О законопроекте: реклама застройщика и публичная оферта

Группой депутатов Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации (далее – Государственная Дума) 16 октября 2023 года внесён законопроект № 459956-8 (далее – законопроект) о дополнении ст. 494 Гражданского кодекса РФ частью 3, в соответствии с которой предлагается признавать публичной офертой любую информацию, распространяемую застройщиком в целях привлечения денег физических и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В соответствии с ч.2 ст. 437 Гражданского кодекса РФ публичной офертой признается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.

При этом под офертой понимается предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что в последнее время возросло количество случаев, когда застройщики подчеркивают достоинства своих объектов, описывая планы по созданию инфраструктуры, а граждане принимают эту информацию в качестве надежной и достоверной, обязательной к исполнению застройщиками. В результате они приобретают квартиры с ожиданиями, что все социальные объекты и другие удобства, указанные в рекламных буклетах, будут реализованы.

При этом, информация, распространяемая в рекламных буклетах, рекламных билбордах (щитах), информация, размещенная застройщиками в интернете или в средствах массовой информации не является публичной офертой и носит информационный характер. Таким образом, застройщики освобождены от ответственности, если рекламные обещания о создании детского сада или школы не будут реализованы. В случае судебного спора они утверждают, что объекты соответствуют проектной документации и договорам, а отсутствие обещанных в рекламных буклетах объектах и свойств дома или двора не является нарушением обязательств.

В пояснительной записке в качестве примера приведена статистика в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Так, при строительстве жилых комплексов в этом регионе в 78,1% случаях застройщики из сегмента масс-маркета не выполнили свои обещания, которые касались строительства социальной инфраструктуры на территории жилых комплексов. При строительстве жилья бизнес-класса застройщики также зачастую не сдерживают обещания (в 57,1% случаев). В Ленинградской области ни в одной из сданных новостроек в 2017-2019 годах придомовое пространство не соответствовало в полной мере рекламной визуализации.

Аналогичные тенденции нашли свое отражение и при строительстве жилья в Красноярском крае.

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что текущее правовое регулирование позволяет привлечь застройщиков к ответственности за недобросовестную рекламу. Однако оно не является эффективным инструментом сдерживания застройщиков от введения потребителей в заблуждения относительно свойств объекта долевого строительства.

Если законопроект примут, застройщики будут обязаны выполнять все рекламные обещания перед участниками долевого строительства. Например, если застройщик указал в рекламных буклетах, что обязуется построить инфраструктуру (детский сад, парк, спортивную площадку), то он должен будет это сделать, даже если в договоре долевого строительства это обязательство не указано.

Предполагается, что принятие законопроекта создаст гарантии исполнения застройщиками своих рекламных обещаний, что, в свою очередь, поспособствует укреплению доверия покупателей к застройщикам и отрасли строительства в целом.

17 октября 2023 года законопроект был направлен в Комитет Государственной Думы по государственному строительству и законодательству.

12 декабря 2023 года Правительство РФ направило в Государственную Думу официальный отзыв, согласно которому не поддерживает законопроект.

Согласно позиции Правительство РФ, признание размещаемой застройщиком рекламы публичной офертой потребует отражения в ней значительного объема информации о технических характеристиках объекта капитального строительства, предусмотренной в качестве существенных условий договора участия в долевом строительстве частями 4, 42 , 45 и 46 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), что не соответствует целям привлечения внимания к объекту рекламирования.

В связи с этим результатом предлагаемых в законопроекте изменений может стать полное прекращение рекламы объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в рамках Закона № 214-ФЗ, что может не только негативно сказаться на строительной отрасли в Российской Федерации, но и привести (вопреки целям законопроекта) к снижению уровня информативности потребителей о предлагаемых на рынке недвижимости условиях таких договоров.

Кроме того, при признании всей исходящей от застройщика информации о проекте строительства публичной офертой застройщик будет обязан сохранять неизменность первоначально определенной в рекламе информации о качестве и виде объекта, в то время как в условиях внешнего санкционного давления застройщикам приходится сталкиваться с необходимостью замены строительных материалов и строительного оборудования на другие, не ухудшающие качество объекта строительства.

По мнению Правительства РФ, является достаточным установленной Законом № 214-ФЗ обязанности застройщика по раскрытию информации об объекте капитального строительства в проектной декларации и ее размещению в общедоступной части единой информационной системы жилищного строительства.

Решением Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству законопроект и материалы к нему были направлены на рассмотрение Совета Государственной Думы, который 11.12.2023 включил его в примерную программу рассмотрения (Весенняя сессия; 2024, февраль) и направил законопроект в правовое управление аппарата Государственной Думы.

Согласно заключению правового управления аппарата Государственной Думы, поскольку договор участия в долевом строительстве не является договором розничной купли-продажи, положения статьи 494 Гражданского кодекса РФ не распространяются на отношения сторон договора участия в долевом строительстве. Такие отношения регулируются специальным федеральным законом – Законом № 214-ФЗ.

Законопроект не определяет порядок акцепта (принятия) указанной в нем публичной оферты, учитывая, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Кроме того, использование в проектируемом положении формулировки «любая информация» представляется некорректным, поскольку распространяемая застройщиком в целях привлечения денежных средств для долевого строительства информация может не содержать условий заключаемого договора.

Служба продолжит следить за судьбой рассмотрения законопроекта.

Комментарии