Информация для участников долевого строительства. Процедура приема - передачи квартиры или старт новых споров?

При осуществлении надзорной деятельности, Службой за последнее время было выявлено несколько эпизодов, когда застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, на завершающих этапах строительства объекта, вносит изменения в проектную документацию. В таких изменениях помимо прочего, могут быть установлены новые требования к отделке, снижающие качество жилого помещения. То есть, возникают ситуации, когда заключённые застройщиком договоры участия в долевом строительстве с гражданами изначально предполагают передачу квартир в чистовой отделке, а по факту к приему-передаче предлагают квартиру в черновой отделке.

Следует отметить, что в соответствии с ч. 3.8 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) внесение изменений в проектную документацию в части изменения типа отделки не требует проведения экспертизы проектной документации (такие изменения должны быть согласованы с главным инженером проекта (далее –ГИП)), однако в случае одновременного существенного изменения параметров объекта, не предусмотренных ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ, требуется получение нового положительного заключения экспертизы. При соблюдении такого порядка внесения изменений в проект, застройщик вносит изменения уже в проектную декларацию на объект в установленном порядке (о наличии изменений, согласованных ГИПом и (или) о наличии нового положительного заключения экспертизы). Внесение изменений в проектную документацию и проектную декларацию на Объект не противоречит требованиям законодательства о долевом строительстве.

Форма самой проектной декларации не предусматривает отдельной графы, в которой указывался бы тип отделки (черновая/чистовая) или иные параметры, позволяющие оценить тип отделки помещений. Оценить этот параметр можно только в положительном заключении экспертизы. Таким образом, участнику долевого строительства, желающему владеть актуальной информацией об изменении качества отделки передаваемых помещений необходимо:

1. самостоятельно следить за изменениями, вносимыми в проектную декларацию в части проекта строительства;
2. в случае получения застройщиком нового положительного заключения экспертизы самостоятельно ознакомиться с ним в открытом доступе системы ЕИСЖС (сайт наш.дом.рф, алгоритм поиска расположен по ссылке)
3. изучить положительное заключение экспертизы на предмет изменения качества отделки помещений/иных существенных для участников долевого строительства фактов.

При этом важно отметить, что требования участников долевого строительства о передачи объекта в качестве, предусмотренном условиями договора долевого участия, правомерны, законодательством о долевом строительстве предусмотрены механизмы восстановления нарушенных прав.

Процедура приема-передачи объектов долевого строительства урегулирована:

• Ст. 6-8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• Особенности передачи объекта (с 09.10.2022) установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее – Постановление №442).

1. К процедуре передачи может быть привлечен специалист для технического обследования объекта долевого строительства (на предмет качества выполненных работ). Участие такого специалиста определяется по соглашению с участником долевого строительства. Требования к такому специалисту определены в п. «к» Постановления №442.

2. Недостатки делятся на существенные и несущественные.

При существенном нарушении требований к качеству квартиры, что подтверждено актом осмотра с участием специалиста (суждение оценочное, необходимо доказывание в судебном порядке), УДС вправе отказаться от подписания акта приема-передачи и требовать от застройщика:

2.1. безвозмездного устранения недостатков

либо

2.2. расторжения договора и возврата денежных средств с уплатой процентов.

При отсутствии существенных недостатков, перечень недостатков, подлежит устранению застройщиком. При наличии разногласий по такому перечню – он составляется согласно акту осмотра, подписанному специалистом.

3. В случае отказа застройщика удовлетворить требование, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

4. По общему правилу, действующего до 30.06.2023 особенного порядка процедуры приема-передачи объекта, застройщик возмещает участнику расходы на привлечение к процедуре передачи специалиста, если он выявил нарушений к качеству объекта при осмотре (если иное не установлено соглашением).

Дополнительно информируем, что изменение цены договора, связанное с увеличением площади объекта, в соответствии с частью 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ возможно после его заключения, исключительно по соглашению сторон, если договором предусмотрены случаи и условия его изменения. Дополнительное соглашение к договору об изменении его условий заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В случае уклонения застройщика от передачи объекта без подписания участником дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение цены договора, участник вправе требовать такой передачи в судебном порядке.

Служба держит на контроле развитие ситуации с приемом-передачей квартир в качестве, не соответствующем условиям договоров долевого участия. Застройщикам, в деятельности которых при проведении процедуры приема-передачи усматриваются признаки нарушений обязательных требований, объявляются предостережения. Однако, законодательный механизм восстановления прав дольщиков предусматривает заявительный характер действий участника долевого строительства, в том числе в судебном порядке (взаимодействие застройщика с участником долевого строительства по вопросам передачи объекта относится к гражданско-правовым отношениям), связи с чем, Служба намерена продолжать разъяснять законные права и механизмы их реализации гражданам.

Дополнительно сообщаем, что 06.04.2023 Государственной думой принят в первом чтении законопроект № 256893-8 «О внесении изменений в статьи 6 и 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - законопроект). Положения законопроекта предлагают закрепить:

• право застройщика досрочно исполнять свои обязательства по передаче объекта долевого строительства;
• сроки и порядок такой передачи с возможностью, в исключительных случаях, составлять односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;
• процедуру уведомления об окончании строительства: все документы застройщик направляет заказным письмом с описью и уведомлением о вручении в течение семи рабочих дней с момента завершения строительства;
• ограничить максимальный размер неустойки для застройщиков уникальных объектов строительства на уровне 5 процентов от цены договора долевого участия.

Положения законопроекта направлены на защиту интересов граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов, поскольку позволят им в случае досрочного завершения строительства, получать в собственность объекты долевого строительства раньше срока, установленного договором. Ограничение размера неустойки, по мнению авторов законопроекта, будет способствовать снижению издержек застройщика, и как следствие, стимулировать рост жилищного строительства в Российской Федерации.

Комментарии