О рисках при переуступке прав по договорам участия в долевом строительстве

Развитие института уступки прав по договорам участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), во многом, было обусловлено недостатком у застройщиков денежных средств, необходимых для возврата участникам долевого строительства при прекращении договорных отношений с ними.

На сегодняшний день, по мнению службы, такой подход является не актуальным в силу обязательного использования счетов эскроу при привлечении денежных средств участников долевого строительства.

Вместе с тем, можно констатировать, что многие застройщики злоупотребляют возможностью заключать договоры уступки прав по ДДУ.

Застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке прав требования по ДДУ (цессии) человек, фактически, платит уже реальную рыночную цену за квартиру, но юридически оплачивает не новую цену ДДУ, а цену цессии (цена ДДУ остается прежней).

В результате человек вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором размещены средства в размере первоначальной (заниженной) цены договора на квартиру, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.

В случае дефолта застройщика и невыполнения застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между размером денежных средств, выплаченных по договору уступки прав требования по ДДУ (реальной ценой) и суммой средств на счете эскроу).

Банк России усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в законе об участии в долевом строительстве, которым предусмотрено привлечение застройщиком средств граждан на основании договора ДДУ с использованием счетов эскроу, чтобы минимизировать риски для граждан (см. приложение).

Служба полагает, что в целях реального обеспечения прав участников долевого строительства надлежащим регулированием указанных отношений является полный запрет на осуществление уступок прав требования по ДДУ. Для этого необходимо внести соответствующие изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В связи с изложенным, до внесения соответствующих изменений в Закон № 214-ФЗ Служба предлагает лицам, имеющим намерение заключать договоры уступки прав требования по ДДУ, внимательно изучать условия ДДУ, условия договоров уступки прав требования по ДДУ (до заключения договора), и действовать с учетом представленной информации.

Приложение:

Банк России предупреждает о рисках ипотеки с аккредитивами и при переуступке прав по договорам долевого участия (по материалам пресс-релиза ЦБ РФ от 01.03.2024г.)

Комментарии