Обзор текущей ситуации в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по итогам октября 2023 г.

Создано: 20 Ноября 2023

При мониторинге ситуации в Красноярском крае в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, по результатам анализа информации, размещенной застройщиками в проектных декларациях в Единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС), по итогам 10 месяцев 2023 г. с привлечением денежных средств участников долевого строительства на территории края осуществляется строительство 123 объектов, включая 2 объекта нежилого назначения (апартаменты) и 121 многоквартирный дом (далее - МКД), общей жилой площадью 1 678,817 тыс. кв.м.

По итогам октября в установленном порядке были введены в эксплуатацию 6 МКД, финансирование строительства которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства общей площадью – 114,121 тыс.кв.м., одновременно застройщиками были запущены новые проекты строительства, в ЕИСЖС размещены 8 новых проектных декларации на МКД, общей жилой площадью - 123,420 тыс. кв.м.

Всего за 10 месяцев текущего года размещено 44 проектные декларации, за аналогичный период прошлого года было размещено 32 проектные декларации. Полагаем, что увеличение выхода на рынок новых проектов жилищного строительства продолжится. На фоне роста цен на недвижимость на первичном рынке жилья, имеющегося спроса и полемики Центрального Банка России о сворачивании действующей программы льготной ипотеки с государственной поддержкой, застройщики спешат до июля 2024г успеть запустить новые проекты строительства.

По итогам 10 мес. 2023 г. за счет исполнения обязательств, количество действующих (неисполненных) договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) снизилось на 12,8% и составило 12 144 по которым реализовано 693,236 тыс. кв. м. Процент реализованной площади от всей запроектированной площади в строящихся многоквартирных домах составил 41,3%, тогда как по итогам 9 месяцев этот показатель соответствовал - 46%, снижение произошло вследствие завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов и выхода на рынок новых проектов строительства.

Среднее значение площади реализуемых квартир по ДДУ по итогам 10 мес. 2023 г. продолжило свое падение и достигло почти 48 кв.м. Тренд на уменьшение площади жилого помещения по ДДУ на первичном рынке недвижимости сохраняется с июля т.г., что обусловлено ростом цен на недвижимость, снижением покупательской способности населения и повышением требований банков к ипотечным заемщикам.

Изменение средней S жилья по ДДУ, (кв.м.)

Наряду с этим количество заключенных ДДУ в октябре снизилось на 16,8% и составило 1487,объем реализованной площади по ДДУ составил 71,367 тыс.кв.м. В сентябре 2023 г. застройщиками было заключено 1 738 ДДУ суммарной площадью 85 139,05 кв.м.; в августе заключено - 1460 ДДУ суммарной площадью 75 490 кв.м.; в июле заключено - 1169 ДДУ, суммарной площадью 65 834 кв.м.; в июне - 994 ДДУ суммарной площадью 51 513 кв.м.; в мае - 960 ДДУ суммарной площадью 54 341 кв.м.; в апреле - 856 ДДУ суммарной площадью 44 829,5 кв.м.; в марте - 973 ДДУ суммарной площадью 51 618 кв.м.; в феврале - 540 ДДУ суммарной площадью 28 693 кв.м.; в январе - 499 ДДУ суммарной площадью 27 095 кв.м.)

Динамика заключения ДДУ и реализация S по ДДУ

За счет уменьшения средней площади квартир реализуемых по ДДУ, с июля текущего года прослеживается уменьшение средней цены ДДУ - до 5,316 млн.рублей, в сентябре этот показатель был равен 5,611 млн. рублей. При этом средняя цена 1 кв.м. в октябре снизилась примерно до 110,6 тыс.рублей, в сентябре этот показатель был равен 114,5 тыс.рублей. По мнению Службы рассчитанный показатель средней цены 1 кв.м. не отражает фактическую среднюю рыночную цену реализации 1 кв.м. в октябре, так при ее расчете учитывались зачетные схемы застройщиков, используемые при покупке земельных участков, оплата по которым проводилась посредством заключения ДДУ по ценам ниже рыночной либо при расчете с подрядными организациями за выполненные работы.

Динамика средней цены 1 кв.м. жилья по ДДУ

Самые высокие средние цены реализации квадратного метра жилья, исходя из проектных деклараций застройщиков от 172 до 188,6 тыс. рублей за 1 кв.м. продолжает держать застройщик ООО СЗ Компания «Арбан» в объектах по ул. Авиаторов-Молокова, а также 162,6 тыс.рублей по ул.Складская,24 в Свердловском районе. Одни из самых высоких цен отмечаются у ООО СЗ «Новоостровский дом» - 150,8 тыс. рублей за 1 кв.м., ООО СЗ «Дубровинский» - 148 тыс. рублей за 1 кв.м.

Самые низкие средние цены по объектам в г. Красноярске в сентябре –зафиксированы у застройщика ООО СЗ «КБС-Домино» - 88,6 тыс. рублей за кв.метр, приступившего к застройке территории завода «Пикра» в Свердловском районе, а также у ООО СЗ «ККФЖС» - 75 тыс. рублей за кв. метр в доме № 9 в мкр.Солонцы-2.

В течение всего периода 2023 г. продолжается рост размера обязательств по ДДУ. В октябре этот показатель снизился, суммарный размер всех обязательств (суммарная цена), действующих на 30.10.2023 ДДУ составил 63 330,436 млн. рублей, из них 7 911,07 млн.рублей было привлечено в октябре, месяцем ранее суммарный размер привлеченных средств составил 9 752,398 млн. рублей.

Суммарный размер стоимости заключенных ДДУ по периодам

По итогам октября 2023 г. отмечается незначительное увеличение размера кредитных средств, привлекаемых застройщиками на строительство МКД. Из 121 МКД застройщиками открыты кредитные линии на строительство 78 МКД, без учета 12 МКД строительство которых осуществляется Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края (далее – Регфонд) на федеральные и краевые средства.

Суммарный размер взятых кредитных обязательств составил 101 671,884 млн. рублей. Взятые кредитные обязательства на 62,3% будут обеспечены денежными средствами участников долевого строительства, подлежащими депонированию на счетах эскроу (договоры участия в долевом строительстве заключены на общую сумму 63 330,435 млн. рублей). Учитывая, что процент реализованной площади по заключенным ДДУ по итогам октября 2023 г. составил 41,3%, оставшуюся часть размера кредитных обязательств возможно погасить за счет реализации свободной площади.