Нарушения сроков по внесению изменений в проектные декларации, опубликование застройщиком неполной и (или) недостоверной информации – являются наиболее часто выявляемыми нарушениями в области долевого строительства

Из анализа результатов проверки ежеквартальной отчетности застройщиков и проектных деклараций в 1-ом полугодии 2012г., а также мониторинга строящихся на территории края многоквартирных домов следует, что значительная доля жилищного строительства в крае, как и в прошлом году, финансируется за счет привлечения денежных средств граждан.

Так, в 2012г. в Службу предоставили ежеквартальную отчетность по привлечению денежных средств граждан 78 застройщиков по 279 многоквартирным домам, что на 8 застройщиков и 16 многоквартирных домов больше, чем за аналогичный период прошлого года. Из них 191 многоквартирный дом находится в стадии строительства и 88 многоквартирных домов в установленном порядке введены в эксплуатацию, но передача объектов долевого участия участникам строительства еще не завершена.

Общее количество действующих договоров в текущем годусоставило 26 285,что на 5265 больше чем за аналогичный период прошлого года. Сумма обязательств по действующим договорам составляет 74,081 млрд.рублей, это на 13,766 млрд.рублей больше чем  в прошлом году.

В 1 полугодие 2012г. застройщикизаключили 4847 договоров по которымпривлекли 0,734  млрд.рублей, что на 543 договора больше чем в 1-ом полугодие 2011г.

Вместе с тем статистические данные службы свидетельствуют о росте привлечения должностных лиц застройщиков к административной ответственности, которые допустили нарушения в области долевого строительства.

Наиболее часто встречающимися нарушениями до сих пор остаются представление застройщиками отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме (ч.3 ст.14.28 КоАП РФ).  А также  нарушение сроков опубликования и (или) размещения в СМИ проектной декларации либо вносимых в нее изменений (ч.2 ст.14.28 КоАП РФ).

В Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» проектной декларации застройщика посвящено несколько статей с 19 по 21.

Одним из необходимых условий привлечения застройщиком денежных средств от участников долевого строительства является опубликование, размещение и предоставление проектной декларации.

Проектная декларация - это специальный документ, который состоит из двух частей: информации о застройщике, информации о проекте строительства.

В рамках информации о застройщике в проектную декларацию включаются сведения, указанные в ст. 20Закона. В рамках информации о проекте строительства - сведения, указанные в ст. 21Закона.

Привлечение застройщиком денежных средств от участников долевого строительства при отсутствии опубликованной (размещенной, предоставленной) застройщиком проектной декларации, как правило, не допускается. Сделки, направленные на такое привлечение, считаются ничтожными.

В этом случае участник долевого строительства вправе требовать в суде признания недействительности этого договора по мотиву его заключения под влиянием заблуждения.

При этом все полученные застройщиком денежные средства в случае признания недействительности договора подлежат возврату участнику долевого строительства в порядке реституции.

Кроме того, застройщик в этом случае обязан уплатить в пользу участника долевого строительства проценты за пользование чужими денежными средствами за весь период такого пользования. Проценты выплачиваются в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

В статье 19раскрывается понятие и содержание проектной декларации.  На застройщика возлагается обязанность доведения ее содержания до неопределенного круга лиц. Законодатель не конкретизирует, в каких именно средствах массовой информации и (или) информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования он должен это сделать (единственное исключение составляет прямо упоминаемая сеть Интернет), В настоящее время многие застройщики имеют собственный сайт, большинство используют сайт Sibdom.ru.

Возможны ситуации, когда привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, но при этом обязан предоставить ее любому заинтересованному лицу для ознакомления.

 Обязанность по хранению оригинала проектной декларации возложена на застройщика.

Застройщику вменена обязанность вносить изменения в проектную декларацию, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения в нее изменений в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Изменения в проектную декларацию должны быть внесены застройщиком ежеквартально. Они подлежат опубликованию в том же порядке, что и сама декларация в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. Именно за неисполнение этой обязанности или нарушения сроков внесения изменений возбуждается большинство административных дел в области долевого строительства, ответственность за которые предусмотрена ч.2 ст.14.28 КоАП РФ. (В настоящее время привлечено 52 должностных лица застройщиков). Общий размер административных штрафов по данному составу составил 463 тыс.рублей. Наибольшее количество нарушений связанных с размещением проектной декларации допустили застройщики ООО «Монолитстрой» и ООО СК «РИФТ».

Законодатель установил четкий срок опубликования проектной декларации с учетом внесенных в нее изменений. Этот срок составляет 10 дней и исчисляется от даты внесения застройщиком изменений в проектную декларацию. В случае нарушения установленного срока застройщик может быть привлечен к административной ответственности.

Другим возможным юридическим последствием нарушения этого срока является признание в суде договора участия в долевом строительстве недействительным по иску участника долевого строительства. В этом случае застройщику придется вернуть участнику долевого строительства полученные по договору денежные средства, а также выплатить проценты за пользование ими.

В статье20 раскрывается понятие информации о застройщике. Установлен принцип информационной открытости в отношении сведений о застройщике, в соответствии с которым указанные в нем документы должны быть предоставлены для ознакомления любому обратившемуся лицу. При этом следует учитывать то обстоятельство, что конкретные санкции за неисполнение данного положения указанного Закона в комментируемой статьене установлены.

Информация о застройщике должна  содержать следующее:

- Фирменное наименование, место нахождение, а также о режиме его работе.

Согласно ст. 54ГК юридическое лицо должно иметь свое наименование, а юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, - фирменное наименование. Поскольку юридические лица - застройщики всегда являются коммерческими организациями, информация о застройщике должна содержать информацию о фирменном наименовании. Структурно фирменное наименование юридического лица включает два компонента: указание на организационно-правовую форму и собственно наименование юридического лица. При этом последнее не может состоять из слов, составляющих только род деятельности. Наряду с полным фирменным наименованием юридическое лицо может иметь и сокращенное фирменное наименование. Правовую защиту сокращенное фирменное наименование получает только в том случае, если оно внесено в единый государственный реестр.

Юридические лица должны иметь официальное место нахождения (юридический адрес), которое обычно определяется местом его государственной регистрации и обязательно указывается в его учредительных документах;

- Государственная регистрация застройщика осуществляется в соответствии с Закономо государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей;

- Сведения об учредителях;

- информацию о реализованных проектах строительства;

- о виде лицензируемой деятельности (в настоящее время это информация о допусках СРО);

-  о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности.

Кроме того застройщик обязан представить любому обратившемуся лицу в виде подлинников или надлежащим образом в заверенных копиях:
1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

В Статье 21. Информация о проекте строительства перечислены сведения, которые должна содержать информация о проекте строительства и установлен перечень документов, которые застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства.

На практике, в ходе строительства застройщик  часто использует  право по изменению проектной документации, это связано с применением новых материалов, увеличением количества объектов долевого участия, запроектированных в многоквартирном доме, изменением функционального назначения помещений и пр., а также с заменой подрядных организаций. Но при этом многие застройщики забывают о своей обязанности вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, что приводит к обоснованным обращениям участников долевого строительства и к возбуждению административных дел.

Сформулированные требования к содержанию проектной декларации в первую очередь направлены на информированность участников строительства о реализуемом проекте строительства. Включение в проектную декларацию подробной информации о застройщике является мерой, защищающей интересы участников долевого строительства, поскольку позволяет им получать довольно полную и достоверную информацию о своем деловом партнере.

Комментарии