Рассмотрение вопросов, возникающих у сторон в рамках действия договора управления многоквартирным домом

Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края обращается к потребителям и исполнителям коммунальных услуг, для актуализации вопроса взаимодействия между участниками при исполнении условий договора управления многоквартирным домом.

Всем известно, что ДОГОВОР есть не что иное, как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении определенного набора прав и обязанностей.

Основным принципом заключения соответствующего соглашения является его свобода, т.е. и потребитель, и исполнитель свободны в его заключении.

Соответствующее отражение в жилищной сфере законодателем было зафиксировано в статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) наделив общее собрание собственников многоквартирного дома определить выбор способа управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом является следствием принятого решения на общем собрании и подтверждает намерение лица, осуществляющего профессиональный вид деятельности по управлению многоквартирным домом которого выбрали, выполнять требования установленные договором.

Как вы знаете, любой договор управления многоквартирным домом содержит основные требования, предъявляемые к его содержанию. Красной нитью во всех взаимоотношениях связанных с выполнением требований по договору управления проходит вопрос надлежащего соблюдения условий договора, в связи с чем, установление ответственности сторон по договору является одним из существенных условий при его заключении.

Обязательным требованием к содержанию договора является порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией установленных соглашением условий.

На практике данное требование реализуется через работу совета многоквартирного дома, который выступает в качестве «ревизора» в отношениях управляющей компании и собственников многоквартирного дома.

Немаловажным является процесс выбора совета многоквартирного дома для нормального функционирования системы оказания услуг на многоквартирном доме. По сути, совет дома является одним из механизмов, обеспечивающих качественное оказание жилищно-коммунальной услуги, а в случае нарушения требований, является мотивирующим фактом  для быстрого устранения установленных нарушений, путем работы с управляющей организацией.

Другим механизмом, обеспечивающим качественное оказание жилищно-коммунальных услуг является информированность сторон об установленных обязательных требованиях, как говориться - «praemonitus praemunitus» – что означает с латинского – «предупрежден, значит вооружен». И ведь правда, главным фактором реализации своих прав по договору управления является - знание.

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (статья 161 ЖК РФ).

Зачастую, собственники жилых помещений в спорных ситуациях не знают механизма сотрудничества с управляющей компанией, что в конечном итоге не позволяет в полной мере реализовать все способы взаимодействия с ней и порождает ранее обращение в государственные контрольно-надзорные органы.

Мало кто из потребителей коммунальных услуг догадывается, что в рамках действия установленных правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг, при нарушении управляющей организацией условий договора потребитель имеет законное право требовать снижения платы за жилищно-коммунальные услуги и это реальные деньги, которые либо оплачиваются за качественную работу либо нет. Отсутствие же реакции со стороны управляющей организации на поступающие обращения потребителей, которое документально подтверждается, является фактом нарушения лицензионных требований, что в дальнейшем может быть квалифицировано государственным органом по статье 14.1.3 КоАП РФ, штраф по которой достигает до 300 000 рублей.

Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края на всем этапе от заключения договорных отношений между вами до их прекращения, является гарантом надлежащего исполнения требований установленных законодательством в обозначенной сфере отношений.

Однако, как показывает практика, зачастую одна из сторон, злоупотребляет правом и, в обход сложившимся договорным отношениям, выясняет вопросы личностного взаимодействия на уровне контрольно-надзорных мероприятий.

Не стоит забывать, что потребитель коммунальных услуг, как и исполнитель коммунальных услуг, являются сторонами по договору управления многоквартирным домом.

Выяснение отношений между сторонами по договору в контрольно-надзорном порядке, минуя этап претензионной работы, зачастую обязывает Службу осуществлять рассмотрение любого поступившего обращения, даже того, в котором нет информации о нарушенном праве и не предоставлено сведений, которые бы являлись свидетельством наличия признаков противоправных действий со стороны управляющей компании.

Время, как вы знаете, является невосполнимым ресурсом, который, по мнению нашего органа, должен быть продуктивно использован, что невозможно при поступающих обращениях такого рода.

Задача, поставленная высшим руководством края, позволяет нам говорить о жизненно необходимом повышении эффективности использования трудовых и бюджетных ресурсов при реализации контрольно-надзорных полномочий.

Рассмотрение немотивированных обращений либо обращений содержащих предполагаемые нарушения не позволяет работать по действительно подтвержденным фактам и принимать меры к нарушителям, чьи действия можно квалифицировать как административные правонарушения.

Согласно внесенным изменениям в Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее – Федеральный закон № 294) орган государственного контроля (надзора), орган муниципального контроля вправе обратиться в суд с иском о взыскании с гражданина, в том числе с юридического лица, индивидуального предпринимателя, расходов, понесенных органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля в связи с рассмотрением поступивших заявлений, обращений указанных лиц, если в заявлениях, обращениях были указаны заведомо ложные сведения.

Право, которым был наделен государственный орган, основано на анализе складывающейся практики заведомо ложных обращений, направленных зачастую на оказание давления, передел рынка и обеспечение чужими руками преимущественного положения.

Особо обращаем внимание, что требования к обращению гражданина установлены статьей 7 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации".

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона № 59 в случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.

Ответы управляющей компании на запрос гражданина, прилагаемые к обращению либо отказ управляющей компании в рассмотрении поступившего в ее адрес обращения, могут не только ускорить установление соответствия/несоответствия действий управляющей компании требованиям жилищного законодательства, но и в кратчайшие сроки выявить признаки противоправных действий, для дальнейшей их квалификации и принятию мер к их устранению.

Акцентируем ваше внимание на том, что действующее жилищное законодательство содержит правовые нормы, позволяющие потребителям коммунальных услуг разрешать вопросы надлежащего исполнения управляющими компаниями своих обязательств по договору управления, руководствуясь статьей 161.1 ЖК РФ используя механизмы создания совета многоквартирного дома и полномочия органа местного самоуправления, закрепленные в статье 165 ЖК РФ.

Таким образом, по мнению Службы, потребителям коммунальных услуг, в случае если действия управляющей компании вызывают вопросы, необходимо ориентироваться на активную работу с ней, советом многоквартирного дома и органом местного самоуправления и в случае проявления бездействия последними, обращаться в Службу для принятия мер контрольно-надзорного реагирования.

С учетом изложенного, реализация указанного подхода позволит всем участникам процесса максимально эффективно реализовывать свои права, а контролирующему органу свои полномочия в рамках жилищного надзора и  лицензионного контроля при одновременном соблюдении требований Федерального закона № 59 и Федерального закона № 294.

Совместное управление многоквартирным домом – это Ваш выбор!

Комментарии