Порядок выполнения перепланировки/переустройства в жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах

Данная статья будет интересна и полезна тем, кто задумывается о выполнении перепланировки и (или) переустройства помещения, расположенного в многоквартирном доме, а также тем, кто уже выполнил такие работы без согласования с органом местного самоуправления (ОМС).

Начнем с понятий. Перепланировка - это изменение конфигурации помещения (перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров), требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Переустройство помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Порядок выполнения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, перечень документов, необходимых для представления в ОМС, сроки согласования, основания и сроки отказа в согласовании, процедура завершения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, детально прописаны в главе 4 Жилищного кодекса РФ. Отметим, что подготовку проекта перепланировки следует поручать только организации или индивидуальному предпринимателю, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

И отдельно обращаем внимание на последствия выполнения самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии согласования ОМС, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки. Ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку предусмотрена ст. 7.21 КоАП РФ.

Кроме того, собственник либо наниматель помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены ОМС. В противном случае, суд по иску ОМС в отношении собственника может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов. В отношении нанимателя суд может принять решение о расторжении договора найма.

Самовольное переустройство можно попытаться узаконить в суде – согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Однако, в этом случае все будет зависеть от заключения судебной технической экспертизы, которое совсем не обязательно будет в пользу собственника (нанимателя), так как существуют определенные технические нормы, нарушать которые нельзя.

Например: не допускается перепланировка и (или) переустройство квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств. Кроме того, при перепланировке и (или) переустройстве не допускается, в том числе: ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан; ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж вентиляционных коробов (частично или полностью) и технических коробов; перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии и балконы; устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления; размещение кухонь и ванных комнат над жилыми комнатами нижерасположенных помещений; нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

Как показывает практика, самым актуальным примером переустройства является замена приборов отопления в квартирах без получения на это согласования. Отчасти это происходит потому, что среди граждан распространено заблуждение, что в своей квартире собственник вправе делать все, что ему заблагорассудиться. Тем не менее, разрешение на замену приборов отопления (а по сути - внесение изменений в инженерные системы многоквартирного дома, являющиеся общедомовым имуществом) получать все-таки надо. В случае, если в техническом паспорте на квартиру отмечены батареи отопления, то их замена, не говоря уже о переносе на другое место, будет являться переустройством, значит согласование ОМС необходимо.

Если же в техническом паспорте на квартиру отсутствуют приборы отопления, то их замена не будет являться переустройством. Однако, разрешение получать все равно придется.

Согласно постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003, утвердившего Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения, относится к понятию переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах. Вместе с тем, производить переоборудование допускается только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Также, согласно указанным Правилам, не допускается увеличивать поверхность или количество отопительных приборов без специального разрешения организации по обслуживанию жилищного фонда, а при ремонте пришедшие в негодность нагревательные приборы, трубопроводы, запорно-регулирующая арматура, воздуховыпускные устройства и другое оборудование должно быть заменено в соответствии с проектом или рекомендациями специализированной организации с учетом современного уровня выпускаемого оборудования.

Аналогичные требования установлены Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, а именно: потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом.

Таким образом, для того, чтобы «просто» заменить в своей квартире приборы отопления, необходимо разрешение управляющей организации. Причем, данными Правилами, управляющим организациям прямо предписано проводить в квартирах всех форм собственности периодические осмотры.

Например, такая ситуация: проживающий в одной из квартир в многоквартирном доме гражданин самовольно заменил в своей квартире прибор отопления конвекторного типа на чугунный прибор отопления. Из-за превышения давления в системе отопления, замененная батарея, не рассчитанная на такое давление, лопнула, и вода залила нижестоящую квартиру, серьезно повредив там имущество. Пострадавшие жильцы обратились в суд с иском о компенсации ущерба. В ходе судебного разбирательства была установлена вина гражданина, выполнившего самовольное переустройство, и вина управляющей организации, обязанной проводить регулярные осмотры квартир, на предмет обследования состояния отопительных приборов.

Рассматриваемая ситуация достаточно специфична, и поэтому не факт, что в другом случае причиной течи батареи отопления будут, в том числе, неквалифицированные действия сотрудников управляющей организации. Единственным виновным в затоплении соседей может оказаться только гражданин, выполнивший переустройство, и последствия легкомысленного отношения к проблеме в виде самовольной замены прибора отопления может обойтись весьма дорого.

Еще один пример. Собственник пожаловался в управляющую компанию на низкую температуру воздуха в жилом помещении. В ходе осмотра сотрудниками управляющей организации было установлено, что в квартире, расположенной ниже, во всех комнатах демонтированы чугунные радиаторы, предусмотренные технической документацией на многоквартирный дом, и установлены самодельные металлические регистры, состоящие из металлических труб разного диаметра. Вследствие чего, в вышерасположенных квартирах нарушен температурный режим. Собственник, самовольно выполнивший данные работы, предписания управляющей компании о приведении системы отопления в состояние, предусмотренной технической документацией на дом, не исполнил, представителей УК в квартиру для выполнения работ не впустил. УК было принято решение самостоятельно обратиться в суд с иском об обязании привести систему отопления в соответствие с типовым проектом дома. Несмотря на игнорирование собственником требований УК, судебных заседаний, судом было вынесено решение об удовлетворении требований УК и взыскании с ответчика судебных расходов.

И еще один, наверное, самый часто встречающийся пример. В жилом помещении собственник заменил металлические стояки отопления на полипропиленовые, чугунные радиаторы отопления - на алюминиевые. Зимой оказалось, что в квартире стало прохладно. Представители управляющей компании, пришедшие по заявке, пояснили, что трубопровод системы отопления из полипропилена имеет меньший внутренний диаметр прохождения теплоносителя по системе, коэффициент теплопроводности полипропиленовой трубы значительно меньше стальной, полипропиленовые трубы изменяют свою форму при нагревании теплоносителя, тем самым нарушая целостность всей системы. В связи с чем, при несоответствии температуры воздуха в жилом помещении нормативной, нельзя утверждать о неисправности внутридомовой системы отопления, и, как следствие, наличии вины управляющей организации.

Отметим, что жилое (либо нежилое) помещение, с самовольным и неузаконенным переустройством и (или) перепланировкой, не может являться предметом сделок: его нельзя продать, подарить, обменять.

Комментарии