Квалификационный экзамен

ekzamen
Порядок обращения с ТКО

Расчет платы за ЖКУ

Примеры платежных поручений

Смена непосредственного способа управления многоквартирными домами в связи с изменениями жилищного законодательства на территории Западной группы районов Красноярского края

Создано: 31 Июля 2015 Обновлено: 31 Июля 2015

 

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;  управление управляющей организацией.

С 1 сентября 2014 года вступил в силу новый раздел  Жилищного кодекса  РФ «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами»,  в соответствии с которым деятельность по управлению многоквартирными домами должна осуществляться управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ.

Согласно указанным изменениям, в многоквартирных домах с числом квартир более 16 (с 01.08.2015 - более 30), непосредственное управление как способ управления выбрано быть не может. Собственники многоквартирных домов, в которых уже реализовался непосредственный способ управления, должны были до 01 апреля 2015г. провести общее собрание и принять решение о выборе иного способа управления своим домом: заключить договор управления с лицензированной управляющей компанией или создать ТСЖ.

Рассмотрим плюсы управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме управляющей организацией:

- договора на поставку коммунальных ресурсов. При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключались каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени (в письменном виде или путем совершения конклюдентных действий). Таким образом, собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлялось для оплаты коммунальных услуг несколько платежных документов. Управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг и заключает договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, производит начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировывает, распечатывает, доставляет населению квитанции, что является безусловным плюсом для жителей.

- договор управления.  Законодательством не определены существенные условия договора обслуживания общего имущества при непосредственном управлении, что позволяло обслуживающим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не потребностей жителей. А для договоров управления ч. 3 ст. 161 ЖК РФ определены существенные условия, в соответствии с которыми в договоре должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

- качество коммунальных услуг.  При управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. При непосредственном способе управления ресурсоснабжающая организация несла ответственность за режим и качество подачи коммунальных ресурсов да границы многоквартирного дома, обслуживающая организация несла ответственность за содержание внутридомовых сетей инженерно-технического обеспечения и не отвечала за не соответствие требованиям законодательства РФ по качеству коммунальных ресурсов. Потребитель зачастую не знал, куда ему обращаться…

- форма контроля и отчета. Действующим законодательством в отношении управляющей организации определены: форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества,  периодичность и форма отчета управляющей организации перед жителями многоквартирного дома, контроль надзорных органов. Кроме того, законодательство обязывает собственников в многоквартирном доме, выбравших управление домом управляющей организацией, избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Совет многоквартирного дома обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу; представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме; представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе. При непосредственном управлении законодательством форма контроля не определена.

- плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды. Порядок расчета размера платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды при наличии общедомового прибора учета для управляющих организаций регламентирован абзацами 2, 3 п. 44 Правил № 354 и рассчитывается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, а для ресурсоснабжающих организаций – абзацем 4 п. 44 Правил № 354, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего потребителю жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Таким образом, при выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией для собственника жилого помещения объем потребления коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения) на общедомовые нужды рассчитывается исходя из утвержденного в соответствии с действующим законодательством норматива потребления 0,0319 куб. м. /мес. на 1 кв.м. общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Приведем пример:

416,5 м2 - площадь помещений, входящих в состав общего имущества;

60,6 м2  – площадь жилого помещения в МКД;

4802,10 м2  –площадь жилых помещений в МКД.

Следовательно, распределяемый объем общедомовых нужд по холодному водоснабжению не должен превышать по многоквартирному дому 13,3 м3 , в том числе объем общедомовых нужд, приходящийся на жилое помещение  в многоквартирном доме не должен превышать 0,1677 м3. В результате, размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды при начислении управляющей компанией меньше, чем при начислении ресурсоснабжающей организацией, что является безусловным плюсом.

- раскрытие информации. В соответствии с жилищным законодательством управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами". В отношении обслуживающих организаций не распространяются положения указанного постановления, то есть обслуживающая организация могла не отчитываться перед собственниками, не предоставлять собственникам информацию, подлежащую раскрытию в соответствии с законодательством РФ.

Таким образом, изменения жилищного законодательства и смена непосредственного управления многоквартирными домами на управление управляющей компанией обладают множеством преимуществ, и при грамотном подходе к выбору управляющей компании и корректном составлении договора управления, управляющая компания способна существенно облегчить жизнь собственникам помещений в многоквартирных домах.

В целом на территории территориального подразделения по западной группе районов Красноярского края смена непосредственного способа управления на управление управляющей организацией прошли безболезненно, грубых нарушений действующего законодательства не установлено.

Вместе с тем, в г. Назарово и г. Боготоле, возникали случаи, когда собственниками многоквартирного дома были инициированы и проведены два общих собрания по выбору управляющей организации и заключены по два договора управления в отношении одного многоквартирного дома. Территориальным подразделение по западной группе районов по таким обращениям юридических и физических лиц проводились проверки на предмет правомерности выбора управляющей организации, по результатам проверок  установлен ряд нарушений действующего законодательства, в суды Красноярского края направлены  исковые заявления.

Кроме того, в настоящее время в г.Ачинске Службой рассматривается вопрос о законности принятых на общем собрании решений собственников о выборе непосредственного способа управления и заключения договора обслуживания в многоквартирных домах, которые ранее были общежитиями (в которых количество квартир и жилых помещений более 30), а также законность  осуществления деятельности по обслуживанию данных домов юридическими лицами при отсутствии Лицензии на право осуществления деятельности по управлению. 

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Вопрос-ответ

vopros