Банкротство застройщика и счета эскроу

О вопросах, связанных с банкротством застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу.

В настоящее время становиться актуальным вопрос банкротства застройщиков, которые по одним объектам строительства привлекали денежные средства участников долевого строительства исключительно путем размещения таких средств на счетах эскроу, по другим в «смешанной форме»: как путем размещения таких средств на счетах эскроу, так и без такого размещения (в случаях, когда это допускалось законодательством).

Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу, предусмотрены статьей 201.12-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и предусматривают следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.12-2 Закона о банкротстве участники долевого строительства вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве. Отказ от договора участия в долевом строительстве, прекращение счета эскроу и договора счета эскроу являются основанием для исключения требования соответствующего участника долевого строительства из реестра требований участников строительства в размере внесенной таким участником долевого строительства на счет эскроу суммы. В этом случае денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором (часть 8 статьи 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Дольщик перестает участвовать в деле о банкротстве.

Требования участника долевого строительства, который не отказался от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, подлежат включению в реестр требований участников строительства и удовлетворяются с учетом особенностей указанной статьи;

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.12-2 Закона о банкротстве конкурсный управляющий не позднее четырех месяцев со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного пунктом 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве, организует и проводит собрание участников долевого строительства в случае, если для строительства указанных объектов недвижимости застройщиком привлекались средства участников долевого строительства исключительно с использованием счетов эскроу, на которое выносит вопрос:

1) об обращении в арбитражный суд с ходатайством, предусмотренным статьей 201.11 Закона о банкротстве;

2) о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, при наличии возможности привлечения такого лица.

При толковании указанной нормы закона можно сделать вывод, что она применяется только в случае, когда застройщик по конкретному объекту строительства привлекал денежные средства участников долевого строительства исключительно путем размещения таких средств на счетах эскроу.

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.12-2 Закона о банкротстве погашение требований участников долевого строительства, денежные средства которых внесены на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 201.10 Закона о банкротстве, не осуществляется.

Таким образом, не допускается возможность погашения требований участников долевого строительства, денежные средства которых внесены на счета эскроу, путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ими жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта в ЖСК).

Отраженный в указанных нормах подход законодателя не вызывает вопросов в случае, когда застройщик при строительстве объектов недвижимости привлекал денежные средства участников долевого строительства исключительно путем размещения таких средств на счетах эскроу, однако на практике встречаются примеры, когда один и тот же застройщик при строительстве одних объектов недвижимости привлекал денежные средства участников долевого строительства исключительно путем размещения таких средств на счетах эскроу, при строительстве других объектов привлекал денежные средства участников долевого строительства без размещения таких средств на счетах эскроу или привлекал денежные средства участников долевого строительства как с размещением так и без размещения таких средств на счетах эскроу (Пример: застройщик начинал строительство объекта по которому привлекал денежные средства участников долевого строительства по старым правилам без использования счетов эскроу, с отчислением установленного 1,2 % в компенсационный фонд, а затем принял решение последующие договоры участия в долевом строительстве на свободные помещения в этом же объекте строительства заключать при условии размещения денежных средств на счетах эскроу).

Согласно данным службы, судебная практика по указанным вопросам пока не сложилась. Полагаем, что при возникновении споров в указанной области правоприменения необходимо исходить из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 201.12-2 Закона о банкротстве решение собрания участников долевого строительства принимается в соответствии с пунктом 5 статьи 201.12-1 Закона о банкротстве, которым установлено, что решение собрания участников строительства принимается отдельно в отношении каждого объекта строительства участниками строительства, имеющими требования, которые включены в реестр требований участников строительства по такому объекту. Участники строительства не принимают решения по другим объектам строительства, в отношении которых у них отсутствуют требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения.

Полагаем, что в указанном случае компетенция собрания участников строительства должна определяться положениями либо пункта 3 статьи 201.12-2 Закона о банкротстве (в случае, когда застройщик при строительстве конкретного объекта недвижимости привлекал денежные средства участников долевого строительства исключительно путем размещения таких средств на счетах эскроу), либо положениями пункта 4 статьи 201.12-1 Закона о банкротстве, допускающего, помимо способов указанных в пункте 3 статьи 201.12-2 Закона о банкротстве, обращение в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта в ЖСК (в случае, когда застройщик при строительстве конкретного объекта недвижимости привлекал денежные средства участников долевого строительства не только путем размещения таких средств на счетах эскроу).

Конкретный порядок удовлетворения требований участников строительства устанавливается решением собрания участников строительства.

В случае, если участниками строительства объекта, по которому застройщик привлекал денежные средства участников долевого строительства как с размещением так и без размещения таких средств на счетах эскроу принято решение о передаче объекта в ЖСК, участники долевого строительства, денежные средства которых внесены на счета эскроу, не могут участвовать в ЖСК, но имеют право отказаться от договора участия в долевом строительстве в порядке, указанном в пункте 2 статьи 201.12-2 Закона о банкротстве.

Комментарии