Покупка апартаментов в новостройке

В Красноярске рынок апартаментов только начинает развиваться.

В настоящее время он представлен следующими строящимися объектами: гостиница (дом № 1 корпус 10, 11) со встроено-пристроенной автопарковкой,
по адресу г. Красноярск, Октябрьский район, пос. Удачный, поле № 10; торгово-офисный комплекс «Баланс» с подземным гаражом-стоянкой по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Маерчака - ул. Л.Прушинской - ул. Заводская; офисный комплекс с подземной автостоянкой и инженерным обеспечением - апарт-отель «Парк Сити» в районе рынка «Взлетка» Советского района г. Красноярска; офисное здание по ул. 60 лет Октября в г. Красноярске.

Данный формат развития недвижимости пришел к нам из Москвы, где в  последнее время строительство апартаментов стало очень популярным. Апартаменты - это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые формально не относятся к жилому фонду, так как не являются жилыми помещениями по смыслу Жилищного кодекса РФ (ст. 16 Жилищного кодекса РФ). Обычно апартаменты размещаются в гостиницах, туристических базах и т.д. Однако в России появилась строительная практика размещения апартаментов в многофункциональных комплексах, где торговые, офисные помещения и апартаменты объединены концептуально в единое здание. Совмещение в одном здании жилой и деловой функции позволяет получить синергетический эффект. Людям не нужно стоять в пробках по пути на работу, они могут работать именно в том здании, в котором они живут. Это экономит их время и деньги за счет уменьшения их трафика по городу.

При проектировании и строительстве апартаментов как нежилых помещений не применяются жесткие санитарные и иные нормативы, которые должны соблюдаться в отношении квартир в составе многоквартирных домов. За счет этого застройщики получают возможность реализовывать строительные проекты с фактической «жилой составляющей» на площадках, которые формально по юридическим документам
не подходят для жилищного строительства как такового по тем или иным причинам - ограничения по инсоляции, невозможность размещения необходимого количества машиномест в границах пятна застройки, отсутствие социальной инфраструктуры – детсадов, школ, поликлиник и т.д.

Еще один довод для застройщиков в пользу развития рынка апартаментов - возможность продажи инвесторам в обход Федерального закона от 30.12.2004
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Для продажи нежилых помещений в новостройках не требуется по закону заключать договор долевого участия. Соответственно, юридическая защита прав инвесторов намного слабее. Инвестиционные риски регулируются обычно договором купли-продажи с застройщиком, а также нормами Гражданского кодекса РФ о купле-продаже. К договору прилагается проект апартаментов. Продавец обязуется к согласованному сторонами сроку построить апартаменты, ввести здание в эксплуатацию, поставить апартаменты на государственный кадастровый учет и передать их инвестору по передаточному акту с последующим оформлением в собственность.

Для вложения инвестиций в покупку апартаментов в новостройке характерны все те же особенности, что и для вложения инвестиций в покупку квартиры, однако есть ряд существенных моментов, на которые следует обратить внимание.

Во-первых, в апартаментах недопустима регистрация по месту постоянного жительства (пункт 3 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713), разрешается лишь регистрация по месту временного пребывания. Соответственно, отсутствует возможность пользоваться социальной инфраструктурой - детсадами, школами, поликлиниками.

Во-вторых, стоимость коммунальных услуг в апартаментах и налог на такое имущество выше, чем в жилых помещениях.

В-третьих, отсутствует возможность применения налоговых вычетов, субсидий и компенсаций, предусмотренных жилищным законодательством.

В-четвертых, на объекты нежилого назначения не распространяется такой способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору, как поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче помещения участнику долевого строительства.

Также, в случае банкротства застройщика инвестор будет вправе в рамках процедуры банкротства заявлять арбитражному управляющему только денежные требования. Предъявление к застройщику требований о передаче нежилого помещения не допускается.

При инвестировании в апартаменты важно четко понимать, на каком праве застройщик владеет земельным участком, предназначенным под застройку. Если заключен договор аренды с местными властями, то потребуется проверить условия аренды, в том числе срок аренды, который должен быть достаточным для завершения строительства и передачи апартаментов инвестору. Инвестору также необходимо учесть, что после оформления права собственности на апартаменты к нему перейдет от застройщика своего рода доля в праве аренды на землю под зданием.

В идеале после оформления всех апартаментов в здании в частную собственность инвесторов собственники апартаментов должны вступить в договор аренды с местными властями вместо застройщика со множественностью лиц на стороне арендатора. Однако оформить арендные правоотношения между властями и несколькими десятками собственников здания в одном контракте может стать трудновыполнимым.

Другая проблема для инвесторов, вкладывающих денежные средства
в апартаменты, - правовой вакуум в вопросе управления нежилым зданием. Если в отношении многоквартирных домов в Жилищном кодексе РФ четко расписан порядок управления, то в отношении нежилых зданий такого порядка нет. На практике застройщик создает специальную управляющую компанию. Она осуществляет общее управление нежилым зданием, в том числе заключает контракты с поставщиками коммунальных ресурсов, обеспечивает текущее содержание и ремонт общего имущества здания. Управляющая компания, в свою очередь, заключает с каждым из собственников апартаментов договор на управление зданием, которым регулируется порядок расходов собственника апартаментов на управление зданием.

При принятии решения инвестировать в апартаменты необходимо тщательно взвесить все «за» и «против».

Материал подготовлен с использованием:

- информации СПС КонсультантПлюс - Шарапов В.В. Защита инвестиций в новостройки // СПС КонсультантПлюс. 2014

Комментарии