Квалификационный экзамен

ekzamen
Порядок обращения с ТКО

Расчет платы за ЖКУ

Примеры платежных поручений

Какой способ выбрать? Проблемы управления многоквартирными домами.

Создано: 22 Декабря 2014 Обновлено: 22 Декабря 2014

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 161) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех возможных способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Каждый из возможных вариантов управления имеет как свои достоинства, так и недостатки, и, принимая решение о выборе того или иного способа управления многоквартирным домом, собственникам необходимо учитывать многие факторы (технические характеристики жилого здания, количество собственников, площадь помещений и др.).

Каждый из трех вышеуказанных способов управления влечет соответствующие проблемы, и как показывает анализ последних 6 лет (период реализации соответствующих требований закона) на территории Красноярского края среди них, кратко, можно выделить следующие:

Управление многоквартирным домом управляющей компанией.

Положениями части 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. В последнее время наметилась тенденция, когда собственники активно начали реализовывать предоставленное им право отказа от договора управления с действующей управляющей компанией. Согласно части 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Учитывая, что по своей правовой природе договор управления многоквартирным домом является разновидностью договора возмездного оказания услуг, с элементами договора подряда, к правоотношениям, вытекающим из договора управления многоквартирным домом, применяются, в том числе требования, связанные с расторжением договора возмездного оказания услуг, а именно положения ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено, что заказчик (собственники помещений в многоквартирном доме) вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю (Управляющей компании) фактически понесенных им расходов. Однако, при принятии собственниками соответствующего решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе иной управляющей организации, данные положения законодательства, обязывающие их возместить все понесенные управляющей компанией расходы на содержание и ремонт многоквартирного дома (немалые суммы) не учитываются. Управление многоквартирным домом управляющей компанией является видом предпринимательской деятельности, направленным на получение прибыли, что нельзя не учитывать, выбирая соответствующий способ управления. Учитывая специфику данной деятельности, положительный результат (прибыль), при этом речь идет о добросовестных предпринимателях, возможно получить, только путем значительных авансовых финансовых вложений в жилищный фонд, период окупаемости которых исчисляется годами. Соответственно, возможность реализации предоставленного собственникам права на односторонний отказ от договора управления снижает финансовую заинтересованность соответствующих юридических лиц.

Реализация права на односторонний отказ от договора управления представляется крайней мерой, и действующим законодательством, и условиями любого договора управления многоквартирным домом предусмотрены способы защиты нарушенных прав при неисполнении и (или) ненадлежащем исполнении обязательств сторон (взыскание пеней, неустоек, понуждение к исполнению возложенных обязанностей и др.), которые собственникам необходимо более активно реализовать, становиться активными участниками судебных процессов.

Управление ТСЖ (ЖСК).

Опять же, как показывает сложившаяся практика, основной проблемой данного способа управления многоквартирным домом, является не отсутствие квалифицированного управленческого и технического персонала, или технический износ жилищного фонда, а так называемая «борьба за власть», что особенно ярко проявляется в домах-новостройках. Преследование личных, корыстных интересов путем членства в правлении, на должности председателя правления и т.п., безусловно, влечет неэффективность данной формы управления и искажает правовую природу такого некоммерческого объединения как товарищество собственников жилья.

Непосредственное управление многоквартирным домом.

Данный способ управления многоквартирным домом, как правило, реализуется в сельских поселениях. Выбирая подобную форму управления многоквартирным домом, в силу его специфики, собственникам необходимо учитывать, что его эффективная реализация возможна лишь в небольших (4-х, 8-ми квартирных) многоквартирных домах, домах малоэтажной застройки. Непосредственный способ управления накладывает значительные, можно сказать, все установленные законодательством обязательства по содержанию и ремонту многоквартирного дома, и предоставлению коммунальных услуг, непосредственно на собственников помещений, что влечет и их безусловную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнения обязательных требований, в том числе и перед надзорными органами, исключает возможность получения и использования на содержание и ремонт жилищного фонда средств бюджетов разных уровней, и предполагает исключительно гражданско-правовые отношения с лицами, оказывающими соответствующие услуги по содержанию и ремонту дома на основании гражданско-правовых договоров подряда, возмездного оказания услуг.

Собственники жилых помещений многоквартирного дома вправе самостоятельно выбирать и менять способ управления домом, но принимая решение, стоит хорошо взвесить все «за и против» выбираемого способа управления. 

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Вопрос-ответ

vopros