Требования к проведению управляющей организацией текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество), регулируют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).

Так, согласно положениям пунктов 13(1) и 14 Правил № 491, управляющей организацией, ответственной за надлежащее состояние общего имущества в многоквартирном доме, в отношении такого общего имущества необходимо проведение осмотров, которые могут быть текущие, сезонные и внеочередные.

Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год. Одним из таких осмотров является весенний осмотр, который необходимо проводить после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом необходимо уточнять объемы работ по текущему ремонту.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений в многоквартирном доме или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра).

Также в соответствии с пунктами 2.1.4, 2.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), результаты осмотров необходимо отражать в специальных документах по учету технического состояния зданий:журналах, паспортах, актах. В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.

Организация, ответственная за надлежащее состояние жилищного фонда, на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период, а также уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год).

Согласно подпункту «г» пункта 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе по результатам проведенных осмотров общего имущества в многоквартирном доме, и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 4 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, одним из стандартов, обеспечивающих управление многоквартирным домом, является подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе разработка с учетом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, а также расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ).

Статьей 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) на собственников помещений в многоквартирном доме возложено обязательство по проведению ежегодного годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Также общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления.

В соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе отнесено принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, согласно вышеизложенным положениям нормативных правовых актов, управляющей организации, с целью обеспечения надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, необходимо проведение текущего ремонта такого общего имущества. Основанием для проведения текущего ремонта является сезонный осмотр общего имущества, результаты которого оформлены актом весеннего осмотра, содержащим в себе указание на неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов многоквартирного дома, при условии, что управляющей организацией по результатам проведенного осмотра, разработаны предложения (мероприятия) по проведению текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определен объем необходимых работ, а также проведены расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для выполнения работ, которые в последствии доведены до сведения собственников помещений в многоквартирном доме путем проведения общего собрания собственников помещений или совета дома (при наличии полномочий), а также по таким предложениям (мероприятиям) со стороны собственников или совета дома приняты положительные решения.

Вместе с тем, надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома в соответствии с положениями ЖК РФ, иных нормативных правовых актов Российской Федерации является одной из целей управления многоквартирным домом. Требования Правил № 170, Правил № 491 носят императивный характер и не предусматривают возможности отказа в устранении нарушений при отсутствии соответствующего решения собрания собственников помещений многоквартирного дома, отсутствия денежных средств и т.д.

Как разъяснено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности.

Таким образом, текущие работы должны быть выполнены управляющей организацией независимо от наличия волеизъявления жильцов дома в целом для того, чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих в нем лиц и сохранность жилого дома.

Комментарии