О правилах заключения договора участия в долевом строительстве

Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее – Служба)  в марте 2012 года проведена плановая выездная проверка соответствия деятельности застройщика ООО «СтройАчинск»  требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон)  и иных нормативно-правовых актов в области долевого строительства.

ООО «СтройАчинск» является одним  застройщиков в г. Ачинске и осуществляло строительство 10 этажного, 78 квартирного  жилого дома, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район в 23 метрах на юго-восток от жилого дома № 15, который в установленном порядке в конце 2011 года был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

На момент проведения проверки застройщиком переданы по актам приема-передачи все жилые помещения.

Вместе с тем, в ходе проведения плановой выездной проверки установлено, что в процессе строительства застройщик в нарушение требований законодательства привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома до государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Данные действия образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

И хотя дом построен, объекты долевого строительства переданы по актам приема-передачи, выявленные нарушения являются достаточно грубыми, так как гражданам необходимо понимать, что до регистрации договора никакие права и обязанности у сторон не возникают и возникнуть не могут. А сделка, совершенная без соблюдения требования о государственной регистрации, является ничтожной (ст. 165 Гражданского кодекса РФ).

Поэтому законодатель установил повышенную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушении законодательства о долевом строительстве, КоАП РФ предусматривает ответственность в виде наложенияадминистративного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Сегодня согласно Федеральному закону застройщики жилых домов вправе привлекать денежные средства граждан  к строительству объектов только на основании  договора участия в долевом строительстве, зарегистрированного в установленном порядке в регистрационной палате.

Приобретение квартиры для большинства граждан  является самой значимой в жизни покупкой, поэтому Служба предлагает при оформлении с застройщиком договорных отношений обратить внимание на следующее:

1. Действующее законодательство позволяет заключать договоры участия в долевом строительстве в качестве застройщика только юридическим лицам.
2. Узнайте больше о застройщике до подписания договора. Любому обратившемуся к нему гражданину застройщик обязан представить для ознакомления:
3. учредительные документы;
4. свидетельство о государственной регистрации;
5. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
6. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за последние три года деятельности;
7. аудиторское заключение за последний год деятельности.
8. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства при одновременном соблюдении следующих условий:
9. наличии разрешения на строительство;
10. опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;
11. государственной регистрации права собственности или договора аренды (договора субаренды) на земельный участок.
12. Внимательно ознакомьтесь с предложенным застройщиком проектом договора. Действующее законодательство дозволяет привлекать денежные средства граждан для строительства только:
13. на основании договора участия в долевом строительстве;
14. путем выпуска эмитентом (при соблюдении ряда условий) жилищных сертификатов;
15. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность).

Иные схемы привлечения денежных средств граждан для строительства (предварительные,  инвестиционные  договоры,  заем  и др.)  ущемляют          права  граждан,  являются  незаконными  и могут быть признаны судом           недействительными по иску гражданина.

1. Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие обязательные условия:
2. определение конкретного объекта долевого строительства (с указанием адреса и этажности дома, расположения и площади квартиры);
3. срок передачи застройщиком объекта строительства участнику долевого строительства;
4. цену договора, порядок и сроки ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения;
5. гарантийный срок на объект долевого строительства, который (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года.
6. Помимо обязательных, целесообразно включить в договор участия в долевом строительстве иные условия, определяющие взаимоотношения сторон договора, такие как права и обязанности сторон, уступка прав требований по договору, условия и порядок расторжения договора и др. В Красноярском крае действует распоряжение Правительства края от 26.10.2010 № 887-р, утвердившее форму примерного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Положения данного документа рекомендованы Правительством края к применению застройщиками и в наибольшей степени отвечают интересам участников долевого строительства. С формой примерного договора участия в долевом строительстве возможно ознакомиться на интернет-сайте службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края www.krasnadzor.ru.
7. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента его государственной регистрации в органах Росреестра. По действующему законодательству оплата застройщику цены договора участия в долевом строительстве может быть произведена только после его государственной регистрации. 
8. Основной обязанностью застройщика является передача гражданину объекта долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Нарушение данного срока влечет негативные последствия для застройщика: в этом случае он обязан уплатить гражданину неустойку, размер которой определен законом. В случае нарушения застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, при этом застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить гражданину денежные средства (цену договора) и уплатить проценты за их использование. 
9. Обязательства по договору участия в долевом строительстве считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств участником долевого строительства и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Комментарии