Обязанность управляющей организации, ТСЖ и подрядчика быть членом СРО при проведении капитального ремонта

1. Организация, управляющая многоквартирным домом,  являющаяся владельцем специального счета 

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений в многоквартирных домах, как правило, возлагают полномочия на свою управляющую компанию исполнять функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества, доверив ей заключать договоры с подрядными организациями на выполнение проектно – сметной документации, строительно - монтажных работ, а так же осуществлять строительный контроль в процессе строительства (капитального ремонта).

Частью 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ закреплено требование, возлагающее на лицо, ответственное за эксплуатацию здания, в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда, обязанность производить строительный контроль. При этом строительный контроль также может осуществляться привлекаемыми указанным лицом на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом*.

Поскольку исходя из положений пунктов 22 статьи 1 и части 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ строительный контроль является функцией технического заказчика, то он может выполняться только членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, указанных в частях 2.1 и 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ. Данная позиция отражена в письме Минстроя России от 04.09.2018 № 37059-ТБ/02**.

Таким образом, организация, управляющая многоквартирным домом, при заключении договора подряда на выполнение работ по капитальному ремонту, обязана быть членом саморегулируемой организации соответствующего вида, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

К таким исключениям, в том числе, относятся случаи, когда подрядные организации созданы в форме государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений; в форме коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных автономных учреждений составляет более пятидесяти процентов, в форме юридических лиц публично-правовыми образованиями, а также в форме коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов (ч.2.1 ст.47, ч. 4.1 ст.48, ч.2.2. ст.52 ГрК РФ). А также случаи, когда размер обязательств по каждому из договоров подряда, заключенных с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, не превышает десяти миллионов рублей (ч.2.1 ст.52 ГрК РФ).

В случае если управляющая организация является лишь владельцем специального счета на основании принятого решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не занимается организацией капитального ремонта общего имущества, то такой управляющей организации членство в саморегулируемой организации не требуется.

II. Подрядная организация, выполняющая работы по подготовке проектно – сметной документации, а так же строительно – монтажные работы по капитальному ремонту МКД

В силу части 2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также - договор строительного подряда), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов).

В соответствии с частью 2.1 статья 52 ГК РФ индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает десяти миллионов рублей.

III. Ответственность

Статьей 9.5.1. Кодекса об Административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за  выполнение работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства лицом, не являющимся членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования или строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, или с нарушением требований, установленных законодательством о градостроительной деятельности, к лицам, имеющим право на выполнение таких работ по соответствующему договору, заключенному с использованием конкурентных способов заключения договоров.

Следует отметить, что одномоментное заключение несколько договоров подряда на выполнение работ, предметом которых являются одни и те же работы по капитальному ремонту общего имущества,  могут расцениваться как единая сделка, искусственно раздробленная.

Примечания:

*В случае если собственники помещений в МКД наделили организацию, управляющую МКД и являющуюся владельцем специального счета  полномочиями по заключению договора подряда на сумму, превышающую 10 миллионов рублей, решение о привлечении сторонней организации для осуществления строительного контроля и расходовании денежных средств на проведение такого контроля в процессе капитального ремонта должно быть принято общим собранием собственников помещений в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом собственниками помещений на общем собрании также должна быть определена предельно допустимая стоимость данных услуг (п. 2 ч. 5.1. ст. 189 ЖК РФ).

Комментарии