Обзор основных изменений и предлагаемых нововведений в законодательство в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Обеспечение себя и своих близких благоустроенным жильем путем участия в финансировании долевого строительства многоквартирных жилых домов остается одним из наиболее распространенных способов решения этой задачи в нашей стране.

Поэтому законодатели на федеральном и региональном уровнях власти продолжают принимать усилия по совершенствованию законодательства в области долевого строительства.

Основной целью этих усилий является совершенствование механизмов защиты прав участников долевого строительства.

Практика показала, что в особой защите права дольщиков нуждаются не только при вступлении в договорные отношения с застройщиком или передаче построенного жилья, но и в течении процесса строительства, а также при возникновении финансовых и организационных затруднений у застройщиков.

Особые трудности возникают у участников долевого строительства при банкротстве застройщиков.

В целях регулирования отношений по достройки и получения жилых помещений лицами, финансировавшими строительство жилых домов, застройщики, которые оказались несостоятельными и в отношении которых арбитражным судом введены различные процедуры банкротства был принят Федеральный закон от 12.07.2011 №210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства».

Теперь, в соответствии с указанным законом, все лица, принимавшие участия в финансировании строительства с целью получения жилых помещений (даже по сделкам, признанным в дальнейшем недействительными), могут обратиться в арбитражный суд с ходатайством о передаче недостроенного дома специально созданному ими кооперативу для самостоятельной его достройки.

p>

За обращение в арбитражный суд с таким ходатайством должно проголосовать большинство участников строительства на общем собрании участников строительства всех домов застройщика.

В этом случае, недостроенный дом исключается из конкурсной массы застройщика-банкрота, а требования участников строительства погашаются в соответствующей части.

При этом передача недостроенного дома кооперативу возможна только при соблюдении ряда специальных условий.

Например, стоимость прав застройщика на недостроенный дом и земельный участок под ним не должна превышать более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства. Если это условие не выполняется, то его действие можно устранить путем принятия тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди (за исключением юридических лиц) решения о согласии на передачу недостроенного дома, либо внесением на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в установленном размере.

Если дом был построен, но застройщик был признан банкротом, а квартиры не были переданы участникам строительства, то такая передача возможна без создания кооператива, но с соблюдением аналогичных специальных условий.

Если участник строительства не намерен участвовать в достройке дома, он может отказаться от получения жилого помещения. В этом случае его требования к застройщику преобразуются в денежные требования, которые подлежат удовлетворению в составе третьей очереди преимущественно перед другими кредиторами (т.е. после расчетов с гражданами за причиненный вред жизни и здоровью, компенсации морального вреда, расчетов с работниками и выплате авторских вознаграждений).

С 01 апреля 2012 года вступят в силу изменения в законодательство о градостроительной деятельности, законодательство о долевом строительстве, согласно которым для целей жилищного строительства допускается проведение негосударственной экспертизы проектной документации.

Предполагается, что данная мера ускорит подготовку проектной документации, сократит сроки строительства и, как следствие, удешевит строительство.

В Государственную Думу Федерального Собрания РФ внесен ряд законопроектов, призванных усилить гарантии прав участников долевого строительства.

В частности, депутатами В.И. Кашиным, В.Н. Федоткиным, А.В. Апариной и рядом других предлагается создания саморегулируемой организации застройщиков региона, которая будет нести ответственность за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. При этом застройщики, не вступившие в такую саморегулируемую организацию не получат право привлекать деньги дольщиков.

Проектом предусматривается возможность ведение расчетов между застройщиком и участниками долевого строительства через депозит нотариуса или использование банковского аккредитива банков только с государственным участием. В этом случае дольщик вносит денежные средства нотариусу или в банк, а застройщик, чтобы частями получать деньги на свой счет, должен документально подтвердить, что, во-первых, имеет право на привлечение денежных средств, во-вторых, выполнил определенный объем работ, предусмотренный договором как условие для получения оплаты.

То есть застройщик получит деньги дольщика только после фактического выполнения определенного объема работ и только в размере такого выполнения.

Депутатами А.Б. Коганом и А.Е. Хинштейном внесены законопроекты о введении взаимного страхования гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов.

В частности, предлагается создание общества взаимного страхования застройщиков, которое станет единой некоммерческой организацией на территории Российской Федерации, функционирующей на основе членства застройщиков.

Основу страхования составит создание относительно дешевого (по сравнению с коммерческим страхованием) единого взаимного фонда денежных средств, исключающего распределение прибыли и иных доходов между членами общества, что, во-первых, не должно привести к значительному увеличению цены строительства жилья, во-вторых, ставит барьер для возможных злоупотреблений со стороны самих членов общества.

В случае банкротства застройщика, если после проведения предусмотренных законодательством процедур дольщик не получит жилье или не получит в полном объеме соответствующее денежное возмещение, общество взаимного страхования застройщиков выплатит дольщику денежное страховое возмещение в недостающем размере.

Застройщик, не получивший полис взаимного страхования не получит право привлекать деньги дольщиков, а также не получит разрешений на строительство жилых домов (если он имеет намерение привлекать денежные средства граждан и (или) юридических лиц).

Установлено, что действие разрешения на строительство жилого дома прекращается при прекращении застройщиком членства в обществе взаимного страхования застройщиков, а также в случае привлечения денежных средств граждан и (или) юридических лиц в целях долевого строительства жилого дома без получения полиса взаимного страхования застройщиков.

Представляется обоснованным мнение разработчиков рассмотренных законопроектов, что их принятие значительно повысит надежность вложений граждан и организаций в строительство жилых домов.

В настоящее время указанные законопроекты обсуждаются в комитетах Государственной Думы Федерального Собрания РФ. Думается, некоторые положения законопроектов, возможно, изменятся, но в целом концепция усиления защиты прав дольщиков путем применения института страхования будет принята на законодательном уровне». 

Комментарии