Квалификационный экзамен

ekzamen
Оплата (возврат) платежей

Виртуальный консультант

Телеграм канал

Разъяснения ВС РФ по некоторым спорным ситуациям, касающимся правоотношений в области долевого строительства жилья

Создано: 17 Ноября 2021

10 ноября 2021г утвержден третий Обзор судебной практики ВС РФ. В обзоре отражена позиция Верховного Суда РФ, касающаяся возврата денег за недополученные метры по ДДУ. Поясняется, что передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, является нарушением обязательств застройщика и дает дольщику право требовать соразмерного уменьшения цены договора. Это правило применяется независимо от того, насколько существенно фактическая площадь переданной дольщику квартиры отличается от согласованной сторонами, за исключением случаев, когда договором установлены допустимые пределы изменения (погрешности) площади объекта долевого строительства. К вашему вниманию рассмотренные ситуации по спорным вопросам:

Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

С. обратилась в суд с иском к обществу (застройщику) о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя.

Судом по делу установлено, что между обществом и С. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру общей приведенной проектной площадью 67,13 кв. м (с учетом понижающего коэффициента 0,5), общей проектной площадью без учета лоджий 65 кв. м.

По условиям договора стоимость квартиры (цена договора), уплаченная С., является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно акту приема-передачи С. передана квартира, общая площадь которой без учета площади лоджии составила 63,8 кв. м, общая площадь с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 - 68 кв. м. Согласно технической документации на квартиру общая площадь квартиры составляет 63,8 кв. м, площадь лоджии - 4,1 кв. м.

Ответчику направлена претензия о возврате части денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры с 65 кв. м до 63,8 кв. м, которая в добровольном порядке удовлетворена не была.

Суд первой инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, руководствовался ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), Сводом правил СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные" и исходил из того, что общество передало истцу объект долевого строительства, общая площадь которого превышает определенную договором участия в долевом строительстве.

По мнению суда, то обстоятельство, что площадь квартиры без учета площади лоджии меньше на 1,2 кв. м площади, определенной договором участия в долевом строительстве, не свидетельствует о наличии недостатка качества объекта участия в долевом строительстве в том смысле, который заложен законодателем в положениях ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку истцом не представлено доказательств того, что данное отступление от условий договора влечет нарушение обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований.

При этом суд первой инстанции указал, что положениями заключенного сторонами договора однозначно определено, что цена договора (стоимость квартиры) является окончательной и изменению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции, признавая правильным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, не согласился с выводом о соответствии переданной квартиры условиям договора, однако указал, что право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены влекут не любые недостатки объекта долевого строительства, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования.

Отличие проектной площади от фактической, по мнению суда апелляционной инстанции, не является качественной характеристикой объекта, влияющей на степень пригодности товара для использования по назначению, поскольку договором может быть предусмотрено иное. Поскольку изменение площади квартиры составило менее 5% от общей площади, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии существенных изменений проектной документации и оснований для взыскания с застройщика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора.

Кассационный суд общей юрисдикции судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций оставил без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала состоявшиеся по делу судебные постановления незаконными в связи со следующим.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора, что не было учтено судом.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 1,2 кв. м, что не было учтено судебными инстанциями.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что такое уменьшение не превышает 5% от общей площади жилого помещения, не может быть принята во внимание, поскольку этот процент установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

Исходя из изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, дело направила на новое апелляционное рассмотрение.

Определение N 48-КГ20-21-К7

Если договор долевого участия в строительстве предусматривал оплату цены договора участником долевого строительства за счет кредитных средств, то в случае невозвращения застройщиком денежных средств по расторгнутому договору долевого участия он обязан возместить участнику долевого строительства убытки в размере процентов, уплаченных по договору кредита, за период неправомерного удержания денежных средств.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки, подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается только в исключительных случаях, если им будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

С. обратился в суд с иском к обществу (застройщику) о взыскании процентов за пользование денежными средствами, штрафа, судебных расходов, возмещении убытков, указав, что между ними были заключены два договора участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, впоследствии расторгнутые вступившими в законную силу решениями суда.

Поскольку ответчиком длительное время не возвращались уплаченные истцом денежные средства, С. просил суд взыскать в его пользу проценты за пользование денежными средствами по договорам участия в долевом строительстве и штраф.

Истец также указывал, что для выполнения своих обязательств по данным договорам заключил с банком договор ипотечного кредитования, за пользование кредитом выплачивал банку проценты, которые, по мнению истца, являются убытками, понесенными им по вине ответчика. Кроме того, для получения ипотечного кредита с более низкой процентной ставкой истец заключил договор страхования жизни и здоровья, размер уплаченных страховых премий по которому С. также относил к убыткам, возместить которые обязан ответчик.

Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований С. в части взыскания процентов за несвоевременное возвращение дольщику денежных средств по расторгнутым договорам долевого участия в строительстве, исходил из допущенного ответчиком нарушения платежной дисциплины, влекущего ответственность, предусмотренную ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве. При этом суд с учетом заявленного ответчиком ходатайства пришел к выводу о наличии оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ при определении суммы процентов, подлежащих взысканию в пользу истца, приняв во внимание ранее взысканную по решению суда значительную сумму штрафа при расторжении договоров долевого участия, несоразмерность начисленной истцом неустойки последствиям нарушенных обязательств, необходимость установления баланса между применяемой ответственностью и оценкой действительного, а не возможного ущерба.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков в виде уплаченных истцом процентов по договору ипотечного кредитования и страховых премий по договору личного страхования, суд исходил из того, что выплаты, произведенные С. банку по кредитному договору за счет собственных средств в виде процентов за пользование кредитом, направлены на исполнение условий кредитного договора, заключенного истцом на свой риск и в своем интересе, в связи с чем они не могут рассматриваться в качестве убытков, возмещение которых необходимо для восстановления его нарушенного права, либо как утрата имущества, находящаяся в причинной связи с неисполнением застройщиком своих обязательств.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационный суд общей юрисдикции судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций оставил без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, признавая состоявшиеся по делу судебные постановления вынесенными с существенными нарушениями норм права, руководствовалась, в частности, положениями ст. 15309393397 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", и исходила из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

В ст. 10 этого же закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

При разрешении спора суд установил, что истец с целью финансирования создания объекта долевого строительства (квартиры) по договору участия в долевом строительстве заключил с банком договор ипотечного кредитования на сумму, которая составила 58% от стоимости договора участия в долевом строительстве. За пользование ипотечным кредитом истец выплатил банку проценты.

Отказывая в иске в части требований о возмещении убытков, суд в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ не дал оценки доводам С. о взаимосвязи договора участия в долевом строительстве и договора ипотечного кредитования, заключенных в один день, не проверил утверждение о том, что согласно условиям договора участия в долевом строительстве заключение договора ипотечного кредитования являлось обязанностью истца перед ответчиком, сам договор ипотечного кредитования полностью предназначен для финансирования объекта долевого строительства и содержит ссылку на договор участия в долевом строительстве.

При заключении договора участия в долевом строительстве общество знало и согласилось с тем, что обязанность дольщика по уплате цены договора исполняется с частичным использованием кредитных денежных средств с уплатой процентов за их пользование, что составило 58% от стоимости договора. С. данную обязанность исполнил, в отличие от общества, которое не передало истцу квартиру соответствующего качества, что привело к принятию С. решения об отказе от договора.

Общество не возвратило своевременно истцу денежные средства, уплаченные в счет цены договора участия в долевом строительстве, что привело к возникновению у С. дополнительных убытков в виде процентов по договору ипотечного кредитования за период неправомерного удержания денежных средств, исчисляющийся с момента возникновения у общества обязанности вернуть истцу деньги и до момента ее фактического исполнения.

При таких обстоятельствах суду надлежало дать оценку доводам истца о том, что обязанность по возмещению возникших у него в связи с исполнением договора ипотечного кредитования убытков в период неправомерного удержания ответчиком денежных средств следует возложить на ответчика, то есть на сторону, действия которой (несвоевременный возврат денежных средств, которые могли быть направлены на погашение кредита) способствовали их возникновению.

Кроме того, Судебная коллегия указала на то, что судом не приведено обоснования решения, подкрепленного доказательствами, о снижении взысканных в пользу истца процентов за пользование денежными средствами, содержится лишь формальное указание на несоразмерность последствиям нарушения обязательства и право суда снизить размер взыскиваемых денежных средств. Заявляя о применении положений ст. 333 ГК РФ к данным требованиям истца, ответчик не представил доказательств исключительности случая и несоразмерности взыскиваемых денежных средств последствиям нарушения обязательства, на что ссылался истец в своих возражениях относительно заявленного ходатайства, суд их также не установил, не исследовал в судебном заседании.

В обоснование исковых требований С. указывал, что размер взыскиваемых процентов за пользование денежными средствами составляет 5,6% от цены договора.

Суду надлежало также проверить доводы истца о том, что денежные средства, уплаченные им по договору страхования жизни, относятся к его убыткам, поскольку заключение этого договора было обусловлено необходимостью исполнения обязательств по оплате объекта долевого строительства. Результаты исследования судом данного договора не приведены в решении суда, оно не содержит выводов относительно срока действия договора страхования жизни, его взаимосвязи с другими заключенными истцом договорами.

При этом необходимо было дать оценку соотношению взысканных в пользу истца штрафных санкций и размера убытков, подлежащих возмещению, в соответствии с требованиями ст. 394 ГК РФ.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации судебные постановления первой, апелляционной и кассационной инстанций отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Комментарии

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение