Компенсационный фонд – как способ обеспечения обязательств за неисполнение или ненадлежащее исполнение по передаче объекта долевого строительства. Имеющиеся проблемные вопросы

Создано: 12 Апреля 2017

С 01.07.2016 года 214-ФЗ дополнен новым способом обеспечения исполнения обязательств застройщика – обязательные отчисления (взносы) застройщиками, привлекающими денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в компенсационный фонд.

В 214-ФЗ данные требования получили наименование как меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства и направлены исключительно на разрешение тех проблемных ситуаций связанных с домами долгостроями в целях их завершения или возмещения средств участникам долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Постановлением Правительства РФ от 07.12.2016 № 1310 был создан компенсационный фонд. Функции и полномочия учредителя компенсационного фонда от имени Российской Федерации осуществляет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Основными функциями компенсационного фонда являются:

- формирование фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, а также имущества, приобретенного за счет размещения и инвестирования денежных средств фонда;

- контроль за поступлением взносов застройщиков в компенсационный фонд;

- осуществление за счет средств компенсационного фонда выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве при банкротстве застройщика в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон о банкротстве);

Все застройщики, осуществляющие строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств участников долевого строительства, обязаны с 1 января 2017 г. осуществлять обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве таких объектов недвижимости с первым участником долевого строительства осуществляется после 1 января 2017 г. Однако данная норма сейчас не работает, в связи с предполагаемыми изменениями: заменой существующих способов обеспечения обязательств застройщика на обязательные отчисления в компенсационный фонд. Планируется, что размер данных отчислений не должен превышать 1% от цены договора участия в долевом строительстве. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд будет рассчитываться Фондом в соответствии с методикой, утвержденной Правительством Российской Федерации, на основе согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве и будет зависеть, в том числе от способности застройщика исполнять принятые на себя обязательства (кредитоспособность, финансовая устойчивость).

Застройщик уплачивает обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд единовременно до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. При государственной регистрации договора долевого участия органы Росреестра, в рамках межведомственного взаимодействия с компенсационным фондом, будут проверять исполнение данной обязанности.

Средства компенсационного фонда планируется использовать:

а) на выплату возмещения гражданам - участникам долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве (далее соответственно - граждане, возмещение);

б) на оказание финансовой помощи застройщику, который будет являться приобретателем в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее соответственно - приобретатель, Закон о банкротстве), или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, созданному в соответствии с Законом о банкротстве в целях завершения строительства объекта недвижимости и исполнения обязательств по передаче жилых помещений в указанном объекте недвижимости участникам долевого строительства (далее - кооператив).

В целях сохранения от инфляции, денежные средства компенсационного фонда могут инвестироваться только в следующие активы (объекты инвестирования):

а) государственные ценные бумаги Российской Федерации, в том числе облигации федерального займа;

б) вклады (депозиты) в валюте Российской Федерации и в иностранной валюте в российских кредитных организациях при соблюдении требований, установленных пунктами 4 и 5 настоящих Правил;

в) ипотечные ценные бумаги, которые включены в один из котировальных списков высшего уровня российских бирж, то есть в котировальный список, для включения в который в соответствии с законодательством Российской Федерации установлены максимальные требования.

Решение об использовании денежных средств компенсационного фонда принимается высшим коллегиальным органом организации. В случае, если размер средств, необходимых для оказания финансовой помощи приобретателю (застройщику, взявшему на себя обязательства по завершению строительства «проблемного» многоквартирного дома) или кооперативу, созданному из числа участников строительства «проблемного» многоквартирного дома, будет меньше размера средств, необходимых для выплаты возмещения гражданам, принимается решение об использовании средств компенсационного фонда на оказание финансовой помощи приобретателю или кооперативу.

Такие решения могут быть приняты в ходе конкурсного производства не ранее закрытия реестра требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика.

Выплата возмещения гражданину осуществляется при соблюдении следующих условий:

а) в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для долевого строительства которого привлечены денежные средства гражданина, застройщиком уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;

б) застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство;

в) по истечении 6 месяцев со дня признания застройщика банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства в соответствии с Законом о банкротстве отсутствует определение арбитражного суда о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства кооперативу, или определение арбитражного суда о передаче участникам долевого строительства в собственность жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, или определение арбитражного суда о передаче приобретателю прав застройщика на объект незавершенного строительства, на земельный участок и обязательств застройщика.

Право гражданина на выплату возмещения возникает со дня открытия конкурсного производства в отношении застройщика.

Выплата гражданам возмещения осуществляется в размере цены договора участия в долевом строительстве в период после принятия соответствующего решения высшим коллегиальным органом организации и до завершения процедуры конкурсного производства.

Прием от граждан заявлений о выплате возмещения и иных необходимых документов, а также выплата возмещения осуществляются через банки-агенты, соответствующие установленным критериям Правил размещения и инвестирования средств фонда.

Однако, новые требования не урегулировали вопросы касающиеся уже пострадавших участников долевого строительства и тех «проблемных» многоквартирных домов, в отношении которых выплаты в компенсационный фонд застройщики не производили. Таким образом, данным способом планируется решать будущие проблемы, а не те которые уже имеют регионы.Но для новых дольщиков риски вложений в покупку квартир в новостройках существенно снизятся, что должно дать толчок для повышения спроса. При этом управлять собранными средствами, предназначенными для обеспечения исполнения обязательств, будут уже не частные страховые компании, а госструктура.

В настоящее время в Государственную Думу внесен законопроект «О ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОЙ КОМПАНИИ ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ ГРАЖДАН - УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ».

Данным законопроектом предлагается заменить институт страхования гражданской ответственности и поручительство банка, которые показали себя неспособными в условиях экономической нестабильности, на обязанность застройщиков отчислять денежные средства в компенсационный фонд.

Расширить перечень полномочий контролирующего органа в области долевого строительства. Так контролирующий орган будет вправе во внесудебном порядке приостанавливать деятельность застройщика по привлечению денежных средств участников долевого строительства на определенный срок, посредством вынесения соответствующего предписания. А также разрешать возобновлять данную деятельность в случае устранения застройщиком имеющегося нарушения, наличие которого послужило основанием для приостановления деятельности.

На компенсационный фонд планируется возложить обязанность по ведению единого реестра застройщиков в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Министерство строительства РФ планирует, что законопроект будет рассмотрен уже в весеннюю сессию.