Обзор текущей ситуации в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по итогам ноября 2023 г.

Создано: 22 Декабря 2023

При мониторинге ситуации в Красноярском крае в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, по результатам анализа информации, размещенной застройщиками в проектных декларациях в Единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС), по итогам 11 месяцев 2023 г. с привлечением денежных средств участников долевого строительства на территории края осуществляется строительство 135 объектов, включая 2 объекта нежилого назначения (апартаменты) и 133 многоквартирных домов (далее - МКД), общей жилой площадью 1 814,635 тыс. кв.м.

По итогам ноября в установленном порядке были введены в эксплуатацию 7 МКД, с учетом этапов, финансирование строительства которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства общей площадью – 110,852 тыс.кв.м., одновременно застройщиками были запущены новые проекты строительства, в ЕИСЖС размещены 12 новых проектных декларации на МКД, общей жилой площадью - 191,93 тыс. кв.м.

Всего за 11 месяцев текущего года размещено 53 проектные декларации, за аналогичный период прошлого года было размещено 42 проектные декларации. Тенденция увеличения выхода на рынок новых проектов жилищного строительства сохраняется, на фоне роста цен на недвижимость на первичном рынке жилья, имеющегося спроса у населения, поддерживающего программой льготной ипотеки.

По итогам 11 мес. 2023 г. за счет исполнения обязательств, количество действующих (неисполненных) договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) составило 12 243 по которым реализовано 693,501 тыс. кв. м. Процент реализованной площади от всей запроектированной площади в строящихся многоквартирных домах с 41,3% в октябре снизился до 38,2% в ноябре, что обусловлено вводом в эксплуатацию объектов, имевших самый высокий процент реализации и запуском на рынке значительного количества новых проектов.

Среднее значение площади реализуемых квартир по ДДУ в ноябре показало рост и достигло почти 50,67 кв.м, тогда как по информации ЕРЗ.РФ средняя площадь строящихся квартир в России - 49,2 кв.м, По итогам 11 мес.2023 среднее значение площади всех реализованных квартир по ДДУ составило 52,7 кв.м.

Наряду с этим количество заключенных ДДУ в ноябре показало значительное снижение – на 21,5% в сравнение с предыдущем месяцем и составило 1168 (в октябре – 1487), объем всей реализованной площади по ДДУ по итогам 11 месяцев т.г. составил 693,501 тыс.кв.м, в том числе 59,183 тыс.кв.м было реализовано в ноябре, что на 17% меньше чем в октябре (71,367 тыс.кв.м). Ранее ситуация выглядела следующим образом: в сентябре 2023 г. застройщиками было заключено 1 738 ДДУ суммарной площадью 85 139,05 кв.м.; в августе заключено - 1460 ДДУ суммарной площадью 75 490 кв.м.; в июле заключено - 1169 ДДУ, суммарной площадью 65 834 кв.м.; в июне - 994 ДДУ суммарной площадью 51 513 кв.м.; в мае - 960 ДДУ суммарной площадью 54 341 кв.м.; в апреле - 856 ДДУ суммарной площадью 44 829,5 кв.м.; в марте - 973 ДДУ суммарной площадью 51 618 кв.м.; в феврале - 540 ДДУ суммарной площадью 28 693 кв.м.; в январе - 499 ДДУ суммарной площадью 27 095 кв.м.)

Значительное снижение количества заключенных ДДУ в ноябре возможно связать с изменением условий программы льготной ипотеки, повышением требований Банков к заемщикам ( к размеру предельной долговой нагрузки заемщика с учетом всех имеющихся кредитных обязательств), увеличением размера собственных средств заемщика (не менее 20% по заявкам поступившим на одобрение в октябре 2023г.)

Средняя цена ДДУ с 5,316 млн.рублей в октябре выросла до 6,012 млн.рубдей в ноябре, почти на 13%, а в сентябре этот показатель был равен 5,611 млн. рублей. При этом средняя цена 1 кв.м. в ноябре увеличилась до 118,652 тыс.рублей, в октябре этот показатель был - 110,6 тыс.рублей, а в сентябре на уровне - 114,5 тыс.рублей.

Следует отметить, что рассчитанный показатель средней цены 1 кв.м. является приближённым к реальному значению, не отражает фактическую среднюю рыночную цену реализации 1 кв.м., так как данными которыми пользуется Служба берутся из открытых источников, при ее расчете в том числе учитывались зачетные схемы застройщиков, используемые при покупке земельных участков, оплата по которым проводилась посредством заключения ДДУ по ценам ниже рыночной либо при расчете с подрядными организациями за выполненные работы. Реальную цену кв.метра необходимо выводить в том числе с учетом цен по договорам уступок прав требований. Полагаем, что данные значения будут на 10 – 15% выше, чем рассчитанный показатель Службой.

Самые высокие задекларированные средние цены реализации квадратного метра жилья от 151 тыс.рублей и выше за квадратный метр установлены компаниями, входящими в ГК «Арбан», а также ООО СЗ «Дубровинский», ООО СЗ «Академгородок» , ООО СЗ «Новый Город». Диапазон цен этих компаний варьируется от 151,5 тыс.рублей, а по отдельным лотам перешагнули отметку в 200 тыс.рублей за 1 кв.м.

Самые низкие средние цены по объектам в г. Красноярске в ноябре –зафиксированы у застройщика ООО СЗ «Альфа» в объектах в мкр.Солнечный от 90 до 98,8 тыс. рублей за кв.метр, у ООО СЗ ККФЖС – 81,5 тыс.рублей за кв.м. в мкр.Солонцы-2, ООО СЗ «ОАЗИС» - 95 тыс.рублей за 1 кв.м. в объектах, расположенных на ул.Кутузова, у ООО СЗ «АРС-ГРУПП» - 88,1 в объекте, строящемся в мкр.Бугач и др.

В течение всего периода 2023 г. продолжается рост размера обязательств по ДДУ. Так суммарный размер обязательств по ДДУ на 30.11.2023г. оценивается в 64 280,767 млн.рублей, из них на сумму 7 022,150 млн.рублей было заключено ДДУ в ноябре, тогда как суммарный размер всех обязательств (суммарная цена), действующих на 30.10.2023 ДДУ составлял 63 330,436 млн. рублей, из них 7 911,07 млн.рублей было привлечено в октябре, месяцем ранее суммарный размер привлеченных средств составил 9 752,398 млн. рублей.

По итогам ноября 2023 г. продолжился рост размера кредитных средств, привлекаемых застройщиками на строительство МКД. Из 133 МКД застройщиками открыты кредитные линии на строительство 92 МКД, без учета 12 МКД строительство которых осуществляется Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края (далее – Регфонд) на федеральные и краевые средства.

Суммарный размер взятых кредитных обязательств составил 113 863, 095 млн.рублей, месяцем ранее этот показатель составлял - 101 671,884 млн. рублей, увеличение произошло почти на 12%. Взятые кредитные обязательства на 56,5% будут обеспечены денежными средствами участников долевого строительства, подлежащими депонированию на счетах эскроу (договоры участия в долевом строительстве заключены на общую сумму 64 280,767 млн. рублей). Учитывая, что процент реализованной площади по заключенным ДДУ по итогам ноября 2023 г. составил 38,2%, оставшуюся часть размера кредитных обязательств возможно погасить за счет реализации свободной площади.