Служба обновила памятку для участников долевого строительства, пострадавших от действий (или бездействия) недобросовестных застройщиков

ПАМЯТКА ДЛЯ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ПОСТРАДАВШИХ ОТ ДЕЙСТВИЙ ИЛИ БЕЗДЕЙСТВИЯ НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ

Удовлетворение требований пострадавших граждан-участников долевого строительства урегулировано положениями параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон № 127-ФЗ) и Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 218-ФЗ).

Для решения проблем пострадавших граждан-участников долевого строительства, перед которыми застройщики-банкроты не исполнили свои обязательства по завершению строительства и передаче объектов участникам долевого строительства, была создана ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», которая в настоящее время переименована в ППК «Фонд развития территорий» (далее – Фонд).

Фонд осуществляет следующие функции, связанные с обеспечением прав граждан – участников строительства:

- выплату возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений до 7 кв.м.;

- выплату возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее – Кооператив), который создан в соответствии со статьей 201.10 Закона N 127-ФЗ и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

- финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Кроме того, Фонд вправе инициировать процедуру банкротства застройщика, а также вправе обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика, предлагать кандидатуру арбитражного управляющего, который аккредитован Фондом, финансировать судебные расходы арбитражного управляющего.

Решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов принимается Наблюдательным Советом Фонда в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 N 1192 "Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией "Фонд развития территорий" о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации" (далее – Постановление № 1192)/

Решение о признании застройщика банкротом принимается Арбитражным судом, посредством вынесения определения. В отношении застройщика сразу вводится процедура конкурсного производства, сроком на 1 год, которая может продлеваться сроком на 6 месяцев ( пункт 2.7 статьи 201.1 Закона № 127-ФЗ). Объекты застройщика-банкрота подлежат включению в Единый реестр проблемных объектов, размещенный в Единой информационной системе жилищного строительства.

Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и опубликовываются в официальном издании (газете "Коммерсантъ"), а также размещаются в Едином государственном реестре юридических лиц.

В течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, о возможности и сроках предъявления ими требований, а также в 10-дневный срок с даты его назначения публикует соответствующее уведомление в газете "Коммерсантъ" При размещении объявления в газете "Коммерсантъ" участники строительства считаются надлежащим образом уведомленными о возможности и сроках предъявления ими требований в рамках настоящего дела о банкротстве (пункт 1 статьи 28, пункт 1 статьи 128, пункт 2 статьи 201.4 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ; пункт 1 Распоряжения Правительства РФ от 21.07.2008 N 1049-р; Информация ФНС России).

Что делать участнику долевого строительства, если застройщик признан банкротом?

Шаг 1. Обращение к конкурсному управляющему о включении в реестр требований почтовый адрес (для отправки почтовой корреспонденции), место нахождения конкурсного управляющего будут указаны в определении Арбитражного суда о введении процедуры банкротства застройщика), которое размещено на портале Арбитражного суда, его найти можно по номеру дела.

Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий по делу о банкротстве застройщика самостоятельно включает в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, на основании информации, размещенной органом регистрации прав в единой информационной системе жилищного строительства, о чем уведомляет участника долевого строительства.

В свою очередь участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему требование о передаче жилых помещений, требование о передаче машино-места и нежилого помещения (при наличии соответствующего договора) и (или) денежное требование либо уточнить свое требование к застройщику, предъявив соответствующие документы (пункт 3.1 статьи 201.4 Закона N 127-ФЗ).

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении 2-х месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (пункт 4 статьи 201.4 Закона № 127-ФЗ).

Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пункт 2 статьи 201.4 Закона № 128-ФЗ, независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования в порядке, установленном статьей 28 Закона № 128-ФЗ. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.

Форма заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений

Шаг 2. Ждем уведомления о включении в реестр требований

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования (пункт 7 статьи 201.4 Закона № 127-ФЗ), и в течение 15 рабочих дней уведомляет участника строительства о включении его требования.

Конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований участников строительства и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр. Возражения лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, могут быть заявлены в течение 15 рабочих дней

В случае наличия спора о включении в реестр требований, этот спор рассматривается в судебном порядке в Арбитражным суде, посредством направления заявления (жалобы) участником строительства об оспаривании действий (бездействия) конкурсного управляющего в течение 15 рабочих дней, со для получения уведомления конкурсного управляющего об отказе (частичном отказе) включения в реестр требований либо со дня закрытия реестра требований кредиторов или со дня включения требований участников строительства в реестр требований участников строительства, если такие требования в соответствии с настоящей статьей включены после закрытия реестра, в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

Форма заявления о возражениях на действия конкурсного управляющего

Удовлетворение требований участников долевого строительства застройщика-банкрота за счет механизмов, предусмотренных Законом № 218-ФЗ

1) Выплата возмещения

Законодательством предусмотрена выплата возмещения участникам строительства при банкротстве застройщика за счет имущества Фонда (статья 23.2 Закона N 214-ФЗ; пункт 4 части 3 ст. 3 Закона N 218-ФЗ).

Такое решение может быть принято Фондом в случае обращения субъекта Российской Федерации о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов или выплате возмещения гражданам-участникам долевого строительства и заключения соответствующего соглашения.

Порядок назначения и расчет размера выплата возмещения урегулированы положениями Постановления Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 "Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией "Фонд развития территорий" возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений" (далее – Правила, утв. Постановлением Правительства РФ № 1233)

Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению Фонда, в том числе через банки-агенты. Выплата возмещения осуществляется на основании принятого Фондом решения, который не позднее 3 рабочих дней со дня его принятия размещает на своем официальном сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений (пункты 2, 3, 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ N 1233; пункты 1, 33 ст. 23 Закона N 436-ФЗ).

Возмещение гражданам - участникам строительства выплачивается на основании соответствующего решения Фонда банком-агентом AO «Банк ДОМ.РФ» до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. Выплата производится в течение 10 рабочих дней со дня представления необходимых документов (часть 1 статьи 13 Закона N 218-ФЗ; пункт 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 1233; пункты 1, 33 статьи 23 Закона N 436-ФЗ).

Возмещение выплачивается в размере рыночной стоимости жилого помещения, определенной на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения, но не менее уплаченной цены договора. Возмещение по требованию о передаче машино-мест и (или) нежилых помещений выплачивается в размере уплаченной цены договора в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в объекте незавершенного строительства (часть 2, 2.1 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).

Если гражданину - участнику строительства (гражданину - члену кооператива) принадлежит требование о передаче жилого помещения, на приобретение (строительство) которого в установленном порядке были направлены средства материнского (семейного) капитала, Фонд на основании заявления такого гражданина направляет в Фонд пенсионного и социального страхования РФ (СФР) запрос и после получения сообщения перечисляет соответствующую сумму в СФР. Оставшаяся часть возмещения подлежит выплате гражданину (часть 7 статьи 13 Закона N 218-ФЗ; статья 10.1 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; статья 1, часть 6 статьи 2, части 1, 4, 16, 19 ст. 18 Закона от 14.07.2022 N 236-ФЗ).

Участник долевого строительства не вправе требовать возмещения за счет средств компенсационного фонда в случае получения им ранее страховой выплаты или выплаты, произведенной поручителем застройщика (часть 16 статьи 25 Закона N 218-ФЗ; Информационное письмо Банка России от 10.12.2019 N ИН-015-53/90).

Также право на возмещение отсутствует в случае приобретения права требования передачи жилого помещения и (или) передачи машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства (часть 3 статьи 13 Закона N 218-ФЗ).

При определенных условиях правом на выплату возмещения за счет средств Фонда обладают также граждане, требования которых были погашены путем передачи в установленном порядке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок Кооперативу и которые имеют в отношении этого Кооператива требования о передаче жилых помещений, машино-мест и (или) нежилых помещений, а также граждане, которые приобрели пай умершего члена такого Кооператива в порядке наследования (пункт 4 части 3 статьи 3, часть 1.2 статьи 13, статья 13.3 Закона N 218-ФЗ; статья 201.10 Закона N 127-ФЗ; часть 2, 4 статьи 3 Закона от 30.12.2020 N 542-ФЗ; часть 1, 33 стастьи 23 Закона N 436-ФЗ; пункты 4, 8, 10, 11, 13, 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.12.2019 N 1680).

Обратите внимание! Доход в виде возмещения, полученного налогоплательщиком в рамках защиты прав участников долевого строительства, НДФЛ не облагается (пункт 71 статьи 217 НК РФ).

Кроме того, следует также учитывать, что при определенных условиях Фондом может быть принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства (пункт 7 части 3 статьи 3, части 1, 3 статьи 9.1, пункты 1, 3 части 1, части 2, 3 - 3.1-1 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ; часть 1, 33 ст. 23 Закона N 436-ФЗ; пункты 2, 8, 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 N 1192).

С 30.12.2022г. при определенных случаях Фонд может заменить решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства на решение о выплате гражданам возмещения, за исключением случаев размещения денежных средств граждан на счетах эскроу (части. 4.1-1 статьи 13, части 3.4 - 3.6 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ).

Выплата возмещения в указанном случае осуществляется в том числе лицам, которые приобрели право требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения по договору, заключенному до признания застройщика банкротом, в период со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства до дня принятия Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан (часть 3.15, 3.16 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ).

2) Достройка объекта за счет финансирования мероприятий по завершению строительства Фондом и субъектом РФ 

Решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов принимается Наблюдательным Советом Фонда в соответствии с Постановлением N 1192.

Такое решение может быть принято Фондом в случае ходатайства субъекта Российской Федерации о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов или выплате возмещения гражданам-участникам долевого строительства и заключения между Фондом и субъектом РФ соответствующего соглашения.

В случае принятия решения о финансировании достройки Объекта, завершать строительство Объекта обеспечит созданный для этих целей Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Красноярского края (далее – Региональный фонд), которому в соответствии с положениями статей 201.15-1, 201.15-2 Закона № 127-ФЗ будут переданы права и обязанности по завершению строительства Объекта и передаче квартир участникам долевого строительства. В соответствии с положениями части 2 статьи 9.1 Закона № 218-ФЗ Региональный фонд будет обязан завершить строительство и передать участнику строительства такие объекты недвижимости не позднее трех лет¹ со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Закона № 127-ФЗ о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

¹Прим. В соответствии с Поручением Президента РФ В.В.Путина восстановление прав граждан-участников долевого строительства необходимо решить до 01.01.2024г.

Завершение строительства многоквартирного дома Кооперативом, созданным в рамках дела о банкротстве застройщика, или привлечение к достройке объектов иного застройщика-приобретателя

Закон также предусматривает возможность создания из числа участников строительства Кооператива и погашение требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства Кооперативу

При принятии Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства по основаниям и в порядке, которые установлены Законом N 218-ФЗ ", Фонд уведомляет конкурсного управляющего о таком решении в течение десяти рабочих дней со дня его принятия.

В этом случае, конкурсный управляющий не позднее чем через 3 месяца, обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства Кооперативу(статья 201.10 Закона № 127-ФЗ). В указанном случае погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства Кооперативу возможно, если такие участники строительства отказались от получения возмещения в соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-1Закона № 127-ФЗ.

Перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, конкурсный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации Кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.

О рассмотрении арбитражным судом вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства Кооперативу, должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований участников строительства.

Конкурсный управляющий информирует о проведении собрания, где будут решаться эти вопросы: создание Кооператива или привлечение к достройке объектов иного застройщика-приобретателя.

При наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства Кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.

Решением собрания участников строительства может быть предусмотрено создание одного Кооператива в отношении нескольких объектов незавершенного строительства. В случае разной стоимости передаваемых объектов незавершенного строительства в связи с разной степенью их готовности решением собрания участников строительства может быть предусмотрена обязанность кооператива перечислить другому кооперативу денежные средства в размере такой разницы.

В создании Кооператива наряду с участниками строительства могут участвовать и иные лица в случае, если жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства (пункт 9 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ).

Не позднее двух месяцев со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ (в случае, если Фондом субъекта Российской Федерации также принято решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства либо если решение Фонда субъекта Российской Федерации не поступило в установленный срок), либо неполучения конкурсным управляющим решения Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства в соответствии со статьей 201.15-1 Закона № 127-ФЗ.

Решение о привлечении к достройке приобретателя должно быть принято на собрании участников строительства, которое проводится в соответствии с правилами, установленными ст.201.12 Закона № 127-ФЗ. Если количество участников строительства превышает 500, по решению конкурсного управляющего собрание может быть проведено в форме заочного голосования.

Решения собрания участников строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции, принимаются ¾ голосов участников строительства, участвующих в голосовании по соответствующему вопросу. Собрание участников строительства правомочно в случае, если в нем участвуют не менее трети от общего числа участников строительства, которые обладают более чем половиной голосов от общего числа голосов участников строительства.

Участники строительства обладают на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений, включенных в реестр требований участников строительства на дату проведения собрания участников строительства (пункты 3,4 статьи 201-12 Закона № 127-ФЗ).

Приобретателем может быть юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В целях удовлетворения требований участников долевого строительства к достройке объекта может быть привлечен застройщик-приобретатель. При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (ст.201-15-1 Закона № 127-ФЗ)

Лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти (Минстрой РФ), осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (пункт 6 статьи 201-15-1 Закона № 127-ФЗ) с приложением документов:

1) соответствие приобретателя требованиям, установленным Законом N 214-ФЗ ;

2) возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).

Минстрой РФ, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение 10 дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям. Порядок и основания принятия заключения установлены Постановлением Правительства РФ от 09.08.2016 N 760 "О порядке принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем" (вместе с "Правилами принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем").

По результатам рассмотрения заявления о намерении стать приобретателем арбитражный суд выносит решениео возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем или об отказе в удовлетворении заявления, в случае не соблюдения предусмотренных условий.

В случае если решение о создании Кооператива не будет принято или никто не изъявит желание стать застройщиком-приобретателем, объект и земельный участок может быть реализован с торгов, вырученные средства от реализации распределены между участниками строительства в установленном порядке, согласно очередности.

Завершение строительства многоквартирного дома

в процедуре банкротства

Достройка объекта может быть завершена и в процедуре банкротства.  В целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, конкурсным управляющим в ходе конкурсного производства от имени застройщика могут заключаться договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства. В этом случае от имени застройщика открывается специальный банковский счет застройщика, на который подлежат зачислению денежные средства по таким сделкам. При этом требования законодательства в части размещения денежных средств на счетах эскроу не применяются.

Денежные средства со специального банковского счета застройщика списываются только по распоряжению конкурсного управляющего (внешнего управляющего) и только в целях произведения расчетов по текущим обязательствам застройщика на цели завершения строительства многоквартирного дома.

Мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, могут осуществляться за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами.