Квалификационный экзамен

ekzamen
Оплата (возврат) платежей

Виртуальный консультант

Телеграм канал

Ответственность застройщика после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию

Создано: 01 Марта 2022 Обновлено: 01 Марта 2022

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» (далее - Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 1 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В силу части 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 5 статьи 8 Закона № 214-ФЗ установлено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

Вместе с тем возникают ситуации, которые могут вызвать при общении с застройщиками затруднения у собственников помещений в многоквартирном доме (далее – собственник) в случае выявления строительных недостатков.

Ситуация 1. Застройщик ссылается на то, что недостатки (дефекты), выявленные в пределах гарантийного срока, являются несущественными, то есть позволяют использовать жилое помещение (квартиру) в соответствии с условиями договора долевого строительства, в связи с чем, отказывается удовлетворять заявленную собственником претензию.

В данной ситуации застройщик не прав, так как участник долевого строительства в период гарантийного срока вправе требовать компенсацию расходов на устранение любых (не только существенных) недостатков, из-за которых ухудшилось качество объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование.

Однако поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет) (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016).

В соответствии с частью 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта (пункт 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018)»; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.01.2018 № 18-КГ17-222).

Ситуация 2. Застройщик отказывает в удовлетворении требований участника долевого строительство по причине того, что недостатки (дефекты) объекта капитального строительства выявлены за пределами гарантийного срока.

Действительно, согласно части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства (на который гарантийный срок не может составлять менее чем три года), устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Таким образом, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Но есть исключение.

Согласно части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 6 статьи 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1) в случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении двух лет (пяти лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен. Если данное требование не удовлетворено в течение двадцати дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный недостаток является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе требовать:

- соответствующего уменьшения цены за выполненную работу (оказанную услугу);

- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами;

- отказа от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и возмещения убытков.

Согласно преамбуле Закона № 2300-1 существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

В качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Разрешение вопроса о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства осуществляется судами в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела, в необходимых случаях назначается экспертиза (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере). Исключение составляют случаи продажи товара (выполнения работы, оказания услуги) ненадлежащего качества, когда распределение бремени доказывания зависит от того, был ли установлен на товар (работу, услугу) гарантийный срок, а также от времени обнаружения недостатков.

Принимая во внимание вышеизложенное, бремя доказывания наличия в товаре существенного недостатка и его возникновение до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента, лежит на потребителе в случае его выявления после истечения гарантийного срока, но в течение установленного срока службы, а если срок службы не установлен, в течение десяти лет со дня принятия объекта долевого строительства.

Понятия срока службы и правовых последствий обнаружения недостатков в период срока службы объекта долевого строительства Закон № 214-ФЗ не содержит. Договоры участия в долевом строительстве могут не содержать условий о сроке службы дома и устанавливают только гарантийный срок. Требование о передаче инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства застройщиком дольщику с указанием срока службы объекта появилось в статье 7 Закона № 214-ФЗ только с 01.01.2017 (Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ).

Согласно части 1.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В связи с чем, требование об устранении существенных недостатков может быть предъявлено гражданином и по окончании гарантийного срока, но в пределах срока службы многоквартирного дома, а в случае, если срок службы не установлен, то в течение десяти лет со дня подписания акта приема-передачи квартиры. При этом следует иметь в виду, что бремя доказательства ложится на потребителя.

Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения недостатков (дефектов): предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец; если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).

Гражданин может заявить о любых недостатках (дефектах), возникших в пределах гарантийного срока, и бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на застройщике, но за пределами гарантийного срока и в пределах срока службы, бремя доказывания уже лежит на гражданине, и он должен доказать, что недостаток (дефект) является существенным, возник по вине застройщика и до передачи квартиры гражданину.

Вышеприведенная правовая позиция относительно права заявить о существенных недостатках в период срока службы или в течение десяти лет, в случае отсутствия срока службы, нашла отражение в судебной практике, в частности, в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2020 по делу № А39-9046/2019, постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.12.2020 делу № А39-9046/2019 и поддержана Верховным Судом Российской Федерации (определение от 09.02.2021                          № 301-ЭС20-23897); апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 16.06.2021 по делу № 33-7610/2021; определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18.11.2021 по делу № 8Г-19646/2021 (88-20046/2021).

Таким образом, потребитель (участник долевого строительства) вправе предъявить застройщику требование о безвозмездном устранении недостатков, выявленных в многоквартирном доме, после истечения гарантийного срока, если такие недостатки одновременно:

1)      являются существенными недостатками, возникшими до передачи объекта долевого строительства или по причинам, возникшим до этого момента (что возможно подтвердить проведением экспертизы выявленных недостатков);

2)      обнаружены в течение срока службы или в случае, если он не установлен, в течение десяти лет со дня передачи объекта долевого строительства.

Ситуация 3. Застройщик включил в договор условия ограничивающие права потребителя, ссылаясь на часть 2 и часть 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.              В договор участия в долевом строительстве дома включены следующие условия, ущемляющие права участника долевого строительства:

- пункт, согласно которому гарантийный срок для объекта долевого строительства начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, а не со дня подписания акта приема-передачи участником долевого строительства;

- пункт, согласно которому в случае, если объект построен с недостатками, то участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, исключая при этом возможность выбора иных требований, а именно: право требовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, делающих его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации указала на то, что условие договора фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно - на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а другое условие договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, которые привели к ухудшению качества такого объекта.

Таким образом, указанные условия договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, и, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства.

Диспозитивный характер положений частей 2 и 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его (пункт 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020; Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019).

Ситуация 4.Застройщик, ссылается на то, что гражданин приобрел квартиру по договору купли-продажи, участником долевого строительства не является, поэтому положения Закона № 214-ФЗ применению не подлежат, и права требовать от застройщика устранения недостатков либо возмещения расходов на устранение недостатков в пределах гарантийного срока у него не возникло.

Действующее законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии застройщика на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости. Вместе с тем, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью их владельца. На момент ввода объекта в эксплуатацию качество результата выполненных работ может быть признано надлежащим, что не может исключать последующее выявление недостатков и соответствующее обязательство застройщика устранить их.

При таких обстоятельствах отсутствие между сторонами договорных отношений не является основанием для отказа собственнику объекта долевого строительства в удовлетворении требования об устранении недостатков (дефектов) застройщиком. Право предъявить соответствующие требования к застройщику может не только гражданин-участник долевого строительства, но и гражданин, приобретший квартиру по договору купли-продажи, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона № 2300-1 гарантийный срок устанавливается на товар, и он не связан с личностью владельца товара (например, апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 04.02.2015 по делу № 33-1025/2015; апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 15.01.2018 по делу № 33-355/2018; апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 18.03.2015 по делу № 33-1649/2015; апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 05.06.2015 по делу № 33-2196/2015).

Помимо гарантийного срока и срока службы, следует помнить и о сроке исковой давности. Согласно пункту 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) общий срок исковой давности составляет три года со дня, определенного в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Обращаем внимание, что с даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства начинает течь гарантийный срок, который не является сроком исковой давности, а представляет собой материально-правовой срок, истечение которого прекращает ответственность застройщика за качество возведенного им объекта недвижимости (за исключением существенных недостатков, которые можно предъявить в течение срока службы или в течение десяти лет с момента подписания акта приема-передачи, в случае, если срок службы не установлен), но не прекращает обязанность по возмещению строительных недостатков, выявленных в пределах этого срока, при предъявлении потребителем требований в пределах общего срока исковой давности, который начинает течь с момента заявления потребителя о выявленных недостатках.

Само по себе истечение гарантийного срока не прекращает права предъявлять требования, связанные с недостатками результата работ, выявленными в пределах этого срока. Гарантийный срок имеет иное правовое значение, а именно, если недостатки обнаружены по истечении данного срока, требования, связанные с недостатками результата работ, удовлетворению не подлежат (за исключением существенных недостатков, которые можно предъявить в течение срока службы или в течение десяти лет с момента подписания акта приема-передачи, если срок службы не установлен). В случае, если недостатки обнаружены в пределах срока гарантии - они могут быть предъявлены и после его истечения, но в пределах срока исковой давности.

Если застройщик указывает участнику долевого строительства, что гарантийный срок им пропущен, в связи с чем, отклоняет его претензии к качеству квартиры, следует обратиться с соответствующим требованием в суд, так как истечение гарантийного срока в этом случае не может являться безусловным основанием для отказа в иске.

Лицом, ответственным за все строительные недостатки (дефекты), возникающие после передачи квартиры участнику долевого строительства, является застройщик, к которому и надлежит обращаться с соответствующими требованиями, а в случае отказа в удовлетворении требований, необходимо обращаться в судебные органы.

Ответственность застройщика в пределах гарантийного срока, срока службы не отменяет необходимости осуществления эксплуатационного контроля в соответствии со статьей 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Согласно части 6 статьи 55.24 ГрК РФ в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации (часть 7 статьи 55.24 ГрК РФ).

Эксплуатационный контроль осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения. Эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства (часть 9, 10 статьи 55.24 ГрК РФ).

Таким образом, организация, осуществляющая управлением многоквартирным домом на основании договора управления, не вправе отказываться от устранения строительных недостатков (дефектов) общего имущества многоквартирного дома по причине ответственности застройщика в период гарантийного срока.

Сам по себе факт выявления строительных дефектов, вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщика и наличия у него обязанности по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока, не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии (пункт 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2021 № 309-ЭС20-20751).

Кроме того, управляющие организации обязаны самостоятельно выявлять дефекты общего имущества многоквартирного дома при проведении два раза в год сезонных осмотров многоквартирного дома.

Комментарии

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение