Анализ ситуации, причины появления «проблемных» многоквартирных домов и застройщиков-банкротов

Создано: 25 Ноября 2015

В ноябре 2015г. по откорректированным данным в Красноярском крае насчитывается 7 «проблемных» многоквартирных домов, все в г. Красноярске, в строительство которых инвестировали свои денежные средства 554 граждан-участников строительства. Эти объекты наследие 4-х застройщиков-банкротов, которые приостановили строительство многоквартирных домов на разной стадии производства работ и не могут самостоятельно завершить работы в силу объявленного банкротства:

- ЗАО «Сибстоун» - 2 многоквартирных дома в г. Красноярске (многоквартирный дом № 5 по ул. Копылова на 255 квартир и многоквартирный дом № 6 по ул.Баумана на 77 квартир) - 276 участников строительства, имеющих 484 права требования в отношении 332 квартир, при этом имеется превышение требований в отношении 173-х квартир;

- ООО «СК» - 2 многоквартирных дома в г. Красноярске (многоквартирный дом № 6 в пер. Светлогорский на 180 квартир и многоквартирный дом № 26 по ул. Партизана Железняка на 72 квартиры) - 206 граждан-участников строительства, имеющих права требования в отношении 231 квартиры;

- ООО «Консоль» - 2 многоквартирных дома в г. Красноярске (многоквартирный дом № 4 «А» в пер. Светлогорский на 68 квартир и многоквартирный дом в мкр. ВЦ-2 жилой массив «Аэропорт» на 388 квартир) – 31 гражданин - участник строительства, имеющий права требования на 57 квартир;

- ООО «СитэкСтрой» - 1 многоквартирный дом (по ул. Павлова-Добролюбова) – 41 гражданин-участник строительства, имеющий права требования на 42 объекта.

Хочется отметить, что по сравнению с другими соседними регионами ситуация в крае остается стабильной. 27.09.2015 состоялась видеоконференция по исполнению законодательства в сфере долевого строительства в Сибирском Федеральном округе, на которой было отмечено что Красноярский край и Читинская область имеют наименьшее количество объектов 7 и 5 соответственно, в Бурятии и на Алтае проблемные объекты отсутствуют. Рейтинг территорий с наибольшим количеством проблемных многоквартирных домов и обманутых дольщиков:

- Новосибирска область – на начало года 52 объекта 5462 гражданина, в течение года прибавилось еще 14 объектов;

- Иркутская область – на начало года 26 объектов 1700 граждан, в течение года 3 объекта введено, но прибавилось еще 2 объекта. Всего 25 объектов 1648 граждан;

- Омская область – на начало года 21 дом 2034 гражданина. До конца года запланирован ввод 5 домов;

- Томская область 14 проблемных многоквартирных домов 1200 граждан.

ВСЕГО В Сибирском Федеральном округе - 11 500 «обманутых» дольщиков.

Основными причинами появления проблемных многоквартирных домов являются кризисные явления в экономике, отсутствие собственных оборотных средств у компаний-застройщиков, мошеннические действия некоторых руководителей строительных компаний, недостаточная нормативная база, регулирующая правоотношения в области долевого строительства многоквартирных домов, в части контроля за целевым использованием денежных средств участников строительства и правовая неграмотность населения.

Так, в связи с наличием признаков мошеннических действий
по расходованию денежных средств участников долевого строительства,
в отношении руководителя ООО «СитэкСтрой» Федорова И.П. органами полиции возбуждено уголовное дело по ч.1 ст.201 УК РФ, руководитель ЗАО «Сибстоун» Шапочкин А.Г. и ООО «Красноярец-плюс» Рихау А.И. привлечены к уголовной ответственности.

Решение задачи по достройке жилых домов застройщиков-банкротов связано с реализацией положений Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», удовлетворение требований участников строительства возможно тремя способами за счет:

- передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (далее – ЖСК);

- передачи жилых помещений, в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено;

- продажи незавершенных объектов строительства и прав застройщика с торгов и распределение вырученных средств среди участников строительства согласно очередности.

ЗАО «Сибстоун» (2 дома: многоквартирный дом № 5 по ул. Копылова на 255 квартир и многоквартирный дом № 6 по ул.Баумана на 77 квартир – 276 граждан-участников). Арбитражным судом Красноярского края 31.10.2014 вынесено определение об отказе в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ЗАО «Сибстоун» о погашении требований участников строительства ЗАО «Сибстоун в связи с наличием «задвоенных» требований (превышение составило 173 требования на общую сумму 461 255 078 рублей). Таким образом, часть участников строительства лишена возможности получить удовлетворение своих требований путем участия в ЖСК с целью завершения строительства домов и получения квартир. Требования участников будут частично удовлетворены за счет вырученных средств от продажи имущества.

ООО «СитэкСтрой» (1 дом – 41 гражданин - участник) строительство многоквартирного жилого дома по ул. Павлова-Добролюбова, осуществлялось застройщиком-банкротом в 2 этапа. Строительство 1-го этапа объекта (18 граждан - участников строительства) завершено, 30.12.2014 объект в установленном порядке введен эксплуатацию. Строительство 2-го этапа приостановлено застройщиком на уровне цокольного этажа. 28.08.15 Арбитражным судом утвержден новый конкурсный управляющий ООО «СитэкСтрой», которым в декабре т.г. планируется проведение собрания участников строительства о рассмотрении вопросов об обращении в Арбитражный суд с ходатайством о передаче квартир в объекте, строительство которого завершено (1-ый этап) и незавершенного объекта строительства (2-ой этап) в созданный из числа участников строительства ЖСК.

ООО «СК» (2 дома: многоквартирный дом № 6 в пер. Светлогорский на 180 квартир и многоквартирный дом № 26 по ул. Партизана Железняка на 72 квартиры – 206 граждан-участников строительства). Удовлетворение требований участников строительства будет произведено за счет создания жилищно-строительных кооперативов и передачи прав застройщика и незавершенных объектов строительства в созданные кооперативы. В настоящее время участниками строительства застройщика-банкрота ООО «СК» принято решение о передаче 2-х незавершенных объектов строительства и прав застройщика в ЖСК «Светлый», зарегистрированный 25.06.2015г. Организованы мероприятия по подготовке ходатайства в Арбитражный суд о передаче незавершенных объектов строительства и прав застройщика в ЖСК. По информации арбитражного управляющего данное ходатайство он планирует направить в декабре т.г.

ООО «Консоль» (2 дома: многоквартирный дом № 4 «А» в пер. Светлогорский на 68 квартир и многоквартирный дом в мкр. ВЦ-2 жилой массив «Аэропорт» на 388 квартир - 31 гражданин-участник строительства).Собрание участников строительства застройщика ООО «Консоль» на предмет создания ЖСК и передачи объектов в ЖСК, запланированное на 23.09.2015г. не состоялось, по причине отсутствия кворума, очередное планируется провести в декабре текущего года.

Помимо застройщиков-банкротов, которыми приостановлено строительство домов в г.Красноярске, Служба также выделила объекты жилищного строительства, которые мы условно отнесли к «группе риска».

Это многоквартирные дома, строительство которых ведется медленными темпами и срок передачи квартир, запроектированных в этих домах был перенесен более 2-х раз, или в отношении застройщиков, осуществляющих жилищное строительство, поданы заявления в Арбитражный суд Красноярского края об инициировании процедуры банкротства. Данная информация о проблемных многоквартирных домах, строительство которых приостановлено застройщиками банкротами и объектах, условно отнесенных к «группе риска», содержится в Единой информационной системы учета сведений о застройщиках и строящихся (создаваемых) на территории Красноярского края многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, в Разделе 4 «Перечень «проблемных» многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых приостановлено застройщиками или осуществляется медленными темпами». Данный Перечень размещен на официальном сайте Службы wwwkrasnadzor.ru в разделе: Надзор за долевым строительством. Реестры.

В настоящее время в Перечне значится 18 домов, в том числе 7 «проблемных» многоквартирных домов застройщиков банкротов. С учетом имеющейся строительной готовности объектов и принимаемыми застройщиками мерами по завершению строительства, как положительную динамику сокращения данного Перечня можно отметить, что в этом году возможен ввод 3-х многоквартирных домов: 2-х объектов застройщика ТСЖ «Ленинградец» в г. Красноярске по ул. Ленинградская в Октябрьском районе, а также 1-го многоквартирного дома в г. Железногорске, Юбилейный проезд,7 застройщик ООО СК «Енисей». В настоящее время на указанных объектах проводятся итоговые проверки на соответствие выполненных работ требованиям проектной документации.

Кроме того, в текущем году будут введены в эксплуатацию многоквартирные дома застройщика ЖСК «ЖСК-1», созданного из числа участников строительства застройщика-банкрота ООО «Стройтехника».

Из 6-ти многоквартирных домов переданных в ЖСК «ЖСК-1» для достройки два в установленном порядке введены в эксплуатацию (03.03.2015 жилой дом № 4 по ул. Водянникова-Линейная (72 квартиры), 20.05.2015 жилой дом № 2 по ул. Водянникова-Линейная (251 квартира)). Строительство жилого дома № 1 по ул. Водянникова-Линейная (150 квартир) находится в завершающей стадии. По 1-му этапу строительства две блок-секции работы завершены, проводится итоговая проверка, строительство 2-го этапа, состоящего также из двух блок секций планируется завершить в декабре 2015г. При этом размер доплат пайщиков ЖСК «ЖСК-1» установлен в расчетных ценах 2011г. – 8 444 рубля с 1 квадратного метра площади жилья.

В отношении застройщиков, финансовое состояние которых вызывает опасения, по предложению Службы с органами прокуратуры края в текущем году было проведено 6 совместных проверок, материалы переданы в органы прокуратуры для принятия мер прокурорского реагирования.