Обзор основных положений Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.

15.08.2011г. вступает в силу Федеральный Закон № 210-ФЗ о внесении изменений в Федеральный Закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства (далее – 210-ФЗ).

Действующий Федеральный Закон о несостоятельности (банкротстве) № 127-ФЗ дополняется новым параграфом «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов.

Положения закона применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего закона, а также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

По официальным сведениям Министерства регионального развития Российской Федерации, которое составило единый всероссийский реестр обманутых участников долевого строительства, число обманутых дольщиков в стране составляет порядка 80 тыс. человек. Около половины из них (примерно 45%) находится в субъектах, где ведется активное строительство, в первую очередь это Самарская область, Москва и Московская область, республика Татарстан, Новосибирская область, Краснодарский край.

У нас в крае более стабильная ситуация по сравнению с указанными регионами, но это только потому что к решению этой проблемы в Красноярском крае приступили еще в 2009г. За этот период было достроено и введено в эксплуатацию 12 «проблемных» многоквартирных домов (в 2009г. – 3 многоквартирных дома; в 2010г. – 8 многоквартирных домов; в январе 2011г. – 1 многоквартирный дом). В настоящее время на территории г. Красноярска к «проблемным» многоквартирным домам отнесено 11 объектов, строительство которых с 2009г. было приостановлено 4-мя застройщиками, 3-ое из них (ООО «Красноярец плюс», ЗАО «Сибстоун», ООО «Стройтехника»), находятся в стадии банкротства и к ним должны быть применены положения настоящего закона.

Особенности правового положения участников долевого строительства, которые устанавливает 210-ФЗ

В соответствии со ст.201.2 Закона № 210-ФЗ, наряду с лицами, участвующими в деле о банкротстве признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений (ранее они не могли влиять на решения, принимаемые собранием кредиторов), а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства. В Красноярском крае таким органом является Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее Служба).

Закон дает защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили денежные средства в строительство многоквартирных домов. Арбитражный суд вправе признать наличие требования о передаче жилого помещения не только у граждан, заключивших договоры в соответствии с требованиями, установленными законодательством о долевом строительстве (214-ФЗ), основанными на заключении договора о долевом участии, но и у граждан, которые внесли деньги по обходным схемам привлечения средств (договоры займа, предварительный договор, вексельная схема и т.д.).

Следует отметить, что в результате осуществления Службой государственного контроля и надзора за соблюдением застройщиками, осуществляющими на территории края строительство многоквартирных домов требований Закона 214-ФЗ, обходные схемы не получили такого распространения, как в других субъектах Российской Федерации. Практически все застройщики, осуществляющие на территории края и г. Красноярска строительство многоквартирных домов, привлекают денежные средства граждан в соответствии с требованиями 214-ФЗ, на основании договора долевого участия, который подлежит государственной регистрации.

Составление реестров требований участников долевого строительства

После вынесения Арбитражным судом определения о том, что организация-банкрот является застройщиком и к ней применяются положения параграфа 7 «Банкротство застройщика» настоящего закона, арбитражный управляющий обязан уведомить всех известных ему участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований. А также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. Все расходы, связанные с уведомлением, осуществляются арбитражным управляющим за счет средств должника.
У участников долевого строительства, имеется право выбора в заявлении, которое должно быть подано в Арбитражный суд, различных видов требований к застройщику (денежные или не денежные (имущественные о передаче помещения) требования:

• • о требованиях по возврату денежных средств и убытков с правом на отказ от заключенного договора с застройщиком, а также денежных средств, уплаченных по недействительным договорам (денежные требования).
• • о требованиях о передаче жилых помещений, т.е. требование на получение определенного объекта недвижимости (не денежное требование).

Так при установлении денежного требования участника долевого строительства учитываются не только суммы, оплаченные застройщику, но и реальный ущерб, исчисляющийся с учетом рыночной стоимости жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, (стоимость определяется оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим согласно п.2 ст. 201.6 Закона о банкротстве).

Денежные требования могут быть следующими (пп.4 п.1 ст. 201.1):

• • о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
• • о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
• • о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
• • о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

В рамках дела о банкротстве застройщика введен реестр требований о передаче жилого помещения, в который включается уплаченная участником долевого строительства сумма, стоимость не переданной квартиры, и сведения о жилом помещении (площадь, расположение или строительный номер, иные идентифицирующие признаки).

При рассмотрении требований о передаче жилого помещения, участнику долевого строительства необходимо предоставить суду доказательства полной или частичной оплаты по заключенному с застройщиком договору. Участники долевого строительства, чьи требования о передаче жилых помещений включены в реестр, обладают на собраниях кредиторов числом голосов исходя из уплаченной по договору суммы.

В эту категорию входят также иски о передаче жилья участникам долевого строительства, споры о правах на долю в незавершенном строительстве, а также споры о признании прав собственности на квартиры. Это прямо следует из пункта 1 статьи 201.4 и статьи 201.8 Закона.

Очередность удовлетворения требований кредиторов

Следует отметить, что Законом предусмотрены механизм удовлетворения прав участников долевого строительства только путем: передачи незавершенного объекта строительства жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу в целях его достройки либо продажа объекта с распределением вырученных средств.

При этом, в случае передачи объекта строительства кооперативу участников долевого строительства, срок строительства многоквартирного дома не ограничен сроком процедуры банкротства застройщика.

Закон устанавливает преимущественное право граждан – участников строительства в очередности удовлетворения требований.

Согласно статье 201.9 Закона, расчеты с гражданами – участниками долевого строительства производятся в третью очередь, после требований за причинение вреда жизни или здоровью, требований работников должника и требований по авторским вознаграждениям. Расчеты по требованиям остальных кредиторов производятся только после удовлетворения требований участников долевого строительства, в четвертую очередь.

Однако следует отметить, что в порядке статьи 201.14 независимо от очередности право на получение 60 процентов от стоимости продажи имеют залоговые кредиторы. В случае, если застройщики-банкроты ранее получили на строительство банковские кредиты под залог права на земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства, то банк-залогодержатель имеет равные с гражданами права, так как граждане, заключившие договоры долевого участия в соответствии с требованиями 214-ФЗ и в силу статьи 13 Закона № 214-ФЗ также имеют право залога.

Если же граждане – инвесторы долевого строительства права залога не имеют (например, в случае когда отношения между застройщиком и участниками строительства сложились до вступления 214-ФЗ), тогда банк – залогодержатель будет иметь преимущественное перед инвесторами долевого строительства право на получение денежных средств: 60 % от продажи объекта направляется на погашение его требований, 25 % - на выплаты гражданам-инвесторам долевого строительства.

Передача незавершенного строительством многоквартирного дома жилищно-строительному кооперативу, созданному из числа участников долевого строительства

Закон предусматривает возможность погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

При этом закон исключает возможность передачи объекта долевого строительства в ходе процедуры наблюдения. Статья 201.10 Закона устанавливает, что только в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче земельного участка и объекта незавершенного строительства в кооператив.

Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

1. основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2. членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3. в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Арбитражный управляющий после составления реестра требований кредиторов, информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.

Кроме того, к собранию участников строительства арбитражный управляющий представляет заключение о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
После принятия решения собранием, согласно статье 201.20 закона, вопрос о передаче дома кооперативу рассматривается арбитражным судом, при этом должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. Что на практике может быть затруднительно, так как у одного застройщика может быть значительное число участников долевого строительства перед которыми он не выполнил свои обязательства и сопряжено с финансовыми тратами по уведомлению.

По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:

1. об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;
2. об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.

Если суд принимает положительное определение, права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. Если стоимость переданного имущества не полностью покрывает требования, то требования в соответствующей части преобразовываются в денежные требования.

При этом согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

В случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства решение о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива прекращает свое действие, внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.

Условия передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу

Закон устанавливает жесткие условия для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства.

Для передачи должны одновременно быть соблюдены следующие условия:

1. стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
2. имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
3. в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
4. после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных законом). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5. объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6. земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7. участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Первое условие, сопряжено с тем, что в реестр требований о передаче жилых помещений (статья 201.7) включаются два вида сумм - суммы, уплаченные участниками строительства по договору (именно исходя из размера этих средств граждане имеют право голоса на собраниях кредиторов), а также суммы неисполненных обязательств застройщика (рассчитывается, исходя из рыночной стоимости квартиры). В данной же норме не указано, о каком размере требований идет речь. Если Застройщик затянул строительство на несколько лет, то, с учетом повышения цен, подсчет требований граждан, исходя из сумм, внесенных ими, и сравнение внесенных сумм с рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства может быть не в пользу участников долевого строительства. В этом случае, чтобы получить дом для достройки необходимо будет либо получить согласие остальных кредиторов, либо доплатить разницу.

По второму и третьему условию предполагается аналогичная ситуация по доплатам. В данном случае речь идет о том, что кредиторы, которые имеют права залога на объект, незавершенный строительством, и не являются участниками строительства - в большинстве случае банки будут не согласны с передачей дома кооперативу, их требования должны быть погашены участниками долевого строительства до передачи объекта незавершенного строительства. Поэтому если граждане участники долевого строительства приняли решение о создании жилищно-строительного кооператива или другого потребительского кооператива и согласны завершить строительство собственными силами, то до этого необходимо будет погасить весь долг в пользу банка, а также кредиторов первой и второй очередей. Только после этого у участников долевого строительства появиться возможность достроить многоквартирный дом собственными силами. Т.е., банки - залогодержатели имеют полное право получить удовлетворение всех своих требований до того, как многоквартирный дом и земельный участок будет передан созданному кооперативу участников долевого строительства.

Четвертое условие исключает возможность передачи объекта (жилого и (или) нежилого помещения) при наличии фактов двойных продаж. Видимо в этом случае право требования помещения в объекте незавершенного строительства должно быть подтверждено на основании судебного решения, вынесенного до вступления в силу Закона 210-ФЗ.

Пятое условие содержит требование государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства. В случае уклонения застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в соответствии с пунктом 5 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Таким образом, на участников долевого строительства желающих получить объект для достройки в созданный ими кооператив, возлагаются весьма существенные обязательства.

Права застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства передается кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства и подлежат государственной регистрации.

В силу требований п.16 ст.201.10 Закона № 210-ФЗ, при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно. Что на практике будет крайне затруднительно.

Последствия не передачи участникам долевого строительства объекта незавершенного строительства

В соответствии со статьей 201.13 закона, в случае, если в течение двух месяцев собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет участникам долевого строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, предложения перевести свои требования в статус денежных. Если в течение месяца после уведомления, участниками долевого строительства не будет принято решение об изменении своих требований, то арбитражный суд назначает дату судебного заседания по рассмотрению требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений. По итогам рассмотрения арбитражным судом выносится определение о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.

При реализации предмета залога (земельный участок и объект незавершенного строительства) средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:

1. 60% направляется на погашение требований залоговых кредиторов, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов;
2. 25% направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями (в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).В случае отсутствия требований залоговых кредиторов 85 % средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);

3. 10% направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;
4. оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Принятый закон прав на получение квартир после завершения банкротства застройщика за гражданами не закрепляет и гарантирует получение квартир в недостроенном доме только посредством уступки кооперативу прав на земельный участок и передачу объекта незавершенного строительства при соблюдении указанных выше условий.

Говорить о том хорош, или плох принятый закон, считаем преждевременным, мы все должны его исполнять. Полагаем, что все положительные и отрицательные моменты нового закона будут оценены в ходе его реализации, правоприменительной практикой, возможно отдельные его положения будут изменены.

Комментарии