Основные аспекты практики применения положений законодательства о банкротстве застройщиков

Создано: 09 Декабря 2014

обращения в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок
Долевое строительство, являясь одним из самых эффективных способов решения жилищной проблемы граждан, в то же время считается одним из самых рискованных. И тот факт, что в последнее время увеличилось число «обманутых» дольщиков - граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома, но не получивших в конечном итоге ни обещанного жилья, ни уплаченных денег, подтверждает высокую степень риска долевого участия.

В целях защиты прав и законных интересов дольщиков Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ (далее - Федеральный закон № 210-ФЗ) внесены существенные изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в части установления особенностей банкротства организаций – застройщиков.

В настоящее время на территории Красноярского края 5 застройщиков - банкротов к которым применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве (ООО «Стройтехника», ЗАО «СибСтоун», ООО СПК «Вектор плюс», ООО «Хорс», ЗАО «КридМ»).

В соответствии с принятыми изменениями в закон о банкротстве установлены особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов. Указанные изменения направлены прежде всего на то, чтобы защитить в интересы участников долевого строительства.

Одним из главных изменений в Законе о банкротстве стало то, что теперь граждане, внесшие денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома, становятся полноправными участниками дела о банкротстве организаций-застройщиков. Более того, участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников строительства, являются его участниками с правом голоса.
Законом о банкротстве предусмотрено два пути погашения требований о передаче жилого помещения участникам строительства:

1. Погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства.

2. Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений.
Однако требование может быть при желании преобразовано в «денежное», но для этих целей следует расторгнуть договор долевого участия в строительстве (инвестирования) и заявить требование о возврате уплаченных денег (возможно с учетом неустойки и/или возмещения убытков).
При этом, следует оговориться, что дольщику следует выбрать «правильный» путь защиты своего права самостоятельно.
В целях реализации участниками строительства своих прав предусмотренных Законом о банкротстве необходимо своевременно заявлять свои требования, что позволит сократить время рассмотрения судами вопросов передачи объектов строительства либо для достройки либо в собственность.
Отметим, что самостоятельная достройка замороженных домов, а также строительство новостроек является вынужденной мерой, так как, согласно закону о банкротстве, возврат уже вложенных денежных средств обманутым дольщикам «на руки» возможен только в размере 85% от вклада. Причем вырученные деньги от продажи имущества в недостроенных домах распределяются в порядке установленных очередей с первой по четвертую. Участники долевого строительства входят в третью очередь выплаты денежных средств.
Выход, который дает закон, — это организация жилищно-строительного кооператива. ЖСК получит объекты незавершенного строительства и земельные площадки, которые привязаны к этим объектам, а также возможность возводить на них новые дома. При этом никаких долговых обязательств в наследство от застройщика –банкрота к ЖСК не перейдет. Участники этого кооператива получат возможность достроить свои дома, минимизируя убыток.

Изменения в Законе о банкротстве, несомненно, положительны для дольщика. К отрицательным моментам для участника долевого строительства можно отнести положение закона, предусматривающее дополнительные платежи, производимые дольщиками в целях получения готового жилья. В лучшем случае это будут платежи, которые будут направлены на завершение строительства объекта. В худшем случае это покрытие и текущих расходов, и расходов на удовлетворение требований кредиторов первых двух очередей. А также осложненная реализация некоторых условий, касающихся проведения общего собрания участников строительства и принятия решения по вопросу обращения в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. Речь идет о ситуации, когда у застройщика имеется большое количество незавершенных объектов строительства и участников строительства, что обусловлено необходимостью наличия кворума в 75% голосов, от всех участников строительства голосующих за обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Для застройщиков-банкротов в нашем крае данная ситуация характерна для ООО «Стройтехника».

Вместе с тем, можно сделать вывод, что в соответствии с Законом о банкротстве, предусматривается обеспечение защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, чьи средства привлекались для финансирования строительства независимо от способа такого привлечения, что в конечном итоге позволит дольщикам чувствовать себя увереннее и более защищенными.