Обзор правовых аспектов заключения договора участия в долевом строительстве

Создано: 09 Декабря 2014

Заключение договора участия в долевом строительстве является единственным правовым основанием для требования и получения застройщиком от участника долевого строительства денежных средства для целей строительства жилого дома, указанного в договоре.

Не лишним будет напомнить, что в соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(далее - Закон № 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с частью 2.1. статьи 1 указанного закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 указанной статьи.

В соответствии с частью 3 статьи 4 указанного закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (указанное не распространяются только на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений).

Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внес существенные изменения в Закон № 214-ФЗ, которыми дополнил требования к содержанию заключаемых договоров участия в долевом строительстве в части установления в договоре условий об обеспечении исполнения застройщиком своих обязательств по заключенному договору.

В соответствии с Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" во всех договорах участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома обязательно должны быть отражены условия о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, если первый договор участия в долевом строительстве этого дома был заключен (зарегистрирован) после 01.01.2014. В противном случае орган государственной регистрации будет отказывать в государственной регистрации такого договора и, соответственно, такой договор не будет считаться заключенным.

Институт обеспечения исполнения обязательств предназначен стимулировать застройщика к надлежащему исполнению своих обязанностей по заключенному договору, а в случае неисполнения им своей обязанности - служить средством удовлетворения интересов участников долевого строительства.

Как и ранее залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 Закона № 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Новшеством закона является введение института обязательного обеспечения передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке.

Таким образом, залогом в обязательном порядке (в силу закона) обеспечивается не только возврат и уплата участнику долевого строительства указанных выше денежных средств, но и исполнение обязательства застройщика передать жилое помещение.

Дополнительно, но обязательно, по выбору застройщика его обязанность передать жилое помещение должна быть застрахована путем:

1) либо участием застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее - общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

2) либо путем заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее - договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании и удовлетворяющей следующим требованиям.

Обращаем внимание - застройщик по договору участия в долевом строительстве имеет два основных обязательства:

1) построить (создать) многоквартирный дом (в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц);

2) передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома).

Залогом (в указанном случае) и страхованием обеспечивается только обязанность застройщика передать объект долевого строительства.