Изменения жилищного законодательства

Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 176-ФЗ) приняты некоторые поправки, которые распространяются на правоотношения при управлении многоквартирными домами - новостройками с момента ввода таких домов в эксплуатацию.

Ранее застройщику разрешалось сразу после ввода МКД в эксплуатацию решать - заключить договор управления со специализированной (с 01.05.2015 - лицензированной) организацией либо управлять домом самостоятельно (при условии соответствия застройщика стандартам и правилам деятельности по управлению МКД) до заключения договоров управления с управляющей компанией (УК), выбранной по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления (МСУ). Начиная с 30.06.2015 ч. 14 ст. 161 ЖК РФ изложена в новой редакции: до заключения договора управления МКД между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ на орган МСУ возложена обязанность в установленные сроки провести открытый конкурс по отбору УК для управления домом после выдачи разрешения на ввод его в эксплуатацию. Также в ней предусмотрена обязанность лиц, принявших от застройщика помещения по акту, заключить договор управления с победителем конкурса. Ранее из положений ЖК РФ следовало, что такой договор заключался в обязательном порядке в соответствии со ст. 445 ГК РФ. В данной статье описан особый порядок обмена офертами и акцептами, протоколами разногласий, конечный этап - судебное разбирательство, по итогам которого договор считается заключенным с момента вступления в силу решения суда.

Теперь законодатель существенно упростил процедуру, убрав упоминание о ст. 445 ГК РФ и внеся в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ следующую формулировку: если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Жилищный кодекс устанавливает обязанность собственника помещения вносить плату за содержание и ремонт общего имущества, управление МКД и коммунальные услуги. Собственником помещения лицо становится с момента регистрации права собственности. Поэтому, чтобы справедливо распределить бремя содержания помещений во вновь построенных домах, в 2011 г. в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ был введен п. 6, согласно которому обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. До названного момента бремя содержания помещений должен нести застройщик (лицо, обеспечивающее строительство МКД). Однако доказывать это правило управляющим и ресурсоснабжающим организациям приходилось зачастую в суде, опираясь лишь на общую норму ст. 210 ГК РФ о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Начиная с 30.06.2015 в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ есть новый п. 7, который устанавливает обязанность застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, вносить плату с момента выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Комментарии