесена.